덜컥 계약 말고 '이것'부터! 전세사기 예방 체크리스트

내 손안에 서울

발행일 2025.10.14. 17:25

수정일 2025.10.16. 15:50

‘전세 계약, 두렵지 않아요. 전세사기 예방 AtoZ’ 안내서 배포

전세사기 예방 안내서 ‘전세 계약, 두렵지 않아요–전세사기 예방 AtoZ’

전세사기, 깡통전세로 보증금을 받지 못하는 피해가 잇따르고 있습니다. 특히 임대차 계약 경험이 없는 사회 초년생이나 청년들은 어디서 뭘 어떻게 계약해야 하는지 막막하기만 한데요, 서울시는 전세사기 예방 안내서 ‘전세 계약, 두렵지 않아요–전세사기 예방 AtoZ’를 발간했습니다. 계약 전 확인해야 할 주택 시세, 선순위 권리부터 공인중개사 체크리스트, 특약사항 작성법까지 실제 계약 현장에서 바로 활용할 수 있는 실용적 정보가 알차게 담겨 있습니다. 발간 내용을 바탕으로 임대차 계약시 필요한 정보들을 정리해 봤습니다.

계약 전 확인할 사항
✅주택 시세 조회 ✅전세가율 계산 ✅선순위 권리 확인 ✅건축물대장 열람

먼저 해야할 건 자금 규모에 맞는 안전한 주택을 찾는 것이다. 주택의 시세를 정확히 파악하고 적정한 전세 보증금인지 판단하는 것이 중요하다. 후보지 주택의 전세가율을 파악해야 한다. ‘전세가율’이란 전세가격(=전세 보증금)이 집의 매매가격에서 차지하는 비율로, 전세가율이 70%를 넘지 않는 것이 좋다.

‘전세가율’이란 전세가격(=전세 보증금)이 집의 매매가격에서 차지하는 비율이다.

또 임대인이 집을 담보로 대출을 받았거나, 세금 체납으로 압류된다면 세입자의 보증금은 선순위 권리자들 뒤로 밀려나게 된다. 따라서 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 내 보증금보다 우선되는 선순위 권리가 무엇이 있는지, 그 금액은 얼마인지 확인해야 한다.

만약 건축물대장의 상단에 굵게 ‘위반건축물’이라고 표기되어 있거나 ‘비고’란 등에 위반 사실이 기재되어 있을 경우 해당 건물은 계약을 피하는 게 좋다. 가끔 지하실이나 옥탑방을 창고용 등으로 승인받고 몰래 주거로 개조하여 세를 주는 경우가 있다. 계약 전 건축물대장과 등기부를 대조하여 모두 주택 용도인지 확인해야 한다.

정부24 웹사이트, 구청 민원실을 통해 건축물 대장을 발급 받아 위반건축물 여부를 확인할 수 있다.

신탁된 주택 거래도 주의해야 한다. 신탁회사의 동의 없이 위탁자가 맺은 임대차 계약은 법적으로 효력이 매우 제한된다. 등기부등본을 통해 신탁 여부 및 소유자 명의가 신탁회사로 되어있는지 확인할 수 있다.

계약 체결 시 확인할 사항
✅임대인 신원 확인 ✅계약서 필수 기재사항 ✅특약조항 작성 ✅공인중개사 체크

전세 계약에서는 임대인이 계약의 직접 당사자이며, 간혹 타인이 임대인 행세를 하며 사기를 저지르는 경우가 있으므로 임대인의 신원은 정확히 확인해야 한다.

대부분 전세 계약은 공인중개사를 통해 이루어진다. 부동산이 관할지역 관청(시, 군, 구)에 등록되어 있는 곳인지 확인하기 위해, 공인중개사사무소에 ‘공인중개사사무소등록증’이 게시되어 있는지 살펴본다. 서울시 부동산정보포털 등을 통해 담당 중개사가 실제 그 사무소 소장(대표)인지 확인할 수 있다.

