전월세 계약하기 전, 전문가와 꼼꼼히 상담하세요!
발행일 2022.09.29. 11:09
서울시 전월세보증금지원센터 담당자가 상담 전화를 받고 있다. ⓒ김윤경
얼마 전 전세 사기 뉴스를 접했다. 지난 두 달 동안 경찰이 집중 수사한 결과, 전국에서 348명의 전세사기범이 구속되었다고 한다. 필자도 올 초 이사를 하면서, 임차인과 이사 날짜에 어려움을 겪었고, 부랴부랴 새로 계약할 집을 찾으며 급상승한 보증금에 온통 신경이 곤두섰던 기억이 생생하다.
전월세 계약 시 가장 걱정되는 건, '보증금'이다. 다행히 이사를 잘 마쳤지만, 주변에서 전세 사기나 깡통전세 이야기가 들리면 여전히 불안하다. 모든 사기를 예방하는 건 어려울지 몰라도, 미리 내용을 알아두고 상담과 지원을 받는다면 조금이나마 위험을 막을 수 있지 않을까.
이에 서울시는 전세 계약을 하는 시민들이 전세가격이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세'의 위험을 사전에 감지하고 전세보증금을 지킬 수 있도록 3대 서비스를 운영 중이라고 밝혔다. 서울시는 '깡통전세' 위험 예방 3대 서비스로 ▴'전월세보증금지원센터'를 통한 임대차 상담 ▴'전월세 정보몽땅'을 통한 지역별 전세가율 확인 ▴'전세가격 상담센터'를 통한 적정 전세가격 검증 등을 지원하고 있다.
전월세 계약 시 가장 걱정되는 건, '보증금'이다. 다행히 이사를 잘 마쳤지만, 주변에서 전세 사기나 깡통전세 이야기가 들리면 여전히 불안하다. 모든 사기를 예방하는 건 어려울지 몰라도, 미리 내용을 알아두고 상담과 지원을 받는다면 조금이나마 위험을 막을 수 있지 않을까.
이에 서울시는 전세 계약을 하는 시민들이 전세가격이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세'의 위험을 사전에 감지하고 전세보증금을 지킬 수 있도록 3대 서비스를 운영 중이라고 밝혔다. 서울시는 '깡통전세' 위험 예방 3대 서비스로 ▴'전월세보증금지원센터'를 통한 임대차 상담 ▴'전월세 정보몽땅'을 통한 지역별 전세가율 확인 ▴'전세가격 상담센터'를 통한 적정 전세가격 검증 등을 지원하고 있다.
서울전월세보증금지원센터가 위치한 서울시청 서소문청사 1동 ⓒ김윤경
주택임대차 관련 상담이 필요할 때, 전월세보증금지원센터
먼저 서울시청 서소문 제1청사에 있는 '서울시 전월세보증금지원센터'를 직접 찾아가 보았다. 2012년 개소한 서울시 전월세보증금지원센터는 상주 변호사를 포함해 총 9명이 근무하며, 주택임대차 상담, 이사 시기 불일치 대출 지원, 신혼부부 임차보증금 상담, 주택임대차 분쟁조정 등 주택임대차와 관련한 원스톱 상담서비스를 제공한다. 직접 방문한 전월세보증금지원센터는 끊임없이 이어지는 전화 상담으로 분주했다.
서울시 전월세보증금지원센터 입구 ⓒ김윤경
“전월세보증금지원센터에서는 크게 세 가지 업무를 하고 있는데요. 일반 임대차 상담, 주택임대차 분쟁 조정과 금융대출 상담 및 지원을 진행하고 있습니다.” 김중헌 주택금융지원팀장이 반가운 미소로 맞아 주었다. 김중헌 주택금융지원팀장과 함께 정소영 변호사, 신동칠 주무관에게 좀더 자세한 이야기를 들어볼 수 있었다.
먼저 필자처럼 부동산을 잘 모르는 사람이라면 최소한 무엇을 알아두면 좋을지 궁금했다. 또 그런 사람들을 위해 계약할 때, 주의할 점은 무엇인지 물었다.
