상속주택은 주택 수에 포함될까? 양도세·종부세 달라
최준석 마을세무사
발행일 2021.04.30. 14:30
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (59) 상속 받은 주택 관련 세금
부모님의 사망을 원인으로 주택을 취득하는 경우 각종 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘 칼럼에서는 상속으로 주택을 취득했을 경우 발생하는 양도소득세와 종합부동산세를 살펴보겠습니다.
1. 양도소득세
case1) 주택을 보유한 상태에서 상속 주택을 전체 취득하는 경우
상속인의 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도하는 경우 상속주택은 주택 수에서 제외가 됩니다. 상속주택은 본인 의지에 따라 취득할 수 있는 것이 아니므로 세법에서 불이익을 주는 것을 방지하기 위한 규정입니다.
[주의 사항]
1. 상속인이 별도 세대인 경우
2. 상속 받은 주택이 한 채인 경우
3. 일반주택이 있는 상태에서 상속주택을 취득하는 경우
4. 상속 개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여 받은 주택 제외
위 경우가 아닌 경우 보유주택을 매도 시 과세가 될 수 있으므로 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.
※ 보유하는 일반주택이 9억이 초과하는 고가주택의 경우 상 주택이 보유한 날로부터 5년이 지나 매도하는 경우 9억 초과분에 대해서 일반세율 및 장기보유특별공제를 받을 수가 있습니다. (2021년 2월 17일 신설- 9억 초과분에 대한 중과 및 장기보유특별공제 배제되는 불합리를 개선)
case2) 소수 지분을 받는 경우
상속인이 여러 명이면 지분으로 상속을 받을 수가 있습니다. 이런 경우 양도소득세법에서는 상속 주택 소수 지분은 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만, 동일세대원이 상속받는 소수 지분의 경우 예규와 심판례의 차이가 있으므로 주택 수 산정에 대해서는 전문가와 상담하시길 권해 드립니다.
상속인의 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도하는 경우 상속주택은 주택 수에서 제외가 됩니다. 상속주택은 본인 의지에 따라 취득할 수 있는 것이 아니므로 세법에서 불이익을 주는 것을 방지하기 위한 규정입니다.
[주의 사항]
1. 상속인이 별도 세대인 경우
2. 상속 받은 주택이 한 채인 경우
3. 일반주택이 있는 상태에서 상속주택을 취득하는 경우
4. 상속 개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여 받은 주택 제외
위 경우가 아닌 경우 보유주택을 매도 시 과세가 될 수 있으므로 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.
※ 보유하는 일반주택이 9억이 초과하는 고가주택의 경우 상 주택이 보유한 날로부터 5년이 지나 매도하는 경우 9억 초과분에 대해서 일반세율 및 장기보유특별공제를 받을 수가 있습니다. (2021년 2월 17일 신설- 9억 초과분에 대한 중과 및 장기보유특별공제 배제되는 불합리를 개선)
case2) 소수 지분을 받는 경우
상속인이 여러 명이면 지분으로 상속을 받을 수가 있습니다. 이런 경우 양도소득세법에서는 상속 주택 소수 지분은 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만, 동일세대원이 상속받는 소수 지분의 경우 예규와 심판례의 차이가 있으므로 주택 수 산정에 대해서는 전문가와 상담하시길 권해 드립니다.
2. 종합부동산세
상속주택을 취득함에 따라 주택 수 산정에 대해서 궁금해 하시는 납세자분들이 많습니다. 당연히 주택 수에 따라 종합부동산세 세율이 바뀌기 때문에 상속 시 상속재산 분할에 조금 더 신중하게 접근하셔야 합니다.
case 1) 주택을 보유한 상태에서 상속 주택을 전체 취득하는 경우
상속으로 인해 주택 수가 증가하므로 당연히 2주택자 되므로 기본공제 9억이 아니라 6억으로 하향 조정이 됩니다. 조정지역의 경우 2주택자가 되는 경우 세율이 인상됩니다.
case 2) 소수 지분을 받는 경우
가장 최근에 질문을 많이 받는 사례입니다. 소수 지분을 받는 경우 종합부동산세에 미치는 영향을 궁금해 하십니다. 양도소득세의 경우 주택 수에 포함이 되지 않으므로 종합부동산세도 영향이 없을 거라고 오해하시는 납세자분들이 많습니다.
a. 공동상속인 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 즉 상속 지분을 받는 경우 주택 수가 증가 되는 효과가 발생합니다. 그러므로 주택 수 증가에 대해서 기본공제 9억이 아니라 6억을 공제받습니다.
b. 다만, 지분율 20% 이하 그리고 지분 상당 공시가격이 3억 이하의 경우 주택 수에서 제외하여 세율을 적용합니다. 주택 수 제외는 세율에만 적용하고 주택 수에는 포함합니다. 이 부분이 어려워 혼돈 하시는 분이 많습니다. 또한 공시가격 상당액은 합산 과세합니다.
상속으로 주택을 취득하는 경우 무심코 잊고 있다가 과도한 양도소득세를 납부하시는 경우를 가끔 볼 수 있습니다. 상속 당시 상속세뿐만 아니라 향후 발생할 수 있는 문제를 고려해 협의 분할을 하시길 바랍니다.
case 1) 주택을 보유한 상태에서 상속 주택을 전체 취득하는 경우
상속으로 인해 주택 수가 증가하므로 당연히 2주택자 되므로 기본공제 9억이 아니라 6억으로 하향 조정이 됩니다. 조정지역의 경우 2주택자가 되는 경우 세율이 인상됩니다.
case 2) 소수 지분을 받는 경우
가장 최근에 질문을 많이 받는 사례입니다. 소수 지분을 받는 경우 종합부동산세에 미치는 영향을 궁금해 하십니다. 양도소득세의 경우 주택 수에 포함이 되지 않으므로 종합부동산세도 영향이 없을 거라고 오해하시는 납세자분들이 많습니다.
a. 공동상속인 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 즉 상속 지분을 받는 경우 주택 수가 증가 되는 효과가 발생합니다. 그러므로 주택 수 증가에 대해서 기본공제 9억이 아니라 6억을 공제받습니다.
b. 다만, 지분율 20% 이하 그리고 지분 상당 공시가격이 3억 이하의 경우 주택 수에서 제외하여 세율을 적용합니다. 주택 수 제외는 세율에만 적용하고 주택 수에는 포함합니다. 이 부분이 어려워 혼돈 하시는 분이 많습니다. 또한 공시가격 상당액은 합산 과세합니다.
상속으로 주택을 취득하는 경우 무심코 잊고 있다가 과도한 양도소득세를 납부하시는 경우를 가끔 볼 수 있습니다. 상속 당시 상속세뿐만 아니라 향후 발생할 수 있는 문제를 고려해 협의 분할을 하시길 바랍니다.
서울시 마을세무사
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