[서울시 팩트브리핑] 세운4구역 재개발 의혹 관련 설명드리겠습니다.
서울시 언론담당관
발행일 2025.12.03. 15:40
사실은 이렇습니다.
최근 일부 언론에서 서울시와 특정 민간업자 간 유착의혹, 초과이익 환수 부재 등을 주장한 보도가 있었습니다. 그러나 이는 사실이 아닙니다.
<세운4구역 재개발 의혹, 서울시 해명 반박합니다. (2025.11.28. 한겨레21)> 관련
1. 한호건설 수익계산 관련
◆ “다만 그에 따른 개발이익은 ‘2025년 10월 세운4구역 관련 고시에 따르면, (이 사업) 총수입은 약 3조3465억원, 총지출은 약 2조9803억 원으로 손익은 약 3662억 원이며, 토지등소유자의 종전자산가액 합계 약 3550억 원을 제외하면 순이익은 약 122억 원이고, 이 가운데 한호의 수익은 30%인 34억 원으로 추정된다’고 밝혔습니다. 서울시의 이런 계산은 규정과 다릅니다. 한국부동산원의 ‘정비사업지 산정 기준’을 보면, 개발이익은 총수입에서 총사업비를 차감하여 산정한다고 되어있습니다. 또 종전자산은 총수입, 총사업비 산정에 포함되지 않는다고 규정합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- (수익계산)종전자산총액 3,550억 원은 토지등소유자의 종전 토지 등의 총평가금액으로, 토지등소유자의 관점에서 보면 종후자산의 가치에 종전자산 가치가 포함되어 있는 것입니다.
- 따라서, 토지등소유자가 실제로 얻는 ‘순이익*’은 개발이익(3,662억 원)에서 종전자산총액(3,550억 원)을 뺀 112억 원으로 보는 것이 타당합니다.
*순이익 = 개발이익(총수입 - 총사업비) - 종전자산총액(종전자산 가치)
- (한국부동산원 규정)한국부동산원에 문의한 결과, ‘정비사업지 산정 기준’이라는 규정은 없는 것으로 확인되었습니다.
2. ‘세운4구역 평당 분양가’계산법 관련
◆“서울시는 고시에서 세운4구역 용적률 상향에 따른 총수입이 약 3조 3,465억 원이라고 주장했지만, 이 역시 과소하게 책정됐을 가능성이 큽니다. 고시에 세운4구역 평당 분양가는 평균 2,491만 원으로 추산돼 있는데, 이는 현실과 동떨어진 수치이기 때문입니다. 이미 5년 전인 2020년 세운4구역보다 입지 가치가 떨어진다는 평가를 받은 세운6-3구역 세운푸르지오헤리시티의 평당 분양가가 4천만 원에 달했습니다. 서울시의 땅값은 최근 5년 평균 3.4%씩 오르고 있습니다. 현재 종묘 앞, 종로3가, 을지로3가역 역세권 신축 오피스텔 분양가격은 평당 5천만 원에 육박합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 세운6-3구역 세운푸르지오헤리시티 아파트의 평당분양가가 4천만 원에 달한다는 보도내용은 평당분양가를 전용면적으로만 산출하여 임의로 부풀린 것입니다.
- 세운6-3구역 아파트의 평당분양가를 세운4구역과 동일한 조건인 계약면적으로 산출하면 1,770만 원으로, 세운4구역의 평당분양가 2,491만 원은 과소하게 평가되지 않았습니다.
- 고시된 세운4구역 평당분양가 2,491만 원은 각 용도별 주변시세, 층별 위치 등을 고려하여 계약면적* 기준으로 산출된 금액입니다.
*계약면적 = 전용면적 + 공용면적 + 기타공용면적
- 세운6-3구역 아파트의 입주자모집공고문에는 평당분양가가 아닌, 전용면적, 공용면적, 기타 공용면적과 공급금액만 명시되어 있으며, 아파트의 경우 평당분양가를 공급면적(전용면적+공용면적)으로 산출하는 것이 일반적임에도 보도내용에서는 전용면적으로 산출하였습니다.
