가계대출 관리냐, 부동산 시장 살리기냐 'DSR의 줄타기'
채상욱 애널리스트
발행일 2023.10.11. 14:30
2022년 금리상승으로 DSR 기준치 넘겼다
그런데 막상 도입되자 2022년 한국 가계는 대출을 상환해야만 했는데, 그 이유는 DSR은 대출총량제 개념의 최대치 규제가 아니라, 대출총액이 감소하더라도 금리가 상승해서 원리금 상환부담이 높아지면 DSR 수치가 상승하기 때문이었다.
실제로 DSR을 논의하고 발표하던 시점의 한국 가계대출 DSR은 38%였는데, 2022년에 총 대출을 9조원 상환하면서 대출총액이 감소했음에도 불구하고, 2022년 금리상승으로 인해서 2022년 4분기 기준 DSR은 40.6%로 기준치를 상회하게 됐다.
부동산 시장 살리기 위한 DSR 완화 정책
정부가 정책의 노선을 변경한 것은 2022년 9월부터다. 이후 부양정책을 폈는데, 근본적으로 대출이 있어야 시장이 살아난다고 생각한 정부가 쓴 대책이 특례보금자리론(2023.1.30)이며, 특례론은 DSR을 우회할 수 있는 대출이었다. 또 7월부터는 역전세 전용으로 특례론을 별도로 운영하였는데 이 역시 DSR을 보지 않고 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율) 60%를 볼 수 있도록 하여, DSR 기준이 그만큼 타이트한 기준임을 다시 증명하였다.
그러나 2023년 7월부터 시중은행이 50년 만기 모기지를 도입하거나, 혹은 특례론발 가계대출 급증세가 다시 나타나기 시작하자, 한국은행을 포함한 정부당국은 특례론의 조기종료를 발표했고(우대론만 유지), 50년 만기 모기지에 대한 지도도 시작하게 된다.
이로써 2022년 9월~2023년 9월로 대표되는 약 1년간의 부양 패키지가 어느 정도 종료하게 되면서, 2023년 10월부터는 시장이 다시금 거래소강과 가격둔화 등을 보여주고 있는 상태로 전환하였다.
이런 사단을 거치면서도, 도입 2년 만에 DSR 40%는 가계부채를 관리하는 유일한 기준으로 자리잡았고, 오히려 위상이 더 공고해지는 형국이다.
가계부채 관리를 위한 DSR 기준, 주택 구매 상한선으로 작용
예를 들어 소득을 1, 주택가격을 13(PIR 13)이라고 할 때, DSR 40%라고 하면 우리가 지출할 수 있는 원리금의 총합은 0.4가 된다. 13의 가격을 갖는 주택을 60% LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출 비율)로 대출을 하면 대출액은 7.8이 된다. 그렇다면 7.8 대출액에 대해서 최근 주담대금리인 4%/40년 만기를 적용해보자. 그러면 매년 상환해야 하는 원리금의 총액이 소득과 거의 동일해진다. 즉 PIR 13배 주택, LTV 60%, 금리는 4%/40년을 했을 때, DSR이 40%가 된다는 의미다. 달리 말하면 소득이 1일 때, 13 이상 가격의 주택을 살 수 없다는 말이 된다.
| 가구 연소득 | 서울 평균 주택가격 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1분위 | 2분위 | 3분위 | 4분위 | 5분위 | ||
| 2023.6 | 1분위 | 8.8 | 19.1 | 29.4 | 42.1 | 80.8 |
| 2분위 | 4.4 | 9.5 | 14.6 | 21.0 | 40.3 | |
| 3분위 | 3.2 | 6.9 | 10.6 | 15.2 | 29.1 | |
| 4분위 | 2.4 | 5.3 | 8.1 | 11.6 | 22.3 | |
| 5분위 | 1.5 | 3.3 | 5.1 | 7.4 | 14.1 | |
**분위별 숫자가 커질수록 소득/가격의 수가 증가
물론 4분위주택/4분위소득은 11.6배, 3분위주택/3분위소득은 10.6배 등으로 가격 상단까지는 여유가 있다.
그런데 모기지 금리가 4%가 아니라 '5%/40년만기'인 경우는 어떻게 될까? 위의 예시에서처럼 이때는 DSR 40%를 준수할 수 있는 이론상 한계가격은 PIR 11배가 된다. 이때는 3분위/3분위의 10.6배를 제외한 4분위/4분위, 5분위/5분위 등의 주택구입이 이론상 불가능한 수준까지 올라가게 된다. 신규로는 구입이 어렵고 오직 종전 주택을 처분하는 등, 집이 있어야 새집을 살 수 있는 구조가 되는 것이다.
이런 상황이 정상적인 수요가 있는 상황이라고 할 순 없을 것이다. 따라서, 현 'DSR 40% 체제'에서 주택의 거래가 가장 둔화되는 구간은 역설적으로 5분위 주택구간에서 나올 확률이 가장 높다. 이들 주택의 거래가 둔화되는 경우, 트리클 다운 효과가 나타나며 다른 구역에도 영향을 줄 가능성이 적지 않다.
2022년 시장은 DSR의 위력을 체감하였는데, 2023년은 특례론/50년 만기 등 DSR우회 상품의 존재로 이를 제대로 체감할 수 없었다. 그러나 2024년에도 과연 그럴지는 미지수가 아닐까. DSR 40%의 위력은 여전히 강력하다. 변한 것은 없다.
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