서울 아파트 4집 중 1집은 외지인 매입…투기수요 '꿈틀'?

채상욱 애널리스트

발행일 2023.08.17. 14:45

수정일 2023.08.17. 17:10

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (22) 외지투자자 유입과 서울 주택가격

서울 도심 내 아파트 단지

서울 아파트 구매자의 1/4은 타지역 거주자

올해 상반기 서울아파트의 매매신고건수는 총 1만7,500여건이며, 이 중 외지인 매입은 6,436건으로 26.1%에 달한다는 언론보도가 있었다. 상반기 전체 매매거래량 중 1/4을 서울시 아닌 타지역 거주자가 매입했다는 것으로, 이는 2006년 이후 역대 최대규모라는 설명이 덧붙여졌다.

원래 서울시 부동산 시장은 20% 이상이 외지투자자들에 의해서 수요가 만들어지는 시장인데, 상반기에는 부동산 정책과 제도가 모두 서울시에 유리하게 흘러갔기 때문에 만들어진 결과로 보여진다.

특히, 특정 자치구의 경우에는 더 높은 비중을 보였는데, ▴관악구 45% ▴강북구 38% ▴마포구 33% ▴송파구 29% ▴강동구 28% ▴강남구 24% 등으로 나타났다고 한다. 서울 거주자들의 비서울 구입은 전체 매매거래의 5%에 해당할 만큼 적다.

즉, 대한민국은 서울 거주자들도 서울 주택을 사고, 비서울 거주자들도 열심히 서울 주택을 사는, 그야말로 ‘대 서울시대’를 맞이하고 있다 하겠다.

서울의 낮은 출산율, '높은 주택가격 가격'도 큰 원인 중 하나

이런 국면에서 서울은 살기 좋은 도시일까? 살기 좋다는 기준을 다양하게 잡을 수 있지만, 아이를 낳고 기르면서 살기 좋은 도시인지의 관점에서 출산율을 본다면, 서울의 합계출산율은 0.59명으로 전국 평균 0.78명보다 낮으며, 세종시의 1.12명의 거의 절반에 해당한다. 즉, 서울은 일자리가 많아서 일하기에는 좋은 도시이지만, 결혼하고 아이 낳고 살기에 적합한 도시는 아닌 셈이다.

그리고 서울에서 결혼하고 아이 낳기 어려운 문제는 매우 많은 이유들이 존재하지만, 기본적으로 너무나 높은 주택가격도 큰 원인 중 하나다. 결혼과 아이를 낳는 과정에서 필요한 최소 주거면적의 주택이 충분히 공급되지 못하고 있기 때문이다.

이런 이유로 서울에 일자리가 있고, 경기‧인천에서 출퇴근을 하는 통근‧통학자의 순 숫자만 170만 명을 넘는다. 이들은 경기도와 인천에 거처를 마련하고 그곳에서 주거생활을 영위한다. 물론 경기도 역시 합계출산율 0.84명인데 이것 역시 매우 적은 수치지만, 그래도 이는 전국 평균 0.78보다는 높다.

주택가격의 상승은 ‘수요의 초과’ 때문…외지투자 증가에 대책 필요

서울의 주택가격이 상승하는 것은 한국이라는 나라의 도시구조의 결과물이라 할 수 있으며, 소위 펀더멘털*에 해당하는 부분이라 할 것이다.
*펀더멘털 : 물가 상승률, 실업률 등 경제 상태를 나타내는 데 가장 기초적인 자료가 되는 주요한 경제 지표

그런데 서울의 주택가격이 이러한 부분보다 ‘초과 상승’하고 있다면 이는 수요가 초과하고 있다는 것과 같다. 그리고 수요의 초과는 자연스럽게 외지에서도 투자를 할 수 있고, 외국에서도 투자를 할 수 있다는 점에서 기인한다.

2010년대를 거치면서 서울이 오랜 기간 투기과열지역으로 규정된 바 있고, 투기과열지역에서는 주택 매매거래 시 자금조달계획서를 제출받도록 되어 있었다.

그런데 2017년 최초 지정 이후 서울의 주택 매매거래에서 발견된 균질한 패턴은, ①투자수요가 증가하고 이들이 전세를 끼고 집을 매수할 때 주택가격이 초과상승했다는 것이며, ②전세를 끼고 매입하는 투자자들에 당연히 비 서울 거주자들, 즉 외지투자자들이 모두 포함되어 있다는 점이다.

2023년 상반기에도 외지투자자 비중이 26%를 평균적으로 넘어간다면, 이들은 전세를 끼고 주택을 구입하는 형태로 서울 주택시장에 진입하는 것이고, 이렇게 서울시에 초과 수요가 발생한다면 주택가격 역시 초과상승하게 되는 구조가 된다.

이런 과정이 지난 2010년대에는 물론 그 이전부터 지속되고, 또 그 결과로 서울의 주택가격이 역대 최대수준을 지속해서 유지하거나 초과강세를 보이고 있다. 그럼에도 불구하고, 외지투자자들의 적극적 구입에 대해서 지금까지 아무런 대책이 나오지 않았다는 것은 매우 안타깝다.

서울의 주택가격은 한국에서 가장 높고, 올해 역시 가장 높은 상승률을 보였으며, 이는 외지투자자들의 적극적 주택구입이 심화되면서 나타난 현상이기도 하다. 외지투자자들을 더 배려하는 형국인 서울시 부동산 정책과 제도들을 손질해야 할 때다.

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