- 참고로, 세운4구역의 경우 도심기능 회복을 위해 오피스, 오피스텔 등 업무복합시설로 계획되어 단일 용도의 오피스텔, 아파트와 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
3. 개발이익 환수계획 관련
◆ “게다가 서울시의 공공기여를 설계하는 주체도 시행사인 SH이고, 공공기여에 비용을 쓰는 주체도 SH입니다. 서울시는 ‘공공기여를 통해 약 2,164억원의 개발이익을 환수’한다고 밝혔으니, 이 가운데 민간 토지주가 분담하는 비용이 얼마나 되는지 설명해야 합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 세운4구역은 법정 시행자인 SH에서 계획 수립, 건설, 분양 등 업무를 대행하며 사업대행 수수료만을 취득하고, 토지등소유자가 실질적인 사업비를 부담하는 구조입니다.
- 이번 계획 변경으로 기반시설 부담률이 기존 3%에서 16.5%로 확대되어 종전 대비 약 12배의 개발이익을 환수할 계획이며, 공공기여에 소요되는 비용은 사업비에 포함되므로 SH가 아닌 토지등소유자가 ‘모두’ 부담하게 됩니다.
4. 전직 서울시 공무원 관련
◆ “해당 인물은 청계천 주변 지역 강북을 개발해 강남북 균형발전에 초점을 맞춰 기존 도시를 재편하자는 서울시의 비전을 담은 ‘2020년 서울도시기본계획’을 짜놓고 세운지구를 개발하는 민간업체에서 일했습니다. 등기상 한호의 자회사인 ㈜로스타 등의 대표로 2019년까지 이름을 올려놓고 실제로는 언론인터뷰에 ‘세운지구 개발회사대표’라고 밝히며 활동했습니다. 한겨레21이 만난 복수의 세운4구역 개발 관련자들은 이 인물이 최근까지도 막후에서 영향력을 행사하며 세운4구역 재개발과 관련해 서울시와의 가교역할을 했다고 증언합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 보도된 인물이 최근까지도 영향력을 행사하며 세운4구역 재개발 관련 서울시와의 가교 역할을 했다는 보도는 사실이 아닙니다.
- ‘2020 서울도시기본계획’은 2006년에 배포된 자료이며, 해당 인물은 2005년 서울시에서 퇴직한 이후 서울시와 아무 관련 없습니다.
5. 한호의 세운4구역 토지 매입시기 관련
◆ “더욱이 세운4구역은 서울시의회가 2023년 10월 ’서울시 문화재 보호 조례‘ 제19조 5항을 삭제하면서 비로소 용적률 상향 현실화가 가능해졌습니다. 이런 걸림돌이 있어 오랫동안 재개발하지 못하던 곳인데, ‘2021년 하반기에 방향 전환은 누구나 인지할 수 있었다’는 서울시의 설명은 이 논의에 도움이 되지 않습니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 세운4구역이 ‘서울시 문화재 보호 조례’ 제19조 5항을 삭제하면서 비로소 용적률 상향 현실화가 가능해졌다는 보도는 사실이 아닙니다.
- 이미 2017년 1월 국가유산청에서 문화재청 고시 제2017-7호*에서 ‘세운재정비촉진지구 지역은 문화재청의 별도 심의를 받음’ 문구를 삭제하여 세운지구는 종묘 관련 현상변경 허가대상이 아님을 명시하였으므로 2023년 10월 문화재 보호 조례 개정 이전부터 세운4구역 용적률 상향이 가능해진 것이 사실입니다.
* 종묘(사적 제125호) 주변 역사문화환경 보존지역 내 건축행위 등에 관한 허용기준 변경 고시
- 참고로, 2023년 2월 세운4구역 주민대표회의 등에서 국가유산청에 종묘 관련 현상변경 허가기준에 대해 질의한 결과, 국가유산청으로부터 ‘문화재청고시 제2017-7호가 현상변경 허가기준이므로 세운4구역 높이계획 변경에 대한 국가유산청 협의는 의무적 이행사항은 아니다’라고 회신받아 재확인한 바 있습니다.
◆ 2025년 11월 21일자 한겨레21의 ‘종묘 앞 세운4구역 개발이익’ 보도는 서울시와 한호건설 간 유착의혹, 초과이익 환수 부재 등 명백한 허위사실을 근거없이 적시하여, 서울시장을 비롯한 서울시 공무원들의 명예와 서울시, SH의 정책 신뢰도를 중대하게 훼손한 심각한 오보입니다.
◆ 이에 서울시는 11.27.(목) 언론중재위원회 제소 및 11.28.(금) 허위사실 적시 명예훼손 고소장을 제출하였으며, 향후에도 이러한 허위사실 유포 및 명예훼손 보도 건에 대해서 언론중재위원회 제소 및 모든 민형사상의 법적 조치를 강력히 취할 것임을 밝힙니다.
