임대주택 보유시 거주주택 비과세 받으려면?
최준석 마을세무사
발행일 2021.08.13. 10:58
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (66) 매입임대주택 보유시 거주주택 비과세 요건
최근 국세상담센터 양도소득세 참고자료에 매입임대주택 보유시 거주주택 비과세 요건 및 주요 상담사례 자료가 첨부되었습니다. 세법은 일정한 요건을 충족하는 경우 비과세 등 혜택이 주어집니다. 하지만 그 요건을 꼼꼼히 확인하지 못하고 실제로 비과세를 받지 못하거나 추징되는 사례가 종종 발생합니다. 현재 세법상에 임대주택 보유시 가장 큰 혜택인 비과세 요건이 생각보다 어렵기 때문에 이 부분을 되짚어 보고, 상담센터 자료 중 너무나 중요하지만 납세자가 쉽게 간과하는 부분을 다시 한 번 살펴보겠습니다.
자료 바로 보기 클릭 ☞ 국세상담센터 홈페이지 > 양도소득세 > 참고자료(8번 자료)
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1. 거주주택 요건
1) 조정, 비조정 구분 없이 2년 거주
2) 2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용
2. 임대주택 요건
1) 지자체, 세무서 임대등록 후 일정기간 임대 유지
2) 임대개시일 당시 기준시가 6억 원이하(수도권 외 3억 원이하)
3) 임대료 5% 증액 제한 준수(2019년 2월 12일 이후)
4) 임대를 하지 않은 공실기간이 6개월 이내
[사례1] 임대주택 자진 자동말소 전 거주주택 양도
임대주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택을 매도시 비과세를 받을 수 있습니다. 매도 후에도 임대주택에 대한 사후관리를 꼭 해주셔야 비과세 추징을 받지 않습니다. 국세상담센터 사례로 주의할 점을 정리해 보겠습니다.
1) 조정, 비조정 구분 없이 2년 거주
2) 2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용
2. 임대주택 요건
1) 지자체, 세무서 임대등록 후 일정기간 임대 유지
2) 임대개시일 당시 기준시가 6억 원이하(수도권 외 3억 원이하)
3) 임대료 5% 증액 제한 준수(2019년 2월 12일 이후)
4) 임대를 하지 않은 공실기간이 6개월 이내
[사례1] 임대주택 자진 자동말소 전 거주주택 양도
임대주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택에서 2년 이상 거주한 경우 거주주택을 매도시 비과세를 받을 수 있습니다. 매도 후에도 임대주택에 대한 사후관리를 꼭 해주셔야 비과세 추징을 받지 않습니다. 국세상담센터 사례로 주의할 점을 정리해 보겠습니다.
Q1 : 거주주택 1개와 임대주택 1개를 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 양도일 현재 임대주택이 공실인 경우 비과세 되는지?
A2 : 임대하고 있는 상태에서 매도시 비과세 특례 적용 즉 임대 중 매도하여야 합니다.(2호 이상 임대 중 일부 공실 제외)
Q2 : 임대주택이 1개인 상태에서 임대기간 요건 충족 전에 거주주택을 먼저 팔아 비과세 받은 후 임대기간요건 충족 전에 임대주택이 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 비과세 받은 거주 주택 양도세 추징되는지?
A2: 사후관리 위반에 해당하기 때문에 추징됨
Q3 : 임대주택이 재개발 개건축 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용 받으려면 언제까지 팔아야 하는지?
A3 : 시, 군, 구청에 임대등록 말소 전까지 거주주택 양도해야 비과세 가능
Q4 : 일정요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 주택을 소유하다가 거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 양도되는 경우에도 거주주택 비과세 특례가 적용되는지?
A4 : 조합원 입주권으로 변경되어 양도되는 경우 비과세 특례 적용 안 됨
위 4가지 사례는 실무에서 처리하다가 추징된 사례도 있습니다. 그러므로 거주주택을 매도 후 ‘이젠 걱정없어’라고 생각하시면 절대 안 됩니다. 공실, 5% 유지, 임대기간 충족 등 사후관리에 대해서 좀 더 면밀한 주의가 필요 합니다.
A2 : 임대하고 있는 상태에서 매도시 비과세 특례 적용 즉 임대 중 매도하여야 합니다.(2호 이상 임대 중 일부 공실 제외)
Q2 : 임대주택이 1개인 상태에서 임대기간 요건 충족 전에 거주주택을 먼저 팔아 비과세 받은 후 임대기간요건 충족 전에 임대주택이 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 비과세 받은 거주 주택 양도세 추징되는지?
A2: 사후관리 위반에 해당하기 때문에 추징됨
Q3 : 임대주택이 재개발 개건축 되는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용 받으려면 언제까지 팔아야 하는지?
