재개발, 재건축, 뉴타운...고질적 문제 뿌리뽑는다

40년 묵은 낡은 주거환경정책 혁신안 제시

"재개발 때 임차인에 보상 안 한 채 집 비워달라는 요구는 위헌 소지" 혹은 "74억 성과급 뉴타운조합장 이번엔 100억 횡령 결국 구속" 등의 헤드라인이 심심치 않게 일간지를 장식해왔다. 지금까지 추진돼온 뉴타운 및 재개발ㆍ재건축 제도는 언제든지 갈등으로 불거져나올 불씨를 안고 있는 것이나 다름 없었다.

6월 10일, 서울시주거환경개선정책자문단(이하 자문단)이 '서울시 주거환경개선정책 보완ㆍ발전 방안'을 발표했다. 자문단은 "새로운 주택정책의 혜택은 전적으로 집 없는 서민과 실소유자에게 돌아가야 하고 현재 사업 방식에 대한 깊은 성찰과 보완책이 필요하다"는 취지 아래 2008년 5월에 출범했다. 학계, 시민단체 및 연구소, 서울시 실무진 등 다양한 관계 전문가 18인으로 구성된 자문단은 1년여의 연구와 고민 끝에 그간의 활동을 정리하며 어제 개편안을 내놓은 것이다. 40여 년간 이어져온 기존 정책의 고질적인 문제점을 원초적으로 뿌리 뽑는 일이 하루 아침에 될 리는 없다. 하지만 '적극적 공공개입'을 기본 방향으로 한 개편안의 면면은 전면적인 개편 아니 '혁신안'이라 불러도 좋을 듯하다.

▶정비업체와 시공사 중심의 사업진행→‘공공관리자 제도’로 투명성 확보

우선 자문단은 구청장을 중심으로 공공의 역할을 확대하는 ‘공공관리자 제도’ 도입을 제시했다. 그동안 정비사업 추진 과정에서는 정비업체가 주민 동의서를 매수ㆍ매도하고, 추진위 및 조합은 정비업체 및 시공사를 공식적인 절차를 밟기 이전에 선정해 미리 사업추진자금을 조달받고 형식적인 절차만 밟아 선정업체라며 발표하는 등 부패가 만연했다. 이것은 곧 주민들의 비용부담으로 이어졌다. ‘공공관리자 제도’는 정비구역 지정 시점부터 구청장이 정비업체를 직접 선정하여 사업을 추진하고, 추진위 및 조합 설립 후에는 추진위 및 조합이 설계자 및 시공사를 선정하되 선정과정을 '공공관리자'가 관리하는 한편, 공공관리 비용은 시공자 선정 단계까지 공공이 부담하도록 하는 방안이다. 이로써 사업진행의 투명성을 확보할 수 있게 된다.

▶사업동의서 일괄 징구→ 주민 직접 참여율 상향과 정보공개 강화

자문단은 또한 주민들이 사업추진 관련 내용을 모르는 상태에서 동의서를 일괄적으로 받고, 조합총회 등 주민의견을 수렴할 때 직접 참석하기보다는 서면 동의를 하도록 유도해 조합 또는 정비업체의 의도대로 결정되는 관행에 주목했다. 한편 주민들이 토지 등 소유자의 정보공개를 요구하면 추진위나 조합 측에서 정보공개를 거부하는 바람에 사업추진 과정을 알 수 없게 되는 병폐도 지적했다. 그 결과 추후 재산에 대한 관리처분 통지를 받고서야 비로소 주민들이 자신들의 비용부담 사실을 알게 되었다. 당연히 심각한 갈등이 유발될 수밖에 없었다.

그 방지책으로 자문단은 우선 현행 10퍼센트로 돼 있는 총회의 주민 직접 참석 의무비율을 상향조정할 것, 전자투표제를 도입하는 한편 정비사업 홈페이지를 구축할 것과 정비사업 자료를 의무적으로 공개할 것을 제시했다. 아울러 자료공개 거부시에는 사업시행자에 대한 행정조치를 강화할 것을 제안했다. 이로써 주민들의 불신이 어느 정도 해소될 수 있을 것이다.

