임대차 계약 앞둔 사회초년생, 이것만은 반드시 확인하자!
정석원 마을변호사
발행일 2022.05.10. 15:10
정석원 변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (8) 사회초년생이 알아야 할 임대차 계약시 주의사항
정석원 변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (8) 사회초년생이 알아야 할 임대차 계약시 주의사항
1. 부동산등기부등본은 반드시 확인하자
임대차 계약을 체결할 때 가장 먼저 해야 할 일은 바로 내가 살 집부터 확인하는 것입니다. 내가 살 집을 직접 눈으로 확인하는 것도 중요하지만, 그 집에 대한 권리관계가 어떻게 되어 있는지 확인하는 것도 매우 중요합니다. 주소만 알면 누구든지 대한민국 법원 인터넷등기소에서 부동산등기부등본을 확인해 볼 수 있는데, 현재 상황만 확인하지 말고 반드시 말소부분까지 모두 확인해야 합니다.
그리고 표제부의 건물 상황, 갑구의 권리관계, 을구의 채무 상황 등도 모두 확인하여 임대차 계약을 체결하고자 하는 부동산의 소유권자가 누구인지, 몇 명인지, 그리고 그 소유권자가 어느 정도의 채무를 부담하고 있는지 등을 확인한 후 계약 체결 여부를 결정해야 합니다.
그리고 표제부의 건물 상황, 갑구의 권리관계, 을구의 채무 상황 등도 모두 확인하여 임대차 계약을 체결하고자 하는 부동산의 소유권자가 누구인지, 몇 명인지, 그리고 그 소유권자가 어느 정도의 채무를 부담하고 있는지 등을 확인한 후 계약 체결 여부를 결정해야 합니다.
2. 임대인이나 공인중개사가 1년짜리 전·월세 계약을 주장한다면?
공인중개업계에 따르면 최근 임대인과 중개사가 오피스텔 임대차 시장에서 1년짜리 임대차 계약을 요구하는 사례가 늘어나고 있다고 합니다. 임대차 계약 경험이 없는 사회초년생들은 임대인이나 중개사가 1년짜리 전·월세를 요구하는 경우 이를 거부하기가 쉽지 않은 것이 현실입니다.
하지만 주택임대차보호법 제4조 제1항에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’라고 규정되어 있습니다. 즉 임대차기간을 1년으로 정했다 하더라도 임차인은 2년간 보장을 받을 수 있는 것입니다.
하지만 주택임대차보호법 제4조 제1항에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’라고 규정되어 있습니다. 즉 임대차기간을 1년으로 정했다 하더라도 임차인은 2년간 보장을 받을 수 있는 것입니다.
정석원 변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (8) 사회초년생이 알아야 할 임대차 계약시 주의사항
3. 임대차 계약에 따라 이사를 했다면 반드시 주민등록을 반드시 하자
임대차 계약을 체결하고 이사를 한 이후 임대인의 사정에 따라 그 주택이 경매에 나오는 경우가 있는데 잘못하면 자신의 임대차보증금도 회수하지 못할 수도 있습니다. 따라서 임대차 계약에 따라 새로운 곳으로 이사를 하였다면 바로 주민등록을 하여야 합니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에는 ‘임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’라고 규정되어 있습니다.
이처럼 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치게 되면, 대항력 즉 나의 권리를 누구에게나 주장할 수 있는 힘이 생기는 것입니다. 이렇게 대항력을 가지게 되면 임차주택이 새로운 소유권자에게 양도되더라도 임차인은 새로운 소유권자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것입니다. 또한 임차주택에 저당권자 같은 담보권자 등이 있는 경우라도 선후관계를 통해 우열을 정한 후 임대차보증금을 확보할 수 있는 것입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에는 ‘임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’라고 규정되어 있습니다.
이처럼 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치게 되면, 대항력 즉 나의 권리를 누구에게나 주장할 수 있는 힘이 생기는 것입니다. 이렇게 대항력을 가지게 되면 임차주택이 새로운 소유권자에게 양도되더라도 임차인은 새로운 소유권자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것입니다. 또한 임차주택에 저당권자 같은 담보권자 등이 있는 경우라도 선후관계를 통해 우열을 정한 후 임대차보증금을 확보할 수 있는 것입니다.
4. 임대인에게 계약갱신 요구를 거절할 빌미를 제공하지 말자
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 하지만 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우라면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
대표적인 몇 가지 사례만 말씀드렸지만, 주택임대차보호법에는 이보다 더 많은 경우에 대해 규정하고 있으므로 반드시 확인해 보실 것을 제안드립니다. 따라서 만약 계약갱신을 생각하고 있는 임차인이라면 상기와 같은 행위를 절대 하지 말아야 할 것입니다.
처음이든 처음이 아니든 임대차 계약을 체결하고, 유지하였다가 원만히 종료시키는 것이 결코 쉬운 일은 아닙니다. 제가 위에서 말씀드린 내용은 임대차 계약 시 확인해야 할 사항들 중 극히 일부에 불과하지만, 최소한 이런 정도의 내용은 반드시 알고 있어야 할 것입니다. 사회에 처음으로 진출하는 젊은 청년들에게 도움이 되길 바랍니다.
대표적인 몇 가지 사례만 말씀드렸지만, 주택임대차보호법에는 이보다 더 많은 경우에 대해 규정하고 있으므로 반드시 확인해 보실 것을 제안드립니다. 따라서 만약 계약갱신을 생각하고 있는 임차인이라면 상기와 같은 행위를 절대 하지 말아야 할 것입니다.
처음이든 처음이 아니든 임대차 계약을 체결하고, 유지하였다가 원만히 종료시키는 것이 결코 쉬운 일은 아닙니다. 제가 위에서 말씀드린 내용은 임대차 계약 시 확인해야 할 사항들 중 극히 일부에 불과하지만, 최소한 이런 정도의 내용은 반드시 알고 있어야 할 것입니다. 사회에 처음으로 진출하는 젊은 청년들에게 도움이 되길 바랍니다.
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