집주인과 세입자간 다툼, 어떻게 해결하세요?

하이서울뉴스 김효정

발행일 2012.07.13. 00:00

수정일 2012.07.13. 00:00

2년 전에 분양받은 아파트를 세놓았는데, 임대차기간이 만료가 되어 세입자가 이사를 한다고 하여 집 상태를 보러갔더니 아이들이 집안에서 차를 타고 놀았는지 거실마루가 다 긁히고, 아이들의 키가 닿는 곳 사방벽면에 낙서가 심하게 되어 있어서 도저히 그대로는 다른 사람에게 세를 놓을 수 없는 지경이 되어 있었습니다. 저는 세입자에게 벽지와 바닥 전체를 수리하고 나가라고 했지만 세입자는 수리비 일부만 부담하겠다고 합니다. 세입자와 협의가 이루어지지 않을 경우에 서울시에서 이에 대하여 조정해 줄 수는 없는지요?

2011년 5월 높은 전셋값에 전세자금 대출까지 받아 전세보증금 3억 5,000만 원에 기간을 2년으로 정하고 낡은 아파트에서 세를 살고 있습니다. 지난 가을부터 전셋값이 내려가더니 현재는 같은 평형대의 전세보증금이 2억 5,000만 원까지 내려가 있습니다. 주인에게 이러한 실정을 말하고 보증금을 일부 내려줄 수 없느냐고 사정을 하였으나, 일언지하에 거절을 합니다. 어려운 경제사정에 대출이자가 너무 부담이 되어 일부라도 돌려받고 대출금을 갚았으면 하는데 서울시에서 조정해 줄 수 없는지요?

[서울시 하이서울뉴스] 위와 같이 서울시내에서 집주인과 세입자간 전·월세금 책정, 집수리 비용 부담 문제 등으로 분쟁이 생겼을 때 법원의 민사소송까지 가지 않고도 합리적으로 해결방안을 마련할 수 있는 길이 열린다.

서울시는 사회적약자인 임차인의 권리 보호와 주거안정을 위해 운영 중인 '주택임대차상담실'에 '간이분쟁조정제도'를 새롭게 도입해 오늘(16일)부터 무료로 운영한다.

시는 1990년부터 주택임대차상담실을 설치·운영하고 주택임대차에 관한 정확한 정보제공, 권리관계 해석, 분쟁에 대한 상담 등을 해주고 있다.

기존 주택임대차상담실이 전화상담 위주였다면, 이번 '간이분쟁조정제도'를 통해 앞으로는 세입자와 집주인의 다툼에 대해 합리적인 중재방안까지 제시하는 점이 다르다.

서울시가 제시하는 중재방안은 비록 재판상 화해와 동일한 효력을 부여하는 법률적 근거는 없지만, 분쟁의 초기단계에서부터 전문가가 원만한 해결방안을 제시하고 임의적․자발적 합의를 유도하기 때문에 법적 다툼까지 갈 소지를 미연에 줄일 수 있을 것으로 기대된다.

지금까지는 임대차와 관련한 분쟁 발생 시 중재를 받기 위해서는 법원의 민사조정 절차를 이용해야 하기 때문에 소송비용이 들고 시간도 걸려 일반 시민이 이용하기 번거로운 실정이었다.

서울시는 우선 ▴임차목적물의 수선유지의무 ▴차임증감 청구 2개 분야에 대해 시범 실시 할 계획이다.

단, 분쟁조정은 집주인과 세입자 양 당사자 모두 참여 의사를 밝힌 경우에만 가능하며, 경매 시 배당관계(보증금 우선순위), 최우선변제금과 같이 법률상 명확히 규정된 사항은 조정대상에서 제외한다.

분쟁조정은 10년 이상 경력을 가진 전문상담위원들로 한국가정법률상담소에서 파견한 전문 상담위원 3명과 한국공인중개사협회에서 파견된 공인중개사 1명, 총 4명이 맡는다.

분쟁조정이 접수되면 상담위원들이 피신청인의 조정신청수락 여부를 확인한 후 양 당사자와 상담위원 2~3명이 참석한 가운데 조정회의를 개최, 양 당사자의 의견을 충분히 듣고 조정권고안을 작성하는 순서로 진행한다.

이때 상담위원은 양 당사자가 합의하는 범위 내에서 조정권고안을 작성하고, 상담위원과 함께 조정권고안에 서명함으로써 당사자 합의의 효력을 갖게 된다.

분쟁조정을 원하는 시민은 주택임대차상담실로 전화 또는 방문을 통해 신청하면 된다. 조정시간은 월~금요일(공휴일 제외) 오전 10시부터 오후 4시까지며 상담실은 오전 9시부터 오후5시까지 운영된다. 점심시간은 제외된다.

문의 : 02)731-6720~2, 6240(위치 : 서울시청 을지로별관 1층 전세보증금상담센터 내)

■ 올해 상반기 주택 임대차상담실 이용 실적은 얼마나 될까?

올 상반기 서울시 주택임대차상담실을 이용한 시민은 2만 1,450명으로 하루 평균 171명이 이용한 것으로 나타났다.

서울시를 제외하고는 주택임대차상담실이 설치된 지자체가 없기 때문에 전체상담 중 20% 가량은 타 시․도의 상담이 차지한다.

이는 지난해와 비슷한 수준으로, 그동안 매년 상담 실적이 급증('09년 25,182건, '10년 31,623건, '11년 44,113건)해 왔던 것과는 달리 올해는 부동산 경기 침체로 임차인들의 이동이 줄어 계약관련 문의도 줄어든 것으로 시는 분석하고 있다.

이와는 반대로 집주인의 월세전환으로 인해 높은 월세에 주거비부담을 느껴 임대차기간 만료 전 계약해지 하려는 임차인의 상담은 늘었다.

유형별로 상담내역을 살펴보면, ▴'묵시적 갱신 시 임대차 계약사항'이 6,282건(29.3%)로 가장 많았으며 ▴'임대차계약 중개관련 상담' 5,704건(26.6%) ▴'임차목적물 수선유지의무' 3,071건(14.3%) ▴'경매 시 배당관계' 3,031(14.1%) ▴'보증금반환' 1,687건(7.8%) ▴'차임증감청구' 942건(4.4%) ▴'소액보증금 보호' 733건(3.4%) 순이다.

■ 묵시적 갱신이란, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임대인이 임차인에게 재계약 여부(재계약 거절 또는 계약조건 변경 후 재계약)를 통지하지 않았을 때 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보는 경우다.