A3 : 시, 군, 구청에 임대등록 말소 전까지 거주주택 양도해야 비과세 가능
Q4 : 일정요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 주택을 소유하다가 거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 양도되는 경우에도 거주주택 비과세 특례가 적용되는지?
A4 : 조합원 입주권으로 변경되어 양도되는 경우 비과세 특례 적용 안 됨
위 4가지 사례는 실무에서 처리하다가 추징된 사례도 있습니다. 그러므로 거주주택을 매도 후 ‘이젠 걱정없어’라고 생각하시면 절대 안 됩니다. 공실, 5% 유지, 임대기간 충족 등 사후관리에 대해서 좀 더 면밀한 주의가 필요 합니다.
[사례2] 임대주택 자진 자동말소 후 거주주택 양도
현재 세법에서는 단기민간임대주택(4년) 및 아파트 장기일반민간임대주택(8년)에 대해서 자진 자동말소가 가능합니다. 의무 임대기간을 1/2 이상 임대 후 자진말소한 경우 5년 이내 거주주택 매도시 비과세를 가능합니다.
또한 자동말소가 되는 경우에 5년 내 매도하여야 비과세를 받을 수가 있습니다. 다만, 이미 거주주택 비과세를 적용받고 양도한 후 임대주택 자진 자동말소되는 경우 추징되지 않습니다. 자진, 자동말소 후에 지켜야할 사후관리가 있습니다.
현재 세법에서는 단기민간임대주택(4년) 및 아파트 장기일반민간임대주택(8년)에 대해서 자진 자동말소가 가능합니다. 의무 임대기간을 1/2 이상 임대 후 자진말소한 경우 5년 이내 거주주택 매도시 비과세를 가능합니다.
또한 자동말소가 되는 경우에 5년 내 매도하여야 비과세를 받을 수가 있습니다. 다만, 이미 거주주택 비과세를 적용받고 양도한 후 임대주택 자진 자동말소되는 경우 추징되지 않습니다. 자진, 자동말소 후에 지켜야할 사후관리가 있습니다.
| 적용 대상 | 단기민간임대주택(4년)/아파트 장기일반임대주택(8년) |
|---|---|
| 임대기간 요건 | 의무임대기간 1/2 준수 후 자진말소 |
| 양도기간 요건 | 자진/자동 말소 후 5년내 거주주택 양도 |
Q1 : 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 말소 된 임대주택 보유상태에서 비과세를 받기 위해서는 말소 된 임대주택도 임대료 상한 5% 요건 지켜야 하는지?
A1: 지자체 등록말소와 상관없이 거주주택 양도일까지 임대료등 상한 5% 요건을 충족해야 함
Q2 : 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 세무서 주택임대사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 팔아도 비과세 되는지?
A2 : 세무서 사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 양도하면 거주주택 비과세 적용 안됨
실무에서 지자체 자동 말소 자진 말소 후 세무서 사업자 등록을 폐지하거나 5% 이상 인상하는 경우를 종종 볼수 있습니다. 이런 경우 애써 거주주택 비과세를 받기 위해 준비한 것이 물거품이 될 수 있습니다. 이점 또한 면밀히 검토하여 준수하시길 바랍니다.
다시 한 번 강조하면 비과세를 추징당하는 경우 경제적 어려움을 동반하므로 실제 거주주택을 매도하는 경우 매도시점 이후에 일정 시점동안 꼭 관리하시길 권해 드립니다. 위 내용은 정리에 불과하므로 본인의 사례에 접목하는 경우 전문가와 상담하여 결정하시길 바랍니다.
A1: 지자체 등록말소와 상관없이 거주주택 양도일까지 임대료등 상한 5% 요건을 충족해야 함
Q2 : 임대주택의 지자체 임대등록 자동말소 또는 자진말소 후, 세무서 주택임대사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 팔아도 비과세 되는지?
A2 : 세무서 사업자 등록을 폐업한 상태에서 거주주택 양도하면 거주주택 비과세 적용 안됨
실무에서 지자체 자동 말소 자진 말소 후 세무서 사업자 등록을 폐지하거나 5% 이상 인상하는 경우를 종종 볼수 있습니다. 이런 경우 애써 거주주택 비과세를 받기 위해 준비한 것이 물거품이 될 수 있습니다. 이점 또한 면밀히 검토하여 준수하시길 바랍니다.
다시 한 번 강조하면 비과세를 추징당하는 경우 경제적 어려움을 동반하므로 실제 거주주택을 매도하는 경우 매도시점 이후에 일정 시점동안 꼭 관리하시길 권해 드립니다. 위 내용은 정리에 불과하므로 본인의 사례에 접목하는 경우 전문가와 상담하여 결정하시길 바랍니다.
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