새해 부동산시장 어떻게 달라질까? 미리보는 2023년

채상욱 애널리스트

발행일 2022.12.28. 17:30

수정일 2022.12.28. 17:50

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (8) 2023년 부동산 미리보기

2022년 서울 주택 매매가 하락율은 약 –7%

신년이 되면 대체로 덕담을 하곤 한다. 새해에는 자산시장에서도 좋은 결과들이 있기를 바라고 기도하지만, 안타깝게도 내년은 분위기가 다소 다를 것 같다. 2023년은 2022년 하반기부터 진행된 ‘금리인상’발 자산가격 조정이라는 파고가 지속될 것이라는 전망이 강하다. 즉, 자산시장 전체에 대한 자신감이 가장 낮게 시작하는 한 해가 아닐까 한다.

주택시장만 본다면, 먼저 매매가격의 경우, 2021년 누적 상승률 13.19%의 전국 부동산 시장이 2022년은 하락률 6.51%를 기록했다. 1주가 남았으니 마지막 주까지 포함하면 약 7% 하락에 근접하는 수치로 상당한 수준의 하락을 기록할 것이다.

그나마 서울은 선방했다. 서울의 하락율은 –6.51%로 전국평균 수준이었는데, 경기는 -8.70%, 인천은 –10.76%로 수도권 내에서 서울이 가장 양호했다. 반면, 경기-인천권은 하락폭이 가팔랐다. 지방 광역시도 대구 -11.14%, 대전 -8.76%, 부산 -5.62%, 광주 -3.44%인데, 대구-대전 등이 하락폭이 유난히 컸고 나머지 광역시는 상대적으로 선방했다.

전체적으로 보면 2021년 상승율이 높았던 지역인 경기(+20.71), 인천(+22.45%), 대전(+14.32%) 등이 2022년 하락율도 컸는데, ‘산이 높아 골이 깊다’는 옛말처럼 흘렀다.

부동산시장 부양책 도입한 정부, 새해엔 서울 조정지역 해제까지?

시장의 하락에 정부도 달라졌다. 정권초 부동산시장의 가격안정을 수용하던 정부는 2022년 9월부터 부동산시장에 부양책을 도입하기 시작하면서 노선이 변경됐다.

지난 9월21일 비수도권 규제지역을 일제히 해제하고, 9월29일 초과이익환수제 개선방안을 발표하고, 10월26일 청약제도 개편안을 공표하고, 공공분양 50만호 공급을 발표했다. 이튿날인 10월27일에는 대출완화 정책을 폈는데, 15억원이 넘는 초고가 주택에 대한 대출을 허용하고, LTV 50%를 적용한다는 내용이었다.

이후 규제 완화 흐름은 더 가속화됐는데, 11월10일에는 수도권 조정지역을 일제히 해제하고, 서울과 광명-과천-성남-하남시만을 조정지역으로 남겨두었으며, 12월21일에는 2023년 경제정책방향 발표와 함께, 새해가 되면 서울의 전부 혹은 일부 지역이 조정지역에서 해제될 것을 예고했다.

12.21 대책에는 특히 다주택자의 매수수요를 살리기 위한 다양한 대책들이 실려있었다. 주택임대사업자 제도의 부활을 예고하고, 2주택까지는 조정지역이라도 취득세를 중과하지 않고 종부세 역시 2주택까지는 중과세율을 도입하지 않는 등 다주택자 수요를 촉진하는 대책들이 대거 포함됐다.

그럼에도 불구하고, 시장은 하락세 및 약세를 이어나가고 있다. 가장 큰 자산시장 약세의 원인은 금리인상이며, 금리가 대출상품을 통해서 주택시장에 부정적 영향을 주고 있다. 이에 부동산의 매수수요 및 투자수요가 위축되는 ‘수요 약세’가 새해에도 지속될 것으로 보는 시각들이 많다.

전세대란 후 2년차까지 ‘역전세’…시장 약세 가속화

또한, 부동산은 2년 단위로 전월세 계약을 체결하는 것이 일반적이고, 2020년8월부터 2021년11월까지 ‘전세대란’ 기간이 있었다. 이 기간은 평년 대비 1.5배 수준으로 전세 임차료가 높아졌고, 높아진 임차료로 주택을 서둘러 구입했던 사람들이 만든 강세장이 있었다.

그러나 고금리로 인해서 현재는 약세장에 진입했고, ‘전세대란’ 기간으로부터 +2년차가 되는 2022년8월부터 2023년11월까지의 기간 동안 정반대의 ‘역전세 기간’이 이어져 나갈 것으로 예상된다.

이 기간은 전세가격과 월세가격이 하락하고 그로 인해서 다주택 소유주의 현금부담이 증폭되기에, 이들의 매도가 시장의 약세를 가속화 할 가능성이 큰 것이 2023년이다.

아마도 이러한 흐름은 2023년 내내 이뤄질 가능성이 크기에, 정부는 이를 완화하기 위한 다양한 정책 수단을 추가로 발표할 것이다. 하지만 근본적으로 ‘고금리’가 유지되는 환경 속에서, 주택시장이 획기적으로 살아나기에는 아직은 다소 요원해 보이는 것도 사실이다.

새해 부동산시장에 대한 어두운 전망 속에서 자가 및 임차시장에서 어떻게 대응해야 할까? 현재는 임차료 절감이라는 측면에서는 월세화를 추구하는 것이 적절하고, 과도한 대출을 일으킨 주택매매는 지양하는 것이 좋아 보인다. 금리와 정책, 주택 가격이라는 3가지 요소를 모두 고려한 합리적인 선택을 하시길 바란다.

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