파격적 조건의 '정책모기지'가 부동산에 가져올 변화는?

채상욱 애널리스트

발행일 2023.02.01. 14:00

수정일 2023.02.01. 15:00

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (10) 정책모기지

작년 하반기 대출규제 정상화 방안의 하나로 나온 ‘정책모기지’가 2023년에도 확대될 전망이다.

충격적인 가계대출 통계, 허리띠 꽉 졸라맸던 2022년

2022년 가계대출 통계가 통계작성 이래 최초로 8.7조원 순 감소로 발표되면서, 시장은 일대 충격을 받은 듯하다. 2021년 정부 주도로 가계신용 증가율 둔화를 목적으로 DSR을 조기 시행하면서 내세웠던 목표는, 6%인 가계신용 증가율을 2019년과 유사한 수준인 4%로 낮추는 것이었는데, 실제로는 -0.1%에 육박하는 수준만큼 낮아졌기 때문이다.

이 정도의 대출 감소는 2008년에도 없었던 점을 고려한다면, 그만큼 2022년 가계는 대출을 축소하기 위해서 허리띠를 졸라맨 한해라고 할 수 있고, 또 그만큼 주택가격의 하락세를 가속화 한 요인으로도 볼 수 있다. 2020~2021년의 2년 동안 연평균 가계신용이 평균 135조원씩 증가한 것과 비교하면 격세지감을 느끼게 하는 변화다.

가계대출 증감액 및 증감률 추이(출처:금융위원회 1.13 보도자료)

그런데, 이러한 연간 -8.7조원의 가계대출에서도, 연간 +8.5조원으로 증가한 가계대출이 있다. 바로 정책모기지*다. 정책모기지는 10월부터 서서히 늘기 시작해서, 12월에만 4.5조원이 순증할 정도로 급증했고, 현재 일반 주택담보대출을 정책모기지를 통해서 차환하고 있을 정도로, 활용도가 높은 금융인 상황이다.

*정책모기지란? ‘정책’+‘모기지’(Mortgage: 주택담보대출)의 합성어로, 정책목적(실수요자 지원, 시장구조 개선 등) 달성을 위해 공적재원 등을 기반으로 통상 시중보다 저금리로 제공하는 주택담보대출 (출처: 금융위원회 누리집)

정책모기지는 2022년 전략적으로 내놓은 대출규제 정상화 방안의 하나로, 안심전환대출 및 보금자리론 등이 포함되는 상품이다. 2022년 금리 급등기에, 1-2금융권의 변동금리부 주택담보대출을 장기 고정금리로 전환코자 나온 것이다. 12월에만 4.5조원이 순증할 만큼, 시중은행 주택담보대출을 정책모기지로 차환하려는 수요가 강하다고 할 수 있겠다.

정부는 당초 2022년에 20조원, 2023년에 20조원을 공급할 계획이었으며, 9월 이후의 추세를 볼 때 2023년에도 안심전환대출은 확대될 전망이다.

소득요건 없이 최대 5억까지 대출 ‘특례보금자리론’

아울러, 한국주택금융공사의 정책모기지도 '특례보금자리론' 등으로 확대되어, 소득 제한 없이 9억원 이하면 70%까지 빌려주는(최대 5억원 한도) 형태로 1월30일부터 시행됐다. 이 제도가 활성화되는 시점부터 정책모기지 금액이 월간 가계대출을 사실상 끌고 가지 않을까 싶을 정도로 파격적이다.

물론, 정책모기지를 통해서 종전 시중은행 주담대 등이 차환될 가능성이 높은 만큼, 가계대출 순증효과가 크지는 않을 것이다. 정책모기지 확대 시점에 민간 주담대가 상환된다는 것은 이미 2022년 4분기 가계대출 통계를 통해서 재확인된 부분이다.

금융권에서는 ‘2023년 가계대출’이 약 2% 내외로 증가할 것이라 판단한다. 총 신용기준 2%라면 약 40조원의 순증액이고, 이는 월 약 3.4~4조원의 금액에 해당한다.

아마도 올해는 작년보다는 시장금리가 내려가는 영향으로 대출증가율이 순감소는 아니라 '일부 증가'할 것으로 예상되지만 그 규모가 작다. 그렇다 보니 연간 20조원 이상의 자금 풀을 활용하는 정책모기지의 가계대출 비중 확대는 자명해 보인다.

‘9억원’ 새로운 시장의 기준금액 될 것

정책모기지는 9억원이라는 마디금액 이하의 주택들을 대상으로 확대된다. 따라서 이런 제도들이 강력한 영향을 미칠 때는 시세에 큰 영향을 주곤 한다.

2019년 12.16정책 때 ‘15억원 대출중단’ 제도와 ‘9억 초과주택의 전세 낀 갭투자 방지정책’ 등으로 인해 6억, 9억, 15억원 등 마디금액이 시장에 형성되어 왔다. 이런 마디금액들은 자발적인 분포가 아니라 마디로 쏠림 분포를 이끌기 때문에 시장가격 왜곡으로 연결된다.

정책모기지 중 보금자리론 역시 ‘9억 이하 주택’에 큰 영향을 줄 것이기에, 9억이라는 마디금액이 새로운 시장의 기준금액이 될 것 으로 보이며, 다소 우려스러운 부분도 존재한다. 반대로 이런 마디금액들이 만드는 시장 왜곡은 누군가에게는 기회가 될 수도 있을 테니, 올해도 정책 효과를 지켜봐야 하겠다.

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