“국가공간정보포털 등을 통해 공인중개사사무소의 정상 등록 여부를 확인하여야 하고, 본인이 직접 등기부 등본을 떼어 대출과 근저당 설정을 살펴봐야 하고요. 건축물대장도 봐야 합니다. 불법건물인데 외관상 주택으로 보일 수 있거든요. 전입신고와 확정일자는 반드시 해야 하지만, 그것만으로는 좀 불안합니다. 국가에서 하는 전세보증금 반환보증보험을 추천해요. 그리고 무엇보다 임차주택에 관해 꼼꼼하게 살펴보면 좋겠어요.” 김 팀장이 핵심을 꼭 짚어줬다.
먼저 필자처럼 부동산을 잘 모르는 사람이라면 최소한 무엇을 알아두면 좋을지 궁금했다. 또 그런 사람들을 위해 계약할 때, 주의할 점은 무엇인지 물었다.
“국가공간정보포털 등을 통해 공인중개사사무소의 정상 등록 여부를 확인하여야 하고, 본인이 직접 등기부 등본을 떼어 대출과 근저당 설정을 살펴봐야 하고요. 건축물대장도 봐야 합니다. 불법건물인데 외관상 주택으로 보일 수 있거든요. 전입신고와 확정일자는 반드시 해야 하지만, 그것만으로는 좀 불안합니다. 국가에서 하는 전세보증금 반환보증보험을 추천해요. 그리고 무엇보다 임차주택에 관해 꼼꼼하게 살펴보면 좋겠어요.” 김 팀장이 핵심을 꼭 짚어줬다.
전월세보증금지원센터에 붙은 상담안내 공지 ⓒ김윤경
세입자가 이사하면서 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 ‘다음날 0시’에 대항력이 발생하기 때문에, 임대인이 나쁜 마음을 먹었다면 계약서를 작성한 당일 대출이나 근저당을 잡을 수도 있다. 그런 부분들을 피하기 위해 계약서를 꼼꼼하게 보고 특약을 써넣길 강조했다.
“계약서를 볼 때, 보통 특약 내용을 자세히 안 보기 쉬운데요. 만약 확정일자를 금요일에 받았다면 특약에 필요 사항을 적어 넣는 게 중요합니다. 입주일에 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 같은 날 근저당권 등이 설정되었다면 근저당권 순위가 확정일자보다 앞서게 되어 근저당권이 임차권보다 선순위가 되기 때문입니다. 따라서 최소 보안 방법으로 계약서 특약에 선순위권리설정 금지 특약 등을 넣어두는 거죠.”
예를 들어 임대인은 계약 체결 후 임차인의 전입신고 다음날까지 임차인의 동의 없이 임대주택 및 대지에 저당권 등 임차인의 보증금에 우선하는 권리를 설정할 수 없다. 위반 시 계약은 즉시 해지되고 손해배상금은 0원으로 한다.
물론 대다수의 임차, 임대인이 믿고 거래를 하지만, 예방은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 혹시라도 문제가 발생하면 결국 계약서가 근거가 되기 때문이다. 김 팀장은 나한테 불리한 내용이 없는지 또는 내가 이 계약에 위험이 조금이라도 있다고 생각되면 그걸 피할 수 있는 내용을 추가해 넣으라고 했다.
“계약서를 볼 때, 보통 특약 내용을 자세히 안 보기 쉬운데요. 만약 확정일자를 금요일에 받았다면 특약에 필요 사항을 적어 넣는 게 중요합니다. 입주일에 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 같은 날 근저당권 등이 설정되었다면 근저당권 순위가 확정일자보다 앞서게 되어 근저당권이 임차권보다 선순위가 되기 때문입니다. 따라서 최소 보안 방법으로 계약서 특약에 선순위권리설정 금지 특약 등을 넣어두는 거죠.”
예를 들어 임대인은 계약 체결 후 임차인의 전입신고 다음날까지 임차인의 동의 없이 임대주택 및 대지에 저당권 등 임차인의 보증금에 우선하는 권리를 설정할 수 없다. 위반 시 계약은 즉시 해지되고 손해배상금은 0원으로 한다.