최근 일부 언론에서 서울시와 특정 민간업자 간 유착의혹, 초과이익 환수 부재 등을 주장한 보도가 있었습니다. 그러나 이는 사실이 아닙니다.
<세운4구역 재개발 의혹, 서울시 해명 반박합니다. (2025.11.28. 한겨레21)> 관련
1. 한호건설 수익계산 관련
◆ “다만 그에 따른 개발이익은 ‘2025년 10월 세운4구역 관련 고시에 따르면, (이 사업) 총수입은 약 3조3465억원, 총지출은 약 2조9803억 원으로 손익은 약 3662억 원이며, 토지등소유자의 종전자산가액 합계 약 3550억 원을 제외하면 순이익은 약 122억 원이고, 이 가운데 한호의 수익은 30%인 34억 원으로 추정된다’고 밝혔습니다. 서울시의 이런 계산은 규정과 다릅니다. 한국부동산원의 ‘정비사업지 산정 기준’을 보면, 개발이익은 총수입에서 총사업비를 차감하여 산정한다고 되어있습니다. 또 종전자산은 총수입, 총사업비 산정에 포함되지 않는다고 규정합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- (수익계산)종전자산총액 3,550억 원은 토지등소유자의 종전 토지 등의 총평가금액으로, 토지등소유자의 관점에서 보면 종후자산의 가치에 종전자산 가치가 포함되어 있는 것입니다.
- 따라서, 토지등소유자가 실제로 얻는 ‘순이익*’은 개발이익(3,662억 원)에서 종전자산총액(3,550억 원)을 뺀 112억 원으로 보는 것이 타당합니다.
*순이익 = 개발이익(총수입 - 총사업비) - 종전자산총액(종전자산 가치)
- (한국부동산원 규정)한국부동산원에 문의한 결과, ‘정비사업지 산정 기준’이라는 규정은 없는 것으로 확인되었습니다.
2. ‘세운4구역 평당 분양가’계산법 관련
◆“서울시는 고시에서 세운4구역 용적률 상향에 따른 총수입이 약 3조 3,465억 원이라고 주장했지만, 이 역시 과소하게 책정됐을 가능성이 큽니다. 고시에 세운4구역 평당 분양가는 평균 2,491만 원으로 추산돼 있는데, 이는 현실과 동떨어진 수치이기 때문입니다. 이미 5년 전인 2020년 세운4구역보다 입지 가치가 떨어진다는 평가를 받은 세운6-3구역 세운푸르지오헤리시티의 평당 분양가가 4천만 원에 달했습니다. 서울시의 땅값은 최근 5년 평균 3.4%씩 오르고 있습니다. 현재 종묘 앞, 종로3가, 을지로3가역 역세권 신축 오피스텔 분양가격은 평당 5천만 원에 육박합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 세운6-3구역 세운푸르지오헤리시티 아파트의 평당분양가가 4천만 원에 달한다는 보도내용은 평당분양가를 전용면적으로만 산출하여 임의로 부풀린 것입니다.
- 세운6-3구역 아파트의 평당분양가를 세운4구역과 동일한 조건인 계약면적으로 산출하면 1,770만 원으로, 세운4구역의 평당분양가 2,491만 원은 과소하게 평가되지 않았습니다.
- 고시된 세운4구역 평당분양가 2,491만 원은 각 용도별 주변시세, 층별 위치 등을 고려하여 계약면적* 기준으로 산출된 금액입니다.
*계약면적 = 전용면적 + 공용면적 + 기타공용면적
- 세운6-3구역 아파트의 입주자모집공고문에는 평당분양가가 아닌, 전용면적, 공용면적, 기타 공용면적과 공급금액만 명시되어 있으며, 아파트의 경우 평당분양가를 공급면적(전용면적+공용면적)으로 산출하는 것이 일반적임에도 보도내용에서는 전용면적으로 산출하였습니다.
- 참고로, 세운4구역의 경우 도심기능 회복을 위해 오피스, 오피스텔 등 업무복합시설로 계획되어 단일 용도의 오피스텔, 아파트와 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
3. 개발이익 환수계획 관련
◆ “게다가 서울시의 공공기여를 설계하는 주체도 시행사인 SH이고, 공공기여에 비용을 쓰는 주체도 SH입니다. 서울시는 ‘공공기여를 통해 약 2,164억원의 개발이익을 환수’한다고 밝혔으니, 이 가운데 민간 토지주가 분담하는 비용이 얼마나 되는지 설명해야 합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 세운4구역은 법정 시행자인 SH에서 계획 수립, 건설, 분양 등 업무를 대행하며 사업대행 수수료만을 취득하고, 토지등소유자가 실질적인 사업비를 부담하는 구조입니다.
