바뀐 세법에 따른 최종 1주택 비과세 요건...2년 보유? 거주?
최준석 마을세무사
발행일 2021.07.02. 15:26
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (65) 최종 1주택 비과세 요건과 장기보유특별공제
올해 세법 개정으로 다주택자에 대한 1세대 1주택 비과세 보유기간(거주기간)에 변화가 생겼습니다. 2주택 이상(예외 제외)인 거주자가 비과세 혜택을 받기 위해서는 1세대가 1주택 외의 다른 주택을 모두 처분(양도, 증여, 용도 변경 포함)하고 최종 1주택을 보유하게 된 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하게 되었는데요, 이 때문에 보유와 거주에 대해 실제 질문을 많이 받습니다. 또한 장기보유특별공제 적용 방식에 대해서 혼란이 발생하므로 오늘은 이 부분에 대해서 정리를 해 보고자 합니다.
1. 최종 1주택 보유 및 거주기간
2021년 1월 1일부터 2주택 이상(예외 제외)인 자가 최종주택 외 주택(B주택)을 양도 후 최종 1주택(A주택)을 양도하는 경우, B주택을 양도 후 보유 2년을 해야 A주택을 비과세 받을 수 있습니다. 다만 A주택이 취득 시 조정지역인 경우 거주 2년을 해야 비과세를 받을 수가 있습니다. 무조건 2년 거주와 보유가 아님을 꼭 기억하시길 바랍니다.
(조건) A주택 취득 – B주택 취득 – 2021년 1월 1일 이후 - B주택 양도 – A주택 양도
(조건) A주택 취득 – B주택 취득 – 2021년 1월 1일 이후 - B주택 양도 – A주택 양도
| A주택 취득 요건 | B주택 양도 이후 최종 A주택 조건 |
|---|---|
| 취득 시 조정지역 | 거주 2년 & 보유 2년 |
| 취득 시 비조정지역 | 거주 불필요 & 보유 2년 |
| 취득 시 2017년 8월 2일 이전 | 거주 불필요 & 보유 2년 |
[case1] A, B 서울 소재지 주택
A주택(2016년 4월 4일 취득) – B주택(2019년 6월 10일 취득) - B주택(2021년 2월 10일 양도)
: A주택 비과세 요건(2021년 2월 10일부터 2년 보유, 2년 거주 요건 없음)
[case2] A, B 서울 소재지 주택
A주택(2018년 1월 1일 취득) - B주택(2020년 2월 1일 취득) - B주택(2021년 2월 10일 양도)
: A주택 비과세 요건(2021년 2월 10일부터 2년 보유, 2년 거주)
※ 예외
1) 2021년 1월 1일 이후 일시적 이주택
2) 보유주택 중 일부 주택을 처분하고 나머지 주택이 일시적 2주택이 된 경우
3) 직전 양도주택 비과세인 경우
A주택(2016년 4월 4일 취득) – B주택(2019년 6월 10일 취득) - B주택(2021년 2월 10일 양도)
: A주택 비과세 요건(2021년 2월 10일부터 2년 보유, 2년 거주 요건 없음)
[case2] A, B 서울 소재지 주택
A주택(2018년 1월 1일 취득) - B주택(2020년 2월 1일 취득) - B주택(2021년 2월 10일 양도)
: A주택 비과세 요건(2021년 2월 10일부터 2년 보유, 2년 거주)
※ 예외
1) 2021년 1월 1일 이후 일시적 이주택
2) 보유주택 중 일부 주택을 처분하고 나머지 주택이 일시적 2주택이 된 경우
3) 직전 양도주택 비과세인 경우
2. 장기보유특별공제
주택 양도 시 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 기산하는 것이며, 거주기간은 해당 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따릅니다. 위에서 언급한 것은 비과세 판단을 위해 B주택 양도 후 2년 거주와 보유 요건을 살펴본 것입니다.
특히 이 부분을 혼란이 많은데 비과세와 장기보유특별공제는 별도의 규정이므로 비과세가 적용이 안 되어도 국내에 1주택이 있는 경우 장기보유특별공제 4%(거주) + 4%(보유)를 받을 수가 있습니다.
사례) A, B 서울소재지 주택
A주택(2005년 3월 4일 취득) – B주택(2019년 6월 10일 취득) - B주택(2021년 2월 10일 양도)
: A주택(2022년 4월 3일 양도, B주택 매도 후 2년 내 매각, 비과세가 아닌 과세 )
[case 1] 장기보유특별공제 판단(A주택 취득 후 10년 거주 10년 보유한 상태)
: 4%x10년(거주) + 4%x10년(보유) = 80% 공제
[case 2] 장기보유특별공제 판단(A주택 취득 후 10년 보유, 2년 이상 거주하지 않음)
: 2%x15년(보유) = 30% 공제(거주하지 않았기 때문)
[case 3] 장기보유특별공제 판단(A주택 취득 후 10년 보유 5년 거주)
: 4%x5년(거주) + 4%x10년(보유) = 60% 공제
즉 비과세가 안 되어도 장기보유공제 최대 80%를 받을 수도 있습니다. 사례가 다양하므로 실질 적용 시 전문가와 상담하시길 권해드립니다.
특히 이 부분을 혼란이 많은데 비과세와 장기보유특별공제는 별도의 규정이므로 비과세가 적용이 안 되어도 국내에 1주택이 있는 경우 장기보유특별공제 4%(거주) + 4%(보유)를 받을 수가 있습니다.
사례) A, B 서울소재지 주택
A주택(2005년 3월 4일 취득) – B주택(2019년 6월 10일 취득) - B주택(2021년 2월 10일 양도)
: A주택(2022년 4월 3일 양도, B주택 매도 후 2년 내 매각, 비과세가 아닌 과세 )
[case 1] 장기보유특별공제 판단(A주택 취득 후 10년 거주 10년 보유한 상태)
: 4%x10년(거주) + 4%x10년(보유) = 80% 공제
[case 2] 장기보유특별공제 판단(A주택 취득 후 10년 보유, 2년 이상 거주하지 않음)
: 2%x15년(보유) = 30% 공제(거주하지 않았기 때문)
[case 3] 장기보유특별공제 판단(A주택 취득 후 10년 보유 5년 거주)
: 4%x5년(거주) + 4%x10년(보유) = 60% 공제
즉 비과세가 안 되어도 장기보유공제 최대 80%를 받을 수도 있습니다. 사례가 다양하므로 실질 적용 시 전문가와 상담하시길 권해드립니다.
서울시 마을세무사
서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.
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