물론 대다수의 임차, 임대인이 믿고 거래를 하지만, 예방은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 혹시라도 문제가 발생하면 결국 계약서가 근거가 되기 때문이다. 김 팀장은 나한테 불리한 내용이 없는지 또는 내가 이 계약에 위험이 조금이라도 있다고 생각되면 그걸 피할 수 있는 내용을 추가해 넣으라고 했다.
김중헌 주택금융지원팀장이 전세 계약 시 유의할 점을 알려주고 있다. ⓒ김윤경
요즘 종종 듣는 깡통전세도 궁금했다. 깡통전세는 담보 대출금과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 형태를 뜻한다. 만약 임차인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하다 집이 경매로 넘어가서 임대인이 보증금을 날릴 처지에 놓일 경우도 발생할 수 있다.
“아파트는 대개 시세가 명확한데요, 신축 빌라는 지어진 지 얼마 안 돼 얼마에 거래됐는지 알기 어렵거든요. 신축 빌라는 건축자나 집주인이 부르는 게 값인 경우가 많아 특히 잘 살펴봐야 합니다.”
이런 위험을 방지하기 위해 김 팀장은 '전세보증금 반환보증보험'을 추천했다. 특히 요즘 같은 시기에 더 중요한데 "우리가 운전할 때, 자동차보험을 들 듯이 생각하면 좋겠다"고 덧붙였다.
“아파트는 대개 시세가 명확한데요, 신축 빌라는 지어진 지 얼마 안 돼 얼마에 거래됐는지 알기 어렵거든요. 신축 빌라는 건축자나 집주인이 부르는 게 값인 경우가 많아 특히 잘 살펴봐야 합니다.”
이런 위험을 방지하기 위해 김 팀장은 '전세보증금 반환보증보험'을 추천했다. 특히 요즘 같은 시기에 더 중요한데 "우리가 운전할 때, 자동차보험을 들 듯이 생각하면 좋겠다"고 덧붙였다.
분쟁조정위원회가 열리는 공간 ⓒ김윤경
‘이사 시기 불일치 보증금 대출’에 대해서도 알아보았다. ‘이사 시기 불일치 보증금 대출’은 거주지에서 계약기간 종료 전에 나오게 돼, 집주인에게 보증금을 반환 받지 못한 상황에서 새로운 임차주택을 계약한 세입자 등을 지원하는 정책이다. 지원 대상자는 보증금 3억 원 이내에서 서울시 기금으로 최대 1억 8,000만 원, 금리 약 1.8% 정도로 대출이 가능하다.
또 신혼부부 대상으로 임차보증금을 은행에서 빌리면 서울시가 이자를 일부 지원하는 신혼부부 임차보증금지원사업도 알게 됐다. 이 두 사업 역시 이곳에서 상담, 지원을 해주고 있다.
이곳에서 법률상담을 받을 수도 있다. 실제 보증금을 돌려받지 못해 결국 법적 절차를 진행해야 될 때 상주하는 변호사로부터 법률상담을 받을 수 있다. 소송절차부터 내용증명, 지급명령신청 같은 도움도 전월세보증금지원센터에서 받을 수 있다.
상담 신청 후에는 어떻게 진행될까. 임차인 혹은 임대인이 온라인 상담이나 전화 상담을 신청하면, 상대 주소로 우편 통보가 가며 조정 절차 출석을 묻게 된다. 출석은 서면으로 이루어지기도 하고, 둘 다 조정위원회에 나오기도 한다. 참석은 강제적이지는 않다.
또 신혼부부 대상으로 임차보증금을 은행에서 빌리면 서울시가 이자를 일부 지원하는 신혼부부 임차보증금지원사업도 알게 됐다. 이 두 사업 역시 이곳에서 상담, 지원을 해주고 있다.
이곳에서 법률상담을 받을 수도 있다. 실제 보증금을 돌려받지 못해 결국 법적 절차를 진행해야 될 때 상주하는 변호사로부터 법률상담을 받을 수 있다. 소송절차부터 내용증명, 지급명령신청 같은 도움도 전월세보증금지원센터에서 받을 수 있다.
