공공주택 공급방식 3가지로 늘었다…제 역할 하려면?
채상욱 애널리스트
발행일 2022.11.17. 15:32
애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (6) 공공주택 공급계획
공공분양 공급 방식 선택지 늘렸다…나눔형, 선택형, 일반형
정부가 10.26 공공분양 50만호 주택공급 정책을 밝히면서, 시장에서 다시 한번 공공분양형 주택에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히, 종전의 공공분양이 시세 대비 약 80% 수준의 낮은 가격이지만 공급 자체는 동일하게 한 것과 달리, 10.26 정책의 공공분양은 나눔형과 선택형 방식으로 공급하면서 다양한 선택지를 제공한다는 점에서 진보했다고 할 수 있을 것이다.
나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하되, 시세차익의 70%를 보장하는 ‘수익셰어’ 형식이며, 선택형은 6년간 임대거주 후 분양여부를 선택할 수 있도록 하는 ‘애프터 리빙’ 방식이라고 할 수 있다.
특히, 종전의 공공분양이 시세 대비 약 80% 수준의 낮은 가격이지만 공급 자체는 동일하게 한 것과 달리, 10.26 정책의 공공분양은 나눔형과 선택형 방식으로 공급하면서 다양한 선택지를 제공한다는 점에서 진보했다고 할 수 있을 것이다.
나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하되, 시세차익의 70%를 보장하는 ‘수익셰어’ 형식이며, 선택형은 6년간 임대거주 후 분양여부를 선택할 수 있도록 하는 ‘애프터 리빙’ 방식이라고 할 수 있다.
정부는 우수입지 1.1만가구를 선별해 올 연말부터 사전청약을 실시할 예정이다.
서울시 토지임대부 주택, 민간임대주택…다른 형태의 주거공급
공공주택공급은 정부뿐만 아니라 서울시도 주도하고 있는데, 서울시의 경우에는 ‘토지임대부 주택’이라는 형태로 공급을 계획하고 있다.
토지임대부란 토지에 대한 소유권은 공공이 확보한 채로 건물만을 분양하는 것을 의미한다. 과거 MB정부 시절에도 토지임대부 주택을 공급한 적이 있는데, 오세훈 서울시장 체제에서도 이런 주택을 공급하는 계획이 나왔다. 이렇게 된다면 분양가격의 ½~⅔를 차지하는 토지비가 빠져서 공급되므로, 사실상 반값 아파트로 불리는 형태가 된다.
SH공사가 최근 언론에 발표한 고덕강일3지구의 경우가 여기 해당되는데, 이러한 토지임대부 주택의 경우 공공분양주택 50만호에 포함되면 나눔형으로 분류될 수 있고, 매우 다양한 형태로 전개될 수 있다는 것을 의미한다.
민간의 주택공급 형태도 박근혜 정부 시절에 한차례 진일보했다. 당시 민간임대주택에 관한 특별법을 제정하였고, 이후 뉴스테이로 불리는 기업형 임대주택 사업자들이 등장했다. 이들은 민간임대 임차인 모집공고를 내고 임대기간 10년 종료 후 분양전환의 형태로 주택을 공급하게 되었다.
이러한 장기일반 민간임대주택은 줄여서 민임주택이라고도 하는데, 용인 기흥의 롯데캐슬하이브엘 같은 단지들이 이 형태로 공급되었다. 분양뿐 아니라 ‘KT Estate’라는 기업에서 순수기업형 임대주택을 공급하기도 하였는데, 이들도 종전의 공급과는 다른 형태의 주거공급이었다.
토지임대부란 토지에 대한 소유권은 공공이 확보한 채로 건물만을 분양하는 것을 의미한다. 과거 MB정부 시절에도 토지임대부 주택을 공급한 적이 있는데, 오세훈 서울시장 체제에서도 이런 주택을 공급하는 계획이 나왔다. 이렇게 된다면 분양가격의 ½~⅔를 차지하는 토지비가 빠져서 공급되므로, 사실상 반값 아파트로 불리는 형태가 된다.
SH공사가 최근 언론에 발표한 고덕강일3지구의 경우가 여기 해당되는데, 이러한 토지임대부 주택의 경우 공공분양주택 50만호에 포함되면 나눔형으로 분류될 수 있고, 매우 다양한 형태로 전개될 수 있다는 것을 의미한다.
민간의 주택공급 형태도 박근혜 정부 시절에 한차례 진일보했다. 당시 민간임대주택에 관한 특별법을 제정하였고, 이후 뉴스테이로 불리는 기업형 임대주택 사업자들이 등장했다. 이들은 민간임대 임차인 모집공고를 내고 임대기간 10년 종료 후 분양전환의 형태로 주택을 공급하게 되었다.
이러한 장기일반 민간임대주택은 줄여서 민임주택이라고도 하는데, 용인 기흥의 롯데캐슬하이브엘 같은 단지들이 이 형태로 공급되었다. 분양뿐 아니라 ‘KT Estate’라는 기업에