▶분담금 추산내용 제시 못해 주민 갈등→‘정비사업비 산정프로그램’ 개발

현행 규정은 '조합설립을 위한 동의서를 받을 때엔 건축물 철거 및 신축 비용 개산액을 제시하고 분양 대상자별 분담금 추산내용을 기재'하도록 되어 있다. 그러나 산정 내역이 미흡하거나 분양수입을 예측하기가 불가하다는 등의 이유로 분담금 추산 내용을 제시하지 못하는 어려움이 있었다. 관련 행정기관마저 민간사업이라는 이유로 최소한의 관여 입장을 고수해 주민들의 고충을 해결할 방안이 없었다.

이에 자문단은 ‘정비사업비 산정프로그램’을 개발할 것을 제의했다. 이를 통해 내역을 산출하고 조합설립 동의서 징구 시 사업시행 인가 후 60일 이내에 제출하도록 의무화하자는 것이다. 아울러 단계별ㆍ관계자별 업무추진사항, 점검사항 점검방법, 위반사항 및 조치방안 등을 포함한 '정비사업 관리 매뉴얼'을 개발하여 사업시행자가 매뉴얼에 기반해 사업을 진행하도록 하는 방안도 제시했다.

▶세입자 대책 강화→ 휴업보상금 기준 상향, 철거 과정 인권침해 여지 줄여

자문단은 용산참사를 계기로 관심이 쏠렸던 세입자 대책도 내놓았다. 정비사업을 진행하는 과정에서 주변 지역의 전세가격이 상승하고 정비사업 전ㆍ후의 주거 부담능력에 격차가 심화됨에 따라 세입자 등 거주민의 재정착률이 매우 낮아지는 현황을 최대한 반영하고자 했다. 자문위는 용산참사 이후 기 반영된 분쟁조정위원회를 설치하여 세입자의 의견수렴절차를 마련하는 한편 휴업보상금 지급 기준을 3개월에서 4개월로 상향 조정하고, 영업권 확보 기간을 고려해 가중치를 부여하며, 세입자 대책을 개별적으로 통지하고, 주거 이전비를 차등 지급하는 등의 현실적 방안을 내놓았다.

이와 함께 자문위는 철거업체와 관련된 비리를 사전에 차단하고 철거과정에서 발생하는 인권침해의 여지를 줄일 수 있도록 '철거공사도 시공의 일부'라는 개념으로 철거공사의 시공자 시행 의무화를 법제화할 것을 제시했다.

▶정비사업체의 전문성 부족과 영세성→ 등록기준과 등록 취소ㆍ제한 강화

그동안 민간 정비사업체의 영세성과 전문성 부족이 업무상 부실을 발생시키는 주요 원인이기도 했다. 또한 그들의 부당한 업무처리에 대한 처벌규정도 미흡했다. 그 해소책으로 자문단은 정비사업 전문관리업체에 대해선 자본금 10억 이상, 5인 이상의 상근 전문인력, 시설기준 마련 등 등록기준과 등록취소ㆍ제한을 강화하는 방안을 제시했다. 아울러 정비사업에 대한 연구 및 기술인력 종사자 교육, 실적보고, 실태보고, 정보관리체계를 구축하고 운영할 수 있는 협회의 설립을 제안하고 정비사업 전문관리업에 SH공사 등 공공기관의 참여를 확대할 것을 제안했다.

▶기반시설 설치비용 주민부담→ 공공도 부담, 기반시설 확대

이제까지는 기반시설 설치비용에 있어서 합리적 분담 기준이 없다시피 했다. 수익자 부담 원칙에 따라 광역기반 시설까지 주민이 모두 부담하게 되어 민원이 속출했다. 자문위는 보다 합리적인 분담을 위해 20m 이상 도로, 근린공원, 공공용지 등은 공공이 부담하고, 인센티브 적용대상 기반시설을 확대해 시프트, 사회복지시설, 문화시설 등을 포함시키며, 필요한 공공시설 부지의 원활한 확보를 위해 공공시설 부지를 원가로 제공하는 경우 무상 제공의 1/3을 인센티브로 지원하는 방안을 마련했다.

하성규 자문위원장은 “공공의 행정ㆍ재정 지원 확대, 세입자 대책의 합리적 조정 등을 포함한 이번 개선안이 실행된다면 도시정비사업의 투명성을 확보하고 조합과 시행사 간의 비리를 척결하는 등 지난 40년간의 주택정책이 시민 위주로 개편되는 혁신적 전환점이 될 것”이라고 기대했다. 자문단이 제안한 최종안이 국토부 등 관련부서와 협의를 거쳐 조속한 시일 내에 실현되기를 기대한다.

문의 : 주택국 주택정책과 ☎ 02) 3707-8230