- 이번 계획 변경으로 기반시설 부담률이 기존 3%에서 16.5%로 확대되어 종전 대비 약 12배의 개발이익을 환수할 계획이며, 공공기여에 소요되는 비용은 사업비에 포함되므로 SH가 아닌 토지등소유자가 ‘모두’ 부담하게 됩니다.
4. 전직 서울시 공무원 관련
◆ “해당 인물은 청계천 주변 지역 강북을 개발해 강남북 균형발전에 초점을 맞춰 기존 도시를 재편하자는 서울시의 비전을 담은 ‘2020년 서울도시기본계획’을 짜놓고 세운지구를 개발하는 민간업체에서 일했습니다. 등기상 한호의 자회사인 ㈜로스타 등의 대표로 2019년까지 이름을 올려놓고 실제로는 언론인터뷰에 ‘세운지구 개발회사대표’라고 밝히며 활동했습니다. 한겨레21이 만난 복수의 세운4구역 개발 관련자들은 이 인물이 최근까지도 막후에서 영향력을 행사하며 세운4구역 재개발과 관련해 서울시와의 가교역할을 했다고 증언합니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 보도된 인물이 최근까지도 영향력을 행사하며 세운4구역 재개발 관련 서울시와의 가교 역할을 했다는 보도는 사실이 아닙니다.
- ‘2020 서울도시기본계획’은 2006년에 배포된 자료이며, 해당 인물은 2005년 서울시에서 퇴직한 이후 서울시와 아무 관련 없습니다.
5. 한호의 세운4구역 토지 매입시기 관련
◆ “더욱이 세운4구역은 서울시의회가 2023년 10월 ’서울시 문화재 보호 조례‘ 제19조 5항을 삭제하면서 비로소 용적률 상향 현실화가 가능해졌습니다. 이런 걸림돌이 있어 오랫동안 재개발하지 못하던 곳인데, ‘2021년 하반기에 방향 전환은 누구나 인지할 수 있었다’는 서울시의 설명은 이 논의에 도움이 되지 않습니다.” 보도 관련 설명드리겠습니다.
- 세운4구역이 ‘서울시 문화재 보호 조례’ 제19조 5항을 삭제하면서 비로소 용적률 상향 현실화가 가능해졌다는 보도는 사실이 아닙니다.
- 이미 2017년 1월 국가유산청에서 문화재청 고시 제2017-7호*에서 ‘세운재정비촉진지구 지역은 문화재청의 별도 심의를 받음’ 문구를 삭제하여 세운지구는 종묘 관련 현상변경 허가대상이 아님을 명시하였으므로 2023년 10월 문화재 보호 조례 개정 이전부터 세운4구역 용적률 상향이 가능해진 것이 사실입니다.
* 종묘(사적 제125호) 주변 역사문화환경 보존지역 내 건축행위 등에 관한 허용기준 변경 고시
- 참고로, 2023년 2월 세운4구역 주민대표회의 등에서 국가유산청에 종묘 관련 현상변경 허가기준에 대해 질의한 결과, 국가유산청으로부터 ‘문화재청고시 제2017-7호가 현상변경 허가기준이므로 세운4구역 높이계획 변경에 대한 국가유산청 협의는 의무적 이행사항은 아니다’라고 회신받아 재확인한 바 있습니다.
◆ 2025년 11월 21일자 한겨레21의 ‘종묘 앞 세운4구역 개발이익’ 보도는 서울시와 한호건설 간 유착의혹, 초과이익 환수 부재 등 명백한 허위사실을 근거없이 적시하여, 서울시장을 비롯한 서울시 공무원들의 명예와 서울시, SH의 정책 신뢰도를 중대하게 훼손한 심각한 오보입니다.
◆ 이에 서울시는 11.27.(목) 언론중재위원회 제소 및 11.28.(금) 허위사실 적시 명예훼손 고소장을 제출하였으며, 향후에도 이러한 허위사실 유포 및 명예훼손 보도 건에 대해서 언론중재위원회 제소 및 모든 민형사상의 법적 조치를 강력히 취할 것임을 밝힙니다.
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