우리집 재건축 쉬워진다! 서울시 정비계획 대폭 개선

내 손안에 서울

발행일 2024.08.28. 17:50

수정일 2024.08.28. 17:55

서울시가 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 재정비, 주택공급 확대방안을 마련한다.

서울시가 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’을 재정비한다. 지난 21일 수정가결된 기본계획은 ① 정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급 ② 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표 아래 정비사업 지원을 위한 구체적인 실행계획을 담고 있다.

‘2025 기본계획’이 경직된 용적률‧높이 계획, 정비사업 대상지 축소방안 등의 내용을 담고 있어 최근 주택경기 변화와 2040 서울도시기본계획의 보행일상권, 녹지생태도심 조성 목표 등 최신 사회·제도적 변화를 능동적으로 담아내기 어려웠던 한계가 이번 재정비를 통해 보다 유연하게 개선됐다.

또한, 최근 발표된 8.8. 주택공급 확대방안 내용인 정비사업 사업성 개선 및 사업속도 제고 등도 이번 기본계획 재정비안에 담아 9월 시행을 추진하는 등 서울시가 선제적으로 주택공급 확대에 앞장선다.

사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 ▴사업성 보정계수 도입 ▴현황용적률 인정 ▴1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▴공공기여율 완화 등 합리적으로 개편했다.

‘기본계획 재정비(안)’ 주요 개선사항

개선내용	종전	개선
① 사업성 보정계수 9月 시행	없음	· 지가가 낮은 지역에 대해 사업성 개선을 위한 ‘사업성 보정계수’ 신규 도입 [분양주택 최대 10%p 증가, 임대주택 최대 10%p 감소]
② 현황용적률 인정 9月 시행	없음	· 기존 건축물이 이미 현행 용적률 기준을 초과한 과밀단지·지역은 현황용적률까지는 공공기여 없이 인정하여 사업성 개선 [과밀단지·지역 재건축 및 재개발 추진 가능]
③ 공공기여 비율 완화 9月 시행	·1종→2종, 3종→준주거 종상향 시 15% ※이외 1단계 종상향시 10%	· 종상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향시 공공기여 비율 10%로 축소 [1단계 종상향시 공공기여 비율 10%로 통일]
③ 공공기여 비율 완화 9月 시행	· 건축물 기부채납 계수 0.7	· 임대주택 및 전략 육성용도 시설은 1.0 적용
④ 공공임대주택 인수가격 시행령 개정사항 (9~10月 시행)	표준건축비 적용	· 기본형건축비의 80% 적용 [종전 대비 40% 상향]

사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등으로 ‘사업성 개선’해 안정적인 주택공급

‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모․세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려하여 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

[보정계수 기본산식] = 서울시 평균 공시지가* / 대상지 평균 공시지가
*서울시 평균 공시지가 : 서울시 내 주거지의 표준지공시지가를 활용하여 산출하며, 향후 별도 안내 예정

사업성 보정계수 도입

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과하여 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

‘재개발’은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

‘재건축’은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 ‘공공기여’를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보 가능해진다.

참고로 서울 시내에는 2004년 종세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립되었으나 관련 제도 변경으로 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지가 149개(8.7만 세대)가 있다. 이번 기본계획 재정비로 이러한 단지가 사업추진에 탄력을 받게 될 것으로 기대된다.

아울러 시는 재개발에만 허용하던 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률’ 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 재건축 과밀단지와 일반단지와의 형평성 및 실질적인 사업성 개선효과 등을 고려해서 이와 같이 결정했다.

1·2종일반주거지역, 준공업지역 용적률 및 높이 완화
○ 1종일반주거지역
(현행) 기준(150)/허용(150)/상한(150)/법상(150) ‣필로티 포함 4층 이하
→ (개선) 1종일반주거지역 : 기준(150)/허용(150)/상한(200)/법상(200) ‣ 필로티 포함 6층 이하
○ 2종일반주거지역
(현행) 기준(190)/허용(200)/상한(250)/법상(250) → (개선) 기준(190)/허용(210)/상한(250)/법상(250)
○ 준공업지역
(현행) 기준(210)/허용(230)/상한(250)/법상(-) → (개선) 기준(210)/허용(230)/상한(250)/법상(400)

또, 열악한 1․2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다.

‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→200%까지 확대한다.

그간 허용용적률 10%p였던 ‘2종일반주거지역’은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

공공기여 관련, 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 ‘10%’로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선하였다.

이와 더불어, 시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발‧재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다.

‘휴먼타운 2.0’은 재개발이 어려운 저층주택 밀집 지역에 개별건축을 지원하는 방식으로, 단독(다가구), 다세대, 연립·도시형생활주택 등 서민 주거 사다리 역할을 하는 비(非)아파트 공급을 촉진하기 위한 사업이다. ▴건축기준 완화 ▴전문가 컨설팅 지원(휴머네이터) ▴금융지원▴도로‧공영주차장 등 주민 생활편의 기반시설 확충 등 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있도록 지원한다.

서울형키즈카페 등 돌봄시설 등을 설치 시 ‘허용용적률 인센티브’가 제공된다. 인센티브 항목은 기존 6가지에서 12가지로 확대된다.

열린단지, 기반시설 입체화 등 '주거공간 대개조'로 도시 매력 극대화

다음으로 ‘정비사업’을 통해 도시 매력을 극대화하여 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

첫째로 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 ‘인센티브 항목’을 기존 6가지→12가지로 대폭 확대했다.

공공보행통로, 열린단지를 조성하거나 저출생, 초고령화에 대응한 돌봄·고령서비스시설을 설치하거나 무장애건축 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급 획득하는 등의 경우, 인센티브를 제공한다.

허용용적률 ‘인센티브 항목’ 확대(6가지→12가지)
공공보행통로, 열린단지, BF인증, 돌봄시설, 고령서비스 시설, 층간소음 해소, 친환경 건축물, 우수디자인 + 장수명주택, 수변친화 공간조성, 방재안전, 역사문화보전, 지역특화

둘째로, 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동하여 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조가 된다.

끝으로, 기본계획에 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체·복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했으며, 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

시는 이번에 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영하여 14일간의 재공람 공고(9.5~19 예정)를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다. 서울시 누리집 고시‧공고 및 정비사업 정보몽땅 내 자료실에 게재 예정이다.

문의 : 다산콜센터 02-120

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