새해부터 이렇게 달라집니다

부동산 실거래가 신고제 도입

내년부터 부동산을 사고 팔 때 거래당사자가 실거래가를 신고하도록 해 부동산 거래가 한층 투명해지고, 과세형평성 또한 높일 수 있게 될 전망이다.

이에 따라 최초로 부동산 거래 계약서를 작성하는 경우, 거래당사자는 부동산의 실제 거래가격 등을 계약 체결일로부터 30일 내에 관할 구청장에게 공동으로 신고해야 한다.

이때 납세자의 세금 부담을 줄여주기 위해 취득세 및 등록세가 현행 3.5%보다 1% 포인트 줄어 2.5%가 적용된다.
이는 개인간 유상 주택거래의 경우 실거래가액을 과세표준으로 삼아 취득세는 법정세율(2%)의 25%를 경감하고, 등록세는 현재 법정세율(2%)의 경감율은 25%에서 50%로 확대해 적용하는 것.

한편 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>이 제정되어 뉴타운사업이 더욱 활기를 띨 전망이다.

내년 7월부터 시행되는 특별법은 건축규제 완화, 주택규모 등 건설비율 특례, 도시개발사업 시행에 관한 특례, 지방세 감면, 부담금 면제, 특별회계 설치, 교육환경개선을 위한 특례 등으로 구성된다.

주택분 재산세 납기일정, 과세표준 적용비율 등 ‘지방세제’ 개선

주택분 재산세의 납기일정이 조정된다.

현행 주택분 재산세의 경우 산출세액을 7월, 9월에 부과해 왔으나, 전체 세액이 5만원 이하인 경우 내년부터는 일시에 부과한다.

재산세 과세표준 적용비율이 인상된다.
토지·건물의 경우 내년부터 2015년까지 매년 5% 인상되고, 주택의 경우 2008년부터 2017년까지 매년 5% 인상될 예정이다.

반면 지방세 체납에 따른 가산금은 인하된다. 가산금은 납부기한이 경과한 날부터 체납된 지방세에 가산하여 징수하는데, 현행 5%에서 3%로 낮춰진다.
또한 이의가 있을 경우 종전에는 이의신청 후 심사청구를 제기해 왔으나 새해부터는 이의신청과 심사청구 중 하나를 선택할 수 있다.

부동산 중개업법 개정, 개발부담금제 도입

부동산 중개업법이 <공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률>로 법률명이 변경되는 등 전면 개정되어 시행된다.

부동산거래 신고제가 도입되어 부동산 매매시 30일 이내에 매도·매수인, 매매대상, 실거래가 등을 관할구청장에게 의무적으로 신고해야 한다.
또 부동산 중개수수료의 경우 주택에 관한 중개수수료는 각 시·도 조례로, 주택외 부동산 중개수수료시행규칙으로 각각 1월 중 개정된다.

부동산 중개업자의 명칭사용이 의무화된다. 이에 따라 사무소 명칭은 ‘공인중개사’ 또는 ‘부동산중개’라는 문자를 포함해 사용해야 한다.

한편 그동안 부과가 중지됐던 개발부담금 제도가 부동산시장 안정과 투기억제를 위해 시행된다.

개발부담금제란 토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자가 개발이익의 25%를 개발부담금으로 납부하는 제도. 택지개발사업, 공업ㆍ관광ㆍ유통단지 조성사업 등 30개 개발사업이 부과 대상이며, 내년 1월 사업분부터 적용된다.

주택매매 금지기간 늘어나…'주택법 개정'

투명한 거래관행을 정착시키고, 실수요자 위주의 주택공급으로 주택시장 안정을 도모하기 위해 <주택법>이 개정된다.

이에 따라 주택분양가 상한제(원가연동제) 적용대상이 확대되어 공공택지 내 모든 평형의 주택분양가에 원가연동제가 적용되며, 전용면적 25.7평 초과 주택에는 최초 입주자가 나중에 집을 팔면서 가져가는 차익을 줄이기 위해 채권입찰제도가 병행 적용된다.

분양원가 공개 항목도 늘어난다.
25.7평 초과 민간주택을 제외한 공공택지 내 모든 주택은 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 택지비 가산비 등 기존 5개 항목에 직접공사비, 간접공사비를 추가로 공개해야 한다. 25.7평 초과 민간주택도 택지매입원가와 택지비를 공개해야 한다.