상담 신청 후에는 어떻게 진행될까. 임차인 혹은 임대인이 온라인 상담이나 전화 상담을 신청하면, 상대 주소로 우편 통보가 가며 조정 절차 출석을 묻게 된다. 출석은 서면으로 이루어지기도 하고, 둘 다 조정위원회에 나오기도 한다. 참석은 강제적이지는 않다.
서울시전월세보증금지원센터 직원들 ⓒ김윤경
신동칠 주무관은 “3년 전쯤 시각장애인께서 조정을 신청하셨어요. 활동보조인과 같이 어렵게 찾아오셔서 조정을 신청하시고, 회의에 참석하셨는데, 모든 조정위원들이 거의 3시간 동안 상대방을 설득해 합의를 이끌어냈어요. 기뻐하시던 신청인을 생각하면 지금도 보람을 느낍니다.”라는 말로 분쟁조정의 효용성을 알려 주었다.
“소송은 법정 공방을 통해 법원이 누구의 주장이 옳은지 판단하여 분쟁을 해결하는 제도이지만, 주택임대차분쟁조정위원회는 당사자 간에 서로 양보와 타협을 통해 합의에 이를 수 있도록 조정해 주는 곳이기 때문에, 누구나 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 만일 계약금이나 보증금 반환, 수선 요청, 계약 갱신이나 계약 해제 등 주택 임대차 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 전문성을 갖춘 조정위원들을 찾아주셨으면 좋겠습니다.” 정소영 변호사가 답변했다.
이어 정 변호사는 계약서에 관한 유의사항을 들려주었다. “우리가 일상생활에서 많이 사용하는 표준화된 임대차계약서는 9개의 조항 정도를 담고 있고, 약간의 특약사항을 더하더라도 대부분 1페이지를 넘지 않는데요, 계약이 순조롭게 이행되는 상황에서는 사실 이미 사인한 계약서를 꼼꼼히 정독하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 계약서의 규정은 계약 체결 후의 분쟁 상황에서 빛을 발하는 것이고, 특히나 전세사기나 깡통전세 등을 예방하기 위해서는 계약 체결 전에 꼼꼼히 계약 사항을 숙지하고 확인하는 것이 가장 중요합니다.”
특히 전세대출자금을 받을 때 협조가 필요하면, 좀 더 구체적으로 금액이나 은행 등을 적어 놓는 게 좋다고 하니 이 점도 잊지 말자. (특약 예시: 임차인은 00은행에서 전세자금대출 0원을 이용할 예정이며 임대인은 이에 적극 협조하기로 한다. 만일 대출 심사 부적격 및 대출 한도 미승인 시 임대차 계약을 즉시 해제하고 임대인은 위약금 없이 계약금 전액을 반환한다.)
“소송은 법정 공방을 통해 법원이 누구의 주장이 옳은지 판단하여 분쟁을 해결하는 제도이지만, 주택임대차분쟁조정위원회는 당사자 간에 서로 양보와 타협을 통해 합의에 이를 수 있도록 조정해 주는 곳이기 때문에, 누구나 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 만일 계약금이나 보증금 반환, 수선 요청, 계약 갱신이나 계약 해제 등 주택 임대차 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 전문성을 갖춘 조정위원들을 찾아주셨으면 좋겠습니다.” 정소영 변호사가 답변했다.
이어 정 변호사는 계약서에 관한 유의사항을 들려주었다. “우리가 일상생활에서 많이 사용하는 표준화된 임대차계약서는 9개의 조항 정도를 담고 있고, 약간의 특약사항을 더하더라도 대부분 1페이지를 넘지 않는데요, 계약이 순조롭게 이행되는 상황에서는 사실 이미 사인한 계약서를 꼼꼼히 정독하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 계약서의 규정은 계약 체결 후의 분쟁 상황에서 빛을 발하는 것이고, 특히나 전세사기나 깡통전세 등을 예방하기 위해서는 계약 체결 전에 꼼꼼히 계약 사항을 숙지하고 확인하는 것이 가장 중요합니다.”
