일시적 2주택자, 언제까지 팔아야 비과세일까?

최준석 마을세무사

발행일 2020.02.21 13:31

수정일 2020.12.27 16:27

조회 5,531


최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’


최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (18) 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 정리

입춘도 지나고 곧 봄이 올 듯합니다. 직장, 학업 등 여러 가지 사유로 살다 보면 이사를 할 수밖에 없는데 막상 이사를 가야 하는데 종전주택을 바로 매도할 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다. 이런 경우 세법에서는 유예기간을 주고 그 기간 안에 매도하면 비과세(9억 이하) 혜택을 주고 있습니다. 그런데 유예기간이 지역, 시기에 따라서 달리 적용을 받습니다. 이 부분을 사례를 통해 자세히 알아보기로 하겠습니다.

1. 원칙 : 일시적 1세대 2주택 비과세

1) 기존주택(이하 종전주택)을 구입한 날로부터 1년이 지난 후 새로운 주택(이하 대체주택)을 취득해야 합니다.
2) 양도하는 종전 주택을 2년 보유해야 합니다. 다만 조정대상지역 주택을 취득하는 경우 2년 거주
3) 대체 주택을 취득한 후 3년 내 종전 주택을 양도해야 합니다.

2. 시기와 지역에 따른 판단

1) 조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각 ⇒ 사례1
2) 비조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각
3) 비조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각
4) 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 – 시기에 따라
① 2018년 9월 13일 이전 – 기존주택 3년 내 매각 ⇒ 사례3
② 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일까지 – 기존주택 2년 내 매각 ⇒ 사례4, 사례5
③ 2019년 12월 17일 ~ 현재 - 기존주택 1년 내 매각 대체 주택에 1년 내 전입신고 ⇒ 사례6
* 예외 : ③의 경우 대체 주택에 임차인이 거주하는 경우 전세 만기일까지 대체 주택 양도 시기 및 전입 기간을 연장(최대 2년) ⇒ 사례7
* 조정지역 : 서울 25개 구 자치구를 포함한 국토교통부 장관이 지정 공고한 지역
[TIP] 지역 판단은 취득 시로 판단하므로 취득 이후 해제 또는 지정은 영향을 받지 않음

■ 사례 1. 취득 시 비조정지역에서 그 이후 조정지역으로 지정되는 경우

A주택 송파구 가락동 2007년 11월 취득 후 거주(조정지역), B주택 용인시 기흥구 2018년 11월 취득 (취득 당시 비조정지역 2018년 12월 31일 조정지역으로 지정)
▶ 판단 : 취득 후 조정지역으로 편입이 되어도 B주택 취득 당시 비조정지역 판단하므로 3년 매각 가능

■ 사례 2. 기존 주택 취득 후 1년 내 대체 취득하는 경우

A주택 금천구 독산동 2017년 10월 취득(조정지역), B주택 동대문구 휘경동 2018년 9월 취득(조정지역)
▶ 판단 : 지역불문하고 기존주택 취득 후 1년 내 대체 주택을 취득하였으므로 비과세 혜택 없음

■ 사례 3. 조정지역 지정 전 분양권 당첨되는 경우 : 2018년 9월 13일 이전

A주택 성동구 왕십리 2013년 11월 취득 후 거주(조정지역), B주택 마포구 대흥동 2016년 12월 분양권 당첨(조정지역, 2020년 4월 입주 예정)
▶ 판단 : 조정지역 B주택은 2018년 9월 13일 이전 매매계약이 체결하였으므로 3년 내 매각 시 A주택 비과세 혜택 가능
* 법 개정 이전에 매매계약을 체결한 납세자에게 세법 예측 가능성을 고려해 개정 전 법을 적용합니다.

■ 사례 4. 취득 시 조정지역에서 그 이후 비조정지역으로 해제되는 경우 : 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일

A주택 서대문구 홍은동 2015년 취득 후 거주(조정지역), B주택 남양주시 호평동 2018년 10월 취득(취득 시 조정지역이였으나 그 이후 2019년 11월 8일 조정지역 해제)
▶ 판단 : 조정지역이 해제되어도 B주택 취득 당시 조정지역이였으므로 취득 시로 판단하여 2년 내 매각 시 A주택 비과세 혜택 가능

■ 사례 5. 조정지역에서 조정지역으로 이사 : 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일

A주택 관악구 신사동 2018년 10월 취득(조정지역), B주택 은평구 신사동 2019년 11월 취득(조정지역)
▶ 판단 : 조정지역으로 이사하는 경우에 해당하므로 2년 내 매각 시 A주택 비과세 혜택 가능. 다만, A주택 취득 당시 조정지역이므로 2년 거주 2년 보유해야 함

■ 사례 6. 조정지역에서 조정지역으로 이사 : 2019년 12월 17일 이후 취득

A주택 서대문구 창천동에 2015년 10월 취득(조정지역), B주택 도봉구 쌍문동에 2020년 1월 취득(조정지역)
▶ 판단 : 2019년 12월 17일 이후 조정지역 주택을 취득하였으므로 1년 내 매각 후 B주택에 1년 내 전입 시 A주택 비과세 혜택 가능

■ 사례 7. 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 대체 주택에 임차인이 있는 경우 : 2019년 12월 17일 이후 취득

A주택 마포구 대흥동 2016년 취득 후 거주(조정지역), B주택 서초구 서초동 2020년 1월에 취득(조정지역 : 서초동 주택에 임차인 거주 만기일이 2021년 10월)
▶ 판단 : 2019년 12월 17일 이후 조정지역 주택을 취득하였으므로 1년 내 매각 후 1년 내 전입 시 A주택 비과세 혜택 가능. 다만, B주택에 임차인이 거주하므로 2021년 10월까지 연장 가능(취득 후 2년 내)

※ 위 사례주택은 9억 이하 주택을 가정함

※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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