전·월세 보증금 지키기 위해 꼭! 알아야 할 3가지는?

발행일 2022.12.14. 15:40

수정일 2023.06.29. 16:32

신한은행 주택도시기금 대출 담당 김형용 프로 ©조수연

서울시는 청년들의 안전한 부동산 거래를 위해 다양한 정책을 통해 지원하고 있다. 특히, 서울 영테크를 통한 다양한 교육을 기획했다. 깡통전세 사기를 예방하고 안전한 전월세 계약을 위해 청년을 위한 주택임대차 교육을 준비했다. ☞[관련기사] 깡통전세 피하는 법·연말정산, 영테크에서 알려드려요

바로 ‘전월세 임대차 교육’ 공개 강좌다. 이 강좌는 ‘초급반’과 ‘고급반’으로 나뉘는데, 초급반은 집을 구하고 계약을 맺기까지 과정별로 알아야 하는 주요 개념과 함께 확인해야 하는 필수 서류에 대해 알려주고, 고급반은 초급반의 내용을 자세히 다룸으로써 현명한 전월세 계약과 내 집 마련을 위한 토대를 배울 수 있도록 했다.

그렇다면, 초급반의 내용은 어떻게 구성됐을까? 지난 12월 10일, 시민청 워크숍룸에서 진행된 ‘전월세 임대차 교육’ 공개 강좌 중 초급반을 신청해 들어보았다. 이날 강의는 ‘현명한 전월세에서 내 집 마련까지! 서울시 청년대상 임대차보호 금융교육’으로 진행됐으며 신한은행 주택도시기금 대출 담당인 김형용 프로가 맡았다.

김형용 프로의 업무인 주택도시기금 대출 담당은 버팀목 대출이나 중소벤처기업부 청년 전세 대출 등을 총괄하는 업무고, 이 중에서 사업관리를 담당하고 있다. 강의는 김형용 프로의 소개와 함께 목차 설명으로 시작했다. 이날 진행된 강의 목차를 바탕으로 초급반 강의의 내용을 요약해보았다.

김형용 프로의 교육을 듣고 있는 청년들 ©조수연

전월세 계약, 사기가 아니라도 위험하다?

첫 번째로 전월세 계약의 의미를 파악했다. 전월세계약이란 ‘집주인에게 큰 돈을 빌려주는 것’과 ‘전세대출을 받았다면 빚내서 빌려주는 것’을 말한다. 만약 집주인이 보증금을 갚을 능력이 없다면, 전 재산을 잃고도 억대의 대출까지 내 돈으로 갚을 수 있다. 이점이 바로 전세 사기의 피해인 셈이다.

김형용 프로는 전세 사기의 위험을 소개하면서 전월세 보증금을 지키는 100% 방법을 소개했다. 그는 반드시 세 가지를 모두 갖춰야 한다며 ①대항력, ②우선변제권, ③선순위채권을 강조했다. 이 세 가지를 모두 갖추어야 보증금을 돌려받지 못했을 때 우리의 권리를 보장해주는 법적 조건이 성립되기 때문이다.

특약 문구 등 바로 활용할 수 있는 팁들을 소개했다. ©조수연

안전하고 현명하게 집 구하기! 필수 개념 세 가지

초급반 강의에서 가장 중요한 부분이라고 밝힌 김형용 프로는 대항력과 우선변제권, 선순위채권의 개념을 설명했다. 먼저 대항력은 ‘집주인이 바뀌어도 보증금을 주장할 수 있는’ 능력이라며, 누구에게든 대항해서 나의 보증금과 주거권을 주장할 수 있는 권리라고 설명했다.

이러한 대항력을 갖추기 위해서는 세 가지를 갖춰야 하는데, 먼저 집주인과 전월세 계약서를 잘 작성해야 한다. 반드시, 집주인 본인과 계약서를 작성하고 계약금과 잔금 모두 집주인 계좌로 입금해야 한다. 또한, 전월세 계약 시 특약 문구를 적절히 넣어야 하는데, 김형용 프로는 아래와 같은 특약 문구가 좋은 예시라고 소개했다.

