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■ 25개 자치구 중 21개 자치구 종 세분화 지정 ‘마무리’
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재건축 시장을 주도해왔던 강남구 대치동 청실아파트의 용적률이 2종(용적률 200%)으로 결정되는 등 강남구 일대 용적률이 구가 당초 입안한 계획보다 하향 결정됐다.
지난 8일 서울시는 일반주거지역 세분계획(안)에 대한 도시계획위원회를 열어 강남구 등 10개구에 대한 종 세분화를 추가 결정했다. 용적률 250%가 적용되는 3종 비율을 각 자치구별로 살펴보면, 강남구는 당초 62.5%를 3종으로 신청했다 가 47.8%로 하향 조정됐으며, 서초구는 방배동 일대 단독주택 지역이 3종에서 2종으로 지정돼 3종 비율 은 당초 44.2%에서 43.0%로 결정됐다. 반면 강북 지역의 용적률은 일부 상향 조정됐다. |
은평구는 당초 3종 비율을 14.9%로 신청했으나 18.1%로 높아졌고, 강서구는 31.4%에서 33.6%로, 성북구는 26.0%에서 26.1% 등으로 늘었다. 이밖에 다른 지역의 3종 비율은 중랑구 29.7%, 도봉구 32%, 노원구 56.5%, 서대문 18.9%, 동작구 25.4% 등으로 정해졌다.
■ 나머지 ‘양천, 마포, 관악, 강동구’ 등도 곧 지정될 듯
이번에 결정된 지역은 중랑·성북·도봉·노원·은평·서대문·강서·동작·서초·강남구 등 10개 구이다.
서울시는 지난 8월 22일 열린 도시계획위원회에서 종로·중구·용산·성동·광진·동대문·강북·구로·금 천·영등포ㆍ송파구 등 11개 자치구의 일반주거지역 세분계획(안)에 대해 심의 완료했으며, 현재 결정고시 절차를 진 행하고 있다.
이에따라 도시계획절차가 다소 지연되고 있는 양천구를 비롯 차기 도시계획위원회에서 다시 심의하게 될 마포·관악· 강동구 등 4개구를 제외하고 서울시 25개 자치구중 21개 자치구의 일반주거지역에 대한 제1·2·3종으로의 종세분 지 정이 마무리 됐다.
→ 10개 자치구 일반주거지역 종 세분 내역
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자치구별 |
1종 |
2종 |
3종 |
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7층 |
12층 |
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중랑구 |
10.4 |
45.4 |
14.5 |
29.7 |
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성북구 |
30.0 |
33.2 |
10.7 |
26.1 |
|
도봉구 |
24.3 |
36.8 |
6.9 |
32.0 |
|
노원구 |
9.8 |
20.6 |
13.1 |
56.5 |
|
은평구 |
29.2 |
45.7 |
7.0 |
18.1 |
|
서대문 |
45.3 |
23.5 |
12.3 |
18.9 |
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강서구 |
18.9 |
40.3 |
7.2 |
33.6 |
|
동작구 |
31.2 |
34.0 |
9.4 |
25.4 |
|
서초구 |
20.4 |
21.2 |
15.4 |
43.0 |
|
강남구 |
16.1 |
15.2 |
20.9 |
47.8 |
■ 난개발 방지하기 위한 법정 도시계획
일반주거지역 세분화는 일반주거지역 안의 돌출형 개발(일명 나홀로 아파트), 무분별한 고층개발로 인한 도시경
관·자연환경의 훼손 등 난개발을 방지하기 위한 법정 도시계획이다. 지난 2000년 7월 도시계획법령 개정 당시
일반주거지역을 그 특성에 따라 ▶저층주택 중심의 제1종 ▶중층주택 중심의 제2종 ▶중고층주택 중심의 제3종으로 세
분·지정하도록 의무화되었다.
일반주거지역의 세분·지정이 법에 의무화된 이후 서울시에서는 지난 3년여동안 수많은 전문가의 자문, 연구원의 학술
연구, 자치구와의 지속적인 업무협의 등을 진행해 왔다.
특히 전국적으로 유일무이하게 ‘일반주거지역 세분화 매뉴얼’을 제작함으로써 일반주거지역의 세분·지정이 객관적이고
합리적으로 이루어지는 명확한 기준을 마련했다. 이는 국내에서 처음 시도되는 일반주거지역 세분화의 전국적 가이드라인을 제
시한 것으로 평가되고 있다.
■ 평지에 입지한 내부주택가 중·저층 주택, 제2종으로
이번에 결정된 10개구 일반주거지역 세분화의 특징은 지난 8월 22일 심의 완료된 11개구와 마찬가지로, ▶공원, 자연경관지구 등 이미 도시계획적으로 관리되고 있는 지역과 공원 인접지, 구릉지 및 급경사지에 입지한 저층주택지 등은 제1
종으로, ▶평지에 입지한 내부주택가의 중·저층 주택이 밀집된 곳 등이 제2종으로, ▶ 이미 고층고밀로 개발된 아파트 단지, 간선도로에 면한 곳 등이 제3종으로 분류됐다.
올해 6월 30일 이전까지 일반주거지역 안에서는 입지특성 등과 관계없이 일률적으로 층수제한 없이 용적률 300% 이하, 건폐율 60% 이하로 건축이 가능했으나, 향후 세분된 일반주거지역안에서는 전체적으로 용적률이 150%～250%이하까지 하향조정되고, 층수도 4층이하, 7층이하 등으로 아래와 같이 차등 적용된다.
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지역구분 |
지정목적 |
층 수 |
건폐율 |
용적률 |
|
일반
주거
지역
|
제1종 |
저층주택 중심의
편리한 주거환경 조성 |
4층 이하 |
60% 이하 |
150% 이하 |
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제2종 |
7층이하 |
중층주택 중심의
편리한 주거환경 조성 |
7층 이하 |
60% 이하 |
200% 이하 |
|
기타 |
12층 이하 |
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제3종 |
중고층주택 중심의
편리한 주거환경 조성 |
제한 없음 |
50% 이하 |
250% 이하 |
한편 서울시는 재개발·재건축을 추진하고자 하는 지역 등에 대해, 기반시설 여건이 갖춰지지 않은 저층지역을 先계획
없이 미리 고층·고밀개발이 가능토록 종세분 하는 경우 난개발·돌출적 개발 등으로 오히려 지역내 주거환경이 악화
될 우려가 있는 등 바람직하지 않으므로 현재의 입지특성과 개발밀도를 감안하여 종세분하도록 했다.
또한 향후 재개발·재건축사업 시행을 위한 정비구역 지정이나 지구단위계획 수립 등 구체적인 사업을 추진할 때 재개
발 기본계획, 아파트지구 개발기본계획 등을 반영하고, 지역여건 및 기반시설 추가확보 여부 등을 검토하여 세분된 일반
주거지역을 다시 검토·조정할 수 있도록 했다.
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