단타거래 부추겨 세수 늘린다? 부동산 세금 제도 어디로

채상욱 애널리스트

발행일 2023.06.21. 15:00

수정일 2023.06.21. 18:18

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (18) 부동산 세금 개편

현재 논의 중인 양도세 개편안은 부동산 시장에서 투기성 단타 거래를 촉진할 우려가 있다.

기재부, 국세 수입 감소의 큰 원인 '부동산 시장 부진' 꼽아

기재부가 발표한 ‘4월 국세수입 현황’에는 올 4월까지 국세수입이 134조원으로 전년비 33.9조원이 감소한 것으로 나타난다. 기재부는 세수부족을 ‘부동산 시장 부진’으로 꼽고 있는데, 이에 따라 양도소득세와 재산세(종부세 포함)가 감소한 것을 큰 원인으로 지적하고 있다.

부동산 세금은 지난 정부 5년간 뜨거운 감자였다. 부동산 세금은 취득-보유-처분이라는 3가지 단계에 모두 존재하는데, 취득 시에는 취득세를, 보유 시에는 재산세와 고가주택에는 종부세를, 처분 시에는 양도소득세를 낸다.

21대 국회가 들어선 2020년 문재인 정부에서 발표한 7.10 부동산 대책은 사실상 조세정책의 대수술이었는데, 이 대책에서는 취득-보유-처분 전 과정의 세금을 모두 상당폭 인상하였기 때문이다.

이 제도로 ‘취득세’는 종전 1~3%를 내던 것에서 조정지역 2주택자는 8%, 3주택자는 12%를 내게 되었다. 다주택자의 투자수요 유입을 막기 위함이었다.

재산세의 경우 ‘종부세’는 2주택까지 0.5~2.7%이던 것을 0.6~3%로 높이고, 3주택 이상은 종전 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 거의 두 배 정도 상승시켰다. 이 변화로 인해, 2021년 종부세는 4조원을 넘길 수 있었는데, 이는 과거 1조원대 종부세를 내던 것 대비 상당히 드라마틱한 세수 상승으로 이어졌다.

종부세는 고가주택 등 보유자가 내지만, 재산세는 사실상 모든 주택 보유자가 다 낸다. 그런데 ‘재산세’ 계산의 근거인 공시가격의 시세반영율, 그리고 ‘공정시장가액비율’도 동시에 상향시키면서 재산세 역시 큰 폭의 상승을 했다.

‘양도세’의 경우에도 단기 양도차익을 막기 위해서 1년 미만 보유주택에 대한 세금이 40%던 것을 70%로 상향시키고, 2년 미만 보유 세율은 기본세율(6~45%)이던 것을 60%로 통일시켰다. 이는 단기간에 주택을 사고팔지 못하도록 한 것이었다.

2022년 이후, 양도세 중과 및 종부세 등 부동산 세금 완화

이후 2022년 등장한 윤석열 정부는 7.10 부동산 정책에서 ‘정상화’를 천명했고, ‘양도세 중과’의 경우 시행령을 조정하여 1년간 한시적으로 중과세율이 아닌 기본세율로 낮추는 방식으로 2년째 연장하면서 사용하고 있다.

또 ‘종부세’의 경우에는 세금계산의 기준이 되는 공시가액의 현실화율 목표를 종전 시세의 100%에서 시세의 80% 수준으로 하향하고, 동시에 공시가액에 추가로 적용하여 세금부담을 감경할 수 있는 ‘공정시장가액비율’을 종전 95%에서 60%로 낮추었다.

기본공제도 상향했는데 종전 6억에서 9억으로, 1주택자는 11억에서 12억으로 높여서 보유 부담을 낮추게 된다. 이제 강남권에서 시세 25억원을 넘지 않는 주택을 보유하지 않는 한 종부세 낼 일이 사실상 거의 없어졌다.

양도세 개편안, 부동산 단타 거래 촉진할까 우려

현재 정부는 이렇게 감소한 세수가 부동산 시장 둔화에 있다고 보고, 거래 활성화(양도소득세 및 취득세 촉진)에 나설 것으로 보인다.

특히 1년 미만 혹은 2년 미만 단기 양도세를 현행 60~70%에서 다시 40%대로 낮추거나 하는 방안을 논의 중이다. 세금이 낮아진다는 것은 그것을 촉진한다는 의미로 받아들여질 것이다.

그런데, 우리나라 주택시장이 세수를 위해서 1년 미만 투기적 거래를 허용하고 이를 촉진하는 방향으로 조세제도가 변하는 방향은 시장 안정화에 도움이 되지 않을뿐더러, 역시 부동산은 투기로 매수해도 항상 승리한다는 공식만을 시장에 반복적으로 전달하는 건 아닐까 우려스럽다.

세금을 높인다는 것은 ‘하지 말라’는 뜻이고, 낮춘다는 것은 ‘촉진한다’는 것이다. 정녕 대한민국은, 주택의 1년 미만 보유와 단타거래를 촉진하는 나라일까? 조세제도 개편의 방향이 시작부터 어긋나지 않도록 머리를 맞댈 시기 같다.

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