계약서는 임대인과 임차인의 권리·의무를 문서화한 것이므로 어떠한 내용이 있는지 확인하고 작성하는 것이 중요하다. 법무부에서 배포한 주택 임대차표준계약서는 주택임대차보호법 등의 규정을 잘 반영하고 있어 분쟁 발생 시 비교적 공정하게 해석될 여지가 크다.

가급적 계좌이체를 하는 것이 좋으며, 계좌이체 시 반드시 임대인 명의의 계좌인지 확인하고 입금해야 한다. 계약금 또는 중도금 지급 후 계약서 특약란이나 별도 종이에 “OO년 OO월 OO일 계약금 OOO만 원 받았습니다. 임대인 OOO(서명)”을 기입해 두면, 만약의 경우 유용하다.

안전한 전세 계약을 위해서는 특약을 잘 활용해야 한다. 특약을 통해 임대인과 임차인은 해당 내용을 지켜야 하는 의무가 생긴다.

계약 체결 후 확인할 사항
✅전입신고 절차 ✅확정일자 신청 ✅전세보증보험 가입 ✅기존 임차인 권리 확인

보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 지방자치단체(읍・면・동)에 계약 내용을 신고해야 한다. 미신고시 100만 원 이하의 과태료 부과 대상에 해당되며, 무엇보다 임대차 계약 신고를 하였을 때 임차인 권리를 공적으로 입증할 수 있다는 점에서 반드시 필요하다.

확정일자란 임대차 계약이 있었다는 사실을 공적으로 인정받은 날짜를 의미하며, 만약 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 부쳐질 경우 우선변제권을 행사하는 기준이 된다. 즉, 확정일자를 기준으로 보증금이 우선순위를 갖게 된다.

잔금 날짜 직전에 등기부등본을 재발급 받아 계약 당시와 달라진 점이 없는지 확인한다.

또한 임차인이 잔금을 치르는 시점을 틈타 임대인이 잠적하거나 속임수를 쓸 수 있으므로 잔금 날짜 직전에 등기부등본을 재발급받아 계약 당시와 달라진 점이 없는지 확인해야 한다.

계약 단계에서 기존 임차인의 퇴거 날짜를 파악하고, 잔금일과 이사일이 정해지게 된다. 기존 임차인이 해당 날짜에 확실히 퇴거하는지 미리 확인하면 일정이 틀어지는 것을 방지할 수 있다.

공인중개사 조율 하에 이체 확인 후 즉시 열쇠 및 주택 인도가 이루어지게 된다.

잔금 지급 시 공인중개사사무소 등 공적인 자리에서 진행하는 게 좋다. 공인중개사 조율 하에 이체 확인 후 즉시 열쇠 및 주택 인도가 이루어지게 된다. 잔금 지급 후 열쇠를 받았다면, 바로 등기부등본을 또 발급받아도 좋다.

열쇠 인수인계 후 공과금 정산 및 주택 상태 점검이 필요하다. 이전 사용자의 미납요금 또는 입주 날짜 전 발생한 공과금은 임차인이 낼 의무가 없으므로 공인중개사에게 확인서나 양식을 요청하여 챙겨두자.

입주를 마쳤다면 가능한 한 즉시 전입신고를 하는 것이 좋다. 전입신고를 통해 비로소 대항력이 생기기 때문이다. 마지막으로, 전세보증보험 가입도 생각해 보자. 안전한 계약을 했더라도 혹시 모를 사태에 대비하는 것이 현명하다.

전세계약에 대한 자세한 내용은 청년층 맞춤형 전세계약 안내서 ‘전세 계약, 두렵지 않아요. 전세사기 예방 AtoZ’에서 확인할 수 있다. 서울주거포털에서 무료 다운로드할 수 있다.

서울시 전월세종합지원센터

○ 운영시간 : 월·수·금 09:00~17:00/화·목 09:00~20:00(연장운영)
※ 토·일·공휴일 휴무/점심시간 12:00~13:00
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☞온라인 상담실

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