주택 매매 금지 기간도 늘어나 공공택지 내 25.7평 이하 주택은 분양받은 뒤 수도권 10년, 지방 5년동안, 25.7평 초과 주택은 수도권 5년, 지방 3년동안 각각 매매가 금지된다.

공동주택 관리방안 개선, 보육시설 의무대상 확대

공동주택을 체계적으로 관리하고, 관리주체와 입주민의 분쟁을 사전에 방지하기 위해 공동주택 관리방안이 개선된다.

입주자 및 사용자가 관리규약 준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 의무화하고, 임의설치기구인 ‘공동주택관리분쟁조정위원회’를 의무설치기구로 변경한다.
주택관리업자 또는 입주자대표회의 외에 임대사업자도 주택관리사 또는 주택관리사보를 공동주택의 관리사무소장으로 배치해야 한다.

급속히 진행되고 있는 저출산 문제를 해소하고 여성의 보육에 대한 부담을 덜어주기 위해 보육시설 의무 확보 대상을 현행 500세대 이상에서 300세대 이상으로 확대한다. 규모에 따라 보육인원도 확대할 계획이다.

정비구역 지정요건 완화로 재개발사업 ‘활기’

재개발사업 활성화를 위해 정비구역 지정요건이 일부 완화된다.

이에 따라 호수 밀도는 70호/㏊에서 60호/㏊ 이상으로, 노후·불량건축물 수는 전체 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 각각 완화된다. 종전에는 지역주민만 정비구역 지정을 신청할 수 있었으나 앞으로는 설립승인을 받은 조합설립추진위원회도 신청할 수 있다.

자치구 재정지원도 확대되어 근린생활권계획 수립에 필요한 용역비를 자치구청장에게 지원할 수 있다.

또 도로 설치에 대한 보조대상 범위가 현행 12m 이상에서 8m 이상 도로로 확대되며, 준주거 또는 상업지역내 200세대 이상 공동주택 건립시 임대주택 건설 규모는 40㎡ 이상이어야 한다. 건립비율은 희망 세대수를 원칙으로 하되, 재개발사업 기준을 초과하는 경우 전체 건축 연면적에 대한 주거용 건축물 연면적 비율로 한다.

주민들이 자주 이용하는 어린이공원과 근린공원의 일조권 확보를 위해 건축물의 높이가 제한되는 등 기준이 개선되고, 방치 건축믈 안전관리예치금 제도가 도입되어 연면적 5,000㎡ 이상인 건축물을 착공할 때 건축주는 안전관리에 필요한 예치금을 예치해야 한다.

건축위원회 심의대상도 개선된다. 이에 따라 분양 대상 건축물 가운데 20가구(실) 이상인 공동주택, 오피스텔과 연면적 3,000㎡ 이상 건축물의 경우 심의대상에 포함된다.·

발코니 구조변경, 다락설치 허용

이밖에도 주택의 발코니 구조변경이 전면 허용된다.
단, 대피공간 설치, 창호 단열 등을 마치고 화재 안전기준에 적합할 경우 신고절차 등을 거쳐 거실, 침실, 창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있도록 허용한다.
또 층고위반, 불법전용 및 안전사고 위험요인 등으로 규제되어 왔던 공동주택 다락설치도 허용된다.

건축신고 대상이었던 연면적 200제곱미터 이상 또는 3층 이상인 건축물 대수선의 경우 건축허가 대상에 포함된다.

건축허가 사전결정제도를 도입하여 입지기준 적합여부를 건축허가 전에 결정받을 수 있도록 해 사업자의 토지구입 비용 및 설계비 등 부담을 덜어주게 된다.
대지안 통풍 및 개방감을 확보하여 도시 및 주거환경을 보호하고 화재발생시 연소의 확산을 예방하기 위한 대지안의 공지확보 기준이 마련된다.

<특정건축물 정리에 관한 특별조치법> 제정으로 내년 2월 9일부터 2007년 2월 8일까지 위법시공된 일정규모 이하의 주거용 건축물에 대해 한시적으로 신고를 받아 사용승인할 계획이다.
이는 2003년 12월 31일 기준으로 사실상 완공된 주거용 건축물을 대상으로 하며, 단독주택은 165㎡이하(다가구 주택 330㎡이하), 다세대주택은 전용면적 85㎡이하의 건축물이 해당된다.

한편 새해부터는 건축물대장 현황도면을 서울시 전 자치구 관할구청 및 동사무소에서 온라인으로 전산 발급받을 수 있다.