⊙ 재개발 어려울땐 나지비율 50% 미만도 도시개발
건설교통부가 ‘도시개발 업무지침’을 개정해 낙후된 도시주거지역에서도 도시개발사업을 쉽게 할 수 있도록 세부기준을
마련함에 따라 그동안 서울시가 추진해 왔던 뉴타운 개발사업이 날개를 달게 됐다.
다음 달부터 시행에 들어가는 건교부의 ‘도시개발 업무지침’ 개정안에 따르면 앞으로 개발사업자는 주택 등 건축물이 없는 미개발된
땅, 즉 나지(裸地)의 비율이 50% 이상인 지역에서만 도시개발사업을 할 수 있다.
그러나 서울 뉴타운처럼 시장·도지사가
낙후지역 개발을 위해 필요하다고 판단할 경우 나지 비율이 50% 미만이더라도 예외적으로 개발이 허용된다.
도시개발사업은 토지소유자 3분의 2 이상의 동의만 받으면 되기 때문에 재개발사업보다 요건이 한결 수월하다. 따라서 도시개발
지침이 개정됨에 따라 그동안 재개발 절차가 까다로워 어려움을 겪었던 뉴타운 대상지는 이제 도시개발사업으로 전환하거나 아니면 재개발과
혼용하는 방식으로 개발할 수 있게 됐다.
또한 동일 개발지역 내에 재건축, 주거환경 개선 방식 등도 도입할 수 있어 그만큼
다양한 사업방식을 통해 뉴타운 개발을 할 수 있게 된 셈이다.
기존 방식으로 하자면 서울시 뉴타운 사업지 15곳 중 11곳이
재개발방식에 의존하는 주거중심형 뉴타운이었던 탓에 엄격한 재개발 요건 등으로 사업 추진에 어려움이 많았던 것도 사실.
실제로
서울의 경우 재개발 구역으로 지정되려면 ▲호수 밀도 ㏊당 80 가구 이상 ▲불량주택 3분의 2 이상의 요건을 갖춰야 하며, 토지
소유자의 80% 이상이 동의해야 조합을 구성할 수 있는 등의 자격요건이 따라야했다.
⊙ 무리한 환지요구·투기 등 부작용 막기 위한 방안도
아울러 도시개발사업 추진을 쉽게 하되 환지에 따른 투기 등 부작용을
차단할 수 있는 대책도 마련되었다.
금전적인 토지보상 대신 택지지구 개발 후 지구내 땅으로 보상해주는 환지방식의 경우
도시개발사업구역 토지소유자의 무리한 환지 요구에 따른 기형적인 개발을 막는다.
이를 위해 전, 답, 임야 등 지목이
‘대(垈)’가 아닌 토지는 모두 수용하고, 지목이 대인 주거용 토지는 특정 구역에 모아 다른 땅으로 바꿔주는 환지가
가능하도록 했다.
|
| 또 토지소유자에게 아파트나 건물로 보상해 주는 입체환지
대상은 대지와 주택을 동시에 소유한 경우로만 한정하고 무허가 건축물 소유자나 대지와 주택의 소유자가 다른 경우는 입체환지 대상에서
제외하도록 했다. 신청자가 많을 경우 추첨으로 대상자를 선정한다.
한편 서울시는 지난해 10월 은평, 길음, 왕십리 등 3개의 뉴타운 시범사업지를 지정해 추진 중이며 지난 18일 용산구 한남동,
서대문구 남가좌동, 동대문구 전농ㆍ답십리동, 중랑구 중화동, 강북구 미아동, 마포구 아현ㆍ 염리ㆍ공덕동, 양천구 신정3동, 강서구
방화동, 동작구 노량진동 등 주거중심형 10곳과 도심형 2곳 등 2차 뉴타운 12곳을 지정해 발표했다.
서울시는 또 이르면 내년
상반기에 3차 뉴타운 10곳을 지정하는 한편 하반기에 5곳 이상의 뉴타운을 착공할 계획이다.
▶ 도시개발과 주택재개발 비교
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구 분 |
도시개발사업 |
주택재개발사업 |
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법령 |
도시개발법
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도시 및 주거환경정비법 |
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목적 |
계획적이고 쳬계적인 도시개발 및 쾌적한 도시환경 조성
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기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선 |
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구역 |
도시개발구역
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정비구역 |
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지정권자 |
원칙적으로는 시·도지사가 지정하나 건교부 장관과의 협의를 통해 예외가능
|
시·도지사 |
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지정요건 |
신규 개발지
* 나지 비율 50% 이상 지역을 지정대상으로 하되,
공공기관이 시행하는 사업은 나지비율과 관계없이 구역지정 가능 |
기존 주거지
(호수밀도, 노후건축물 비율 등
구역지정기준을 조례로 정함)
* 서울시 조례 호수밀도 80/1㏊, 불량주택 2/3이상 지역 등 |
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시행자 |
- 국가·지자체
- 정부투자기관
- 지방공사
- 토지소유자 또는
조합
- 수도권 이전 법인
- 건설산업기본법상 면허자 |
-조합
(토지소유자 4/5 이상 동의로 구성)
-조합＋지방자치단체 또는 주택공사 등과 공동 시행
(조합원 1/2 이상 동의) |
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사업방식 |
수용·환지·혼용방식 중 선택 |
관리처분(관리처분계획에 따라 조합원에게 분양) 및 수용방식
| |
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