특히 전세대출자금을 받을 때 협조가 필요하면, 좀 더 구체적으로 금액이나 은행 등을 적어 놓는 게 좋다고 하니 이 점도 잊지 말자. (특약 예시: 임차인은 00은행에서 전세자금대출 0원을 이용할 예정이며 임대인은 이에 적극 협조하기로 한다. 만일 대출 심사 부적격 및 대출 한도 미승인 시 임대차 계약을 즉시 해제하고 임대인은 위약금 없이 계약금 전액을 반환한다.)
임대인에게 전세보증금은 평생을 모은 재산일 수도 있다. 편안한 집을 겨우 찾거나 마련했는데, 뜻하지 않는 문제에 휘말린다면 '서울시 전월세보증금지원센터'를 찾자. 무엇보다 분쟁이 없기를 바라지만, 삶은 생각대로 되지 않는다. 해결하기 힘든 일이 생기면, 일단 전월세보증금지원센터를 비롯해 도움 받을 수 있는 여러 방법을 알아보면 좋겠다. 필자도 진작 알았다면 좀 더 마음 편하게 계약할 수 있지 않았을까 하는 생각이 든다. 또한 서민을 울리는 전월세 사기가 하루 빨리 근절되길 바란다.
서울시 전월세보증금지원센터
○ 주소 : 서울시 중구 서울시청 서소문별관 1동 1층 상담실
○ 운영일시 : 월~금요일 09:00 ~17:00(점심시간 12:00 ~ 13:00 제외)
○ 상담방법 : 전화, 온라인
○ 서울주거포털
○ 지원내용
- 주택임대차 관련 일반·법률·분쟁조정 등 시민 상담
- 주택임대차 관련 분쟁 조정을 위한 주택임대차분쟁조정위원회 운영
- 전월세 보증금 관련 대출상담(이사시기 불일치 전월세 보증금 대출, 신혼부부 임차보증금 지원사업)
※ 서울주거포털 공지사항 목록 중 ‘2019서울시 주택임대차 상담사례집’을 통해 전세대출 이용 시 특약문구 등 임대차 계약 시 주의사항과 피해사례 등을 파일로 다운 받을 수 있습니다
○ 상담문의 : 02-2133-1200~1208
○ 배포자료 : 실제 사례와 Q&A로 알아보는 주택임대차 상담사례집
○ 운영일시 : 월~금요일 09:00 ~17:00(점심시간 12:00 ~ 13:00 제외)
○ 상담방법 : 전화, 온라인
○ 서울주거포털
○ 지원내용
- 주택임대차 관련 일반·법률·분쟁조정 등 시민 상담
- 주택임대차 관련 분쟁 조정을 위한 주택임대차분쟁조정위원회 운영
- 전월세 보증금 관련 대출상담(이사시기 불일치 전월세 보증금 대출, 신혼부부 임차보증금 지원사업)
※ 서울주거포털 공지사항 목록 중 ‘2019서울시 주택임대차 상담사례집’을 통해 전세대출 이용 시 특약문구 등 임대차 계약 시 주의사항과 피해사례 등을 파일로 다운 받을 수 있습니다
○ 상담문의 : 02-2133-1200~1208
○ 배포자료 : 실제 사례와 Q&A로 알아보는 주택임대차 상담사례집
서울시 전월세 정보몽땅
○ 서울주거포털
○ 지원내용 : 지역별 전세가율, 깡통전세 위험지역 등 확인 가능
○ 지원내용 : 지역별 전세가율, 깡통전세 위험지역 등 확인 가능
전세가격 상담센터
○ 서울부동산정보광장
○ 지원내용 : 임차인이 전세 계약 이전에 신축빌라, 다세대·다가구 등 특정 주택의 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정가격의 적정 여부를 확인 가능
○ 지원내용 : 임차인이 전세 계약 이전에 신축빌라, 다세대·다가구 등 특정 주택의 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정가격의 적정 여부를 확인 가능
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