기준시가 1억 이하 주택, 주택 수 포함? 중과 여부? 세금마다 달라
최준석 마을세무사
발행일 2021.10.08. 14:14
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (68) 기준시가 1억 이하 주택 관련 세금 정리
기준시가 1억 이하 주택에 대한 취득세가 중과제외 된다고 다른 세금도 혜택을 받는다고 오해를 하시는 납세자가 상당히 많았습니다. 실제 기준시가 1억 이하 주택은 주택으로 생각하지도 않고 있다가 낭패를 보는 경우가 있습니다. 세목별로 그 기준을 달리 정하고 있기 때문에 이를 꼼꼼히 확인하셔야 하는데요, 그럼 기준시가 1억 원 이하 주택에 대해서 세목별로 정리해 보겠습니다.
1. 취득세
1) 해당 주택 취득 시기준시가 1억 이하의 주택을 취득 시 취득세가 중과되지 않습니다. 그렇다고 취득세가 면제되는 것은 아님을 알고 계셔야 합니다. 다만, 정비구역으로 지정 고시된 지역, 사업 시행구역에 소재하는 주택은 제외이며, 주택을 취득 시 지분으로 판단하는 것이 아니라 전체 주택공시가격으로 판단합니다.
2) 다른 주택 취득 시 주택 수 포함 여부
기준시가 1억 이하의 주택을 소유한 경우 다른 주택 취득 시 기준시가 1억 이하의 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
Q. 기준시가 3억인 주택의 지분을 1/4 취득하는 경우 중과 대상 제외인가요?
A. 기준시가 판단은 전체 주택공시가격으로 판단하므로 중과 대상에 포함됩니다.
2. 종합부동산세
종합부동산세는 기준시가 1억 이하의 주택이라도 주택 수에 포함이 됩니다. 즉 종합부동산세 과세 대상입니다.3. 소득세
주택을 임대하는 경우 주택임대 소득에 대해서 과세가 됩니다. 다만, 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하일 경우 주택 수에서 제외됩니다(2021년 12월 31일까지).4. 양도소득세
기준시가 1억 이하의 주택의 경우 양도소득세 부분에 대해서 착각을 하고 있는 납세자분이 생각보다 많습니다. 얼마 되지 않는 소형 주택으로 인하여 배보다 배꼽이 큰 세금을 납부할 수 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.1) 양도소득세 비과세 판정(1억 이하 주택 + 지역 불문하고 다른 주택 보유 시)
지역 불문하고 다른 주택을 양도하는 경우 1억 이하 주택을 소유한 경우에는 비과세를 받을 수가 없습니다. 1억 이하 주택도 주택입니다.
2) 양도소득세 2주택 중과 판정(중과지역 1억 이하 주택 + 조정지역 주택 보유 시)
중과세 판단 시 조정지역 외 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 큰 문제가 없습니다. 다만, 중과지역(이하 설명 참조)에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택을 소유한 경우 다른 주택을 매도하는 경우 특히 조심하셔야 합니다.
* 본 칼럼에서 ‘중과지역’이란 용어는 필자가 설명의 편의상 사용한 것으로 조정지역과 다른 용어입니다. “수도권, 광역시, 세종시 내 경기도 읍/면 지역, 광역시 군지역, 세종시 읍/면 지역 제외한 지역”을 중과지역으로 정의하겠습니다.
- 1억 이하 주택 양도 시
해당 주택 양도 시 중과 대상 지역에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 중과 대상이 아닙니다. 일반세율 적용 및 장기 보유 특별공제 대상이 됩니다.
- 조정지역 주택 양도 시
조정지역에 소재하는 다른 주택을 매도하는 경우 중과지역에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 주택 수에 포함이 되므로 2주택 중과 대상이 됩니다. 이 부분에 특히 조심하셔야 합니다.
Q. 서울에 주택 A(기준시가 8억), 성남에 주택 B(기준시가 1억 이하) 이렇게 보유하고 있는 상태에서 서울 주택 A를 매도 시 중과 대상이 되나요?
A. 성남 주택은 중과 대상 지역에 소재하므로 기준시가 1억 이하이지만 주택 수에 포함 서울 주택을 매도하는 경우 중과 대상이고 장기보유특별공제 배제가 됩니다.
3) 양도소득세 3주택 중과 판정(중과 지역 1억 이하 주택 + 조정지역 주택 + 조정지역 주택 보유 시)
- 1억 이하 주택 양도 시
2주택과 달리 3주택을 보유하는 경우 중과 대상 지역에 기준시가 1억 이하의 주택을 소유한 때도 중과 대상입니다. 2주택 중과와 달리 적용되기 때문에 주의하셔야 합니다.
- 조정지역 다른 주택 양도 시
조정지역에 소재하는 다른 주택을 매도하는 경우 중과지역에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 주택 수에 포함이 되므로 3주택 대상이 됩니다.
Q. 서울에 주택 A(기준시가 8억), 성남에 주택 B(기준시가 1억 이하), 일산에 주택 C(기준시가 1억 이하)를 보유한 경우 서울 주택을 매도 시 중과 배제인가요?
A. 서울 주택을 매도하는 경우 3주택 중과 대상입니다.
기준시가 1억 원 이하 주택의 경우 위에 언급한 것처럼 세목별로 처리 방식이 다릅니다. 또한, 지역에 따라 양도소득세 취급을 달리하고 있습니다. 기준시가 1억 원 이하 주택을 취득하고 있는 납세자의 경우 매도 시 그리고 새롭게 취득하려고 하시는 납세자도 전문가와 상담을 통하시길 바랍니다.
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