“임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대하여 매매나 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 손해배상과 함께 위약금을 지급한다.”

“임대인은 임차인의 본 계약을 위한 전월세 자금 대출에 적극 협조하며, 대출이 진행되지 않거나 0억 0천만 원 미만의 한도 산출 시 계약금을 전액 반환한다.” (대출 진행은 1금융권에 한함)

“임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 날까지 임차인이 요구하는 본인의 국세완납 확인에 협조한다. 국세완납 사실이 확인되지 않을 경우 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 손해배상과 함께 위약금을 지급한다.”

두 번째, 이삿날 당일 전입신고 후 등기부등본에 적힌 주소를 정확히 적어 전입해야 한다. 여기서 주민등록등본과 등기부등본의 차이점을 이해해야 한다. 주민등록등본은 전입신고의 결과로 내 법적 거주지를 보여주며 부동산 등기부등본은 부동산의 법적 이해관계를 보여준다.

따라서 등기부등본의 주소와 주민등록등본의 주소가 일치해야 하며, 마지막으로 이삿날 당일부터 실거주해야 한다. 왜냐하면, 우리나라 주택임대차보호법은 실거주자를 위한 법이기 때문에 실거주하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없다.

주택도시기금 청년대상 전월세 상품 요약 ©서울영테크

다음으로 우선변제권에 대해 설명했다. 우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 낙찰자에게 내 보증금 지불을 주장할 권리인데, 선순위채권을 갖춰야 완전해진다. 먼저 우선변제권을 갖추기 위해서는 대항력을 갖추면서 계약서에 확정일자를 받아야 한다.

특히 서울은 2021년 이후 보증금 6,000만 원 이상이거나 월세 30만 원 이상 주택에 거주하면 주택임대차계약신고가 필수다. 끝으로 선순위채권이다. 선순위채권은 집에 이해관계를 가진 이들 중 먼저 돌려받을 권리로, 김형용 프로는 주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 중에서 간추려 선순위채권에 대해 설명했다.

“대항력과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 경공매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”

김형용 프로가 소개한 전월세 체크리스트 ©서울영테크

전월세 보증금을 잃는 기초 사례

그렇다면, 어떤 경우에 전월세 보증금을 잃게 될까? 김형용 프로는 다양한 사례를 제시하며 이러한 사례의 당사자가 되지 말 것을 당부했다. ①전입신고를 깜박한 경우, ②보증금을 돌려 받지 못했는데 전출한 경우는 대항력이 존재하지 않거나 소멸된 사례다.

③전입신고를 이사 후 10일 뒤에 한 경우는 대항력이 10일 늦게 발생한 경우며 ④계약서에 확정일자가 없다면 우선변제권 또한 존재하지 않는다. ⑤계약서에 확정일자를 이사 후 10일 뒤에 받은 경우는 역시 10일 뒤 우선변제권 효력이 발생한다.

끝으로 김형용 프로는 청년들의 주거안정 지원을 목적으로 정부에서 진행하고 있는 주택도시기금 대출과 전세 가입자면 반드시 가입하라고 강조한 전세보증금 반환 보증 보험 상품을 요약한 표를 제시했다.

특히 전세보증금반환보증보험 상품은 주택도시보증공사의 HUG 전세보증금반환보증, 한국주택금융공사의 HF 전세지킴보증, 서울보증보험의 SGI 전세보증금반환보험을 대표 사례로 설명했다.

어느덧 한 해가 바뀌는 연말이다. 연말연시 많은 부동산 거래가 발생하는데, 서울영테크에서 진행한 전월세 임대차 교육을 잘 숙지하면서 안전하고 행복한 주거 공간을 선택하기 바란다.

서울 영테크

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