부부 공동명의? 단독명의? 종부세 절세방법 궁금할 세(稅)!

최준석 마을세무사

발행일 2021.09.03. 14:15

수정일 2021.09.03. 17:20

조회 5,877

최준석
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (67) 종합부동산세와 부부공동명의 1가구 1주택 특례제도

현재 아파트 가격상승, 공정가액비율 상승 그리고 세율 상승으로 인해 1세대 1주택을 가진 분들도 종합부동산세 걱정을 많이 하십니다. 

특히 부부공동명의로 주택을 한 채 가지고 있는 경우 60세 이상 고령자 및 장기보유자 세액공제가 배제됐기 때문에 오히려 공동명의로 소유하는 경우 불리한 수가 있었습니다. 그러나 올해부터 부부공동명의 1주택자의 납세의무 특례제도가 적용되므로 불이익이 해소됐다고 볼 수 있는데요, 오늘 칼럼에서는 종합부동산세 및 특례제도에 대해서 알아보겠습니다.

지역별 위치 및 문의처
종전 개정
부부공동명의 1주택자 각자의 주택으로 소유 1세대 1주택으로 신청 허용
기본공제 각자 6억 공제 11억 공제
고령자 및 장기보유 세액공제 세액 공제 불가능 세액 공제 적용

※ 종합부동산세 개정안을 반영해 기존 9억에서 11억으로 작성하였습니다.

종합부동산세 계산구조로 하나씩 살펴보면,

1. 주택공시가격 – 과세기준금액(6억 또는 11억) = 과세 기준초과금액

현재 종합부동산세는 과세 기준금액을 초과하는 부분에 대해서 세금이 부과됩니다. 현재 과세기준금액은 6억(1세대 1주택 11억)입니다.

2. 과세 기준초과금액 × 공정시장가액비율 = 과세표준

공정시장가액비율은 과세표준을 낮추기 위한 제도이지만 2019년부터 매년 5%씩 상향 조정해 2022년도에는 100% 적용될 예상입니다.

2019년 : 100분의 85
2020년 : 100분의 90
2021년 : 100분의 95
2022년 이후 : 100분의 100

3. 과세표준 × 세율 = 종합부동산 세액 – 공제할 재산세액 = 산출세액

세율은 기본세율과 중과세율로 구분되어 있습니다. 또한 이미 납부한 재산세와 이중으로 과세하는 것을 방지하기 위해 재산세 상당액을 공제합니다.

4. 산출세액 – 세액공제 – 세부담상한초과세액 = 납부세액

1세대 1주택자의 경우 고령자 세액공제 및 장기보유특별공제가 가능합니다. 작년까지는 공동으로 소유한 주택의 경우 공제가 불가능했으나, 올해부터는 가능하므로 이 부분으로 인해 절세할 수 있게 되었습니다. 60세 이상인 자와 5년 이상 보유한 자는 모의 계산을 통해 검증하시는 것을 추천해 드립니다.

(1) 고령자 세액공제

1세대 1주택자 또는 부부 공동명의 1주택자의 연령이 만 60세 이상에 한하여 20%~40% 공제가 가능합니다. 종합부동산세 개정으로 10% 추가공제가 가능하게 되었습니다.

(2) 장기보유 세액공제

1세대 1주택자 또는 부부 공동명의 1주택자가 주택을 5년 이상 보유한 경우 20%~50% 공제가 가능합니다.

■ 1세대 1주택자 종부세 세액공제 확대

1세대 1주택자 종부세 세액공제 확대
구분 종전 개정
고령자 세액공제 10%~30% 20%~40%
장기보유세액공제 20%~50% 20%~50%
공제 한도 70% 80%

5. 절세팁

법 개정에 따라 공동으로 주택을 소유한 경우에도 한 사람이 소유한 것으로 보아 세액공제를 받게 되면 절세할 수 있습니다. 또 과세기준금액이 11억으로 상향조정이 되고 최대 80% 추가공제를 받는다면 부부 각자 종합부동산세를 납부하는 것보다는 납세의무 특례를 받는 것이 유리할 것으로 사료됩니다.

절세팁
구분 방법
주택공시가격 12억원 이하 개인별 과세 방식 유리
주택공시가격 12억원 이상(세액공제 대상자) 부부 공동명의 1주택자 과세 방식 유리

※ 지분율이 큰 사람이 납세의무자로서 신청할 수 있으므로 만약 지분율이 같은 경우 연령이 많은 자 또는 주택보유기간이 많은 자로 신청하면 더욱 절세 효과가 발생할 수 있습니다.

6. 절차

1) 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 방문하시면 세금 모의 계산 메뉴가 있습니다. 여기서 종합부동산세 간이세액계산을 통해 개인별 과세 방식과 부부 공동명의 과세 방식으로 계산을 하여 유불리를 판단하시는 것이 좋습니다.

다만, 모의계산시 아직 기본공제 9억으로 계산되므로 이 부분을 수정하여 판단하시길 바랍니다.

2) 만약 부부 공동명의 1주택자 과세 방식이 유리한 경우 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청을 하시면 됩니다.

고가의 주택을 공동명의로 소유하는 경우 종합부동산세 걱정으로 증여를 고려하시는 분들이 많습니다. 하지만 증여에 따른 취득세 및 증여세가 발생하므로 먼저 과세특례제도를 먼저 검토하시길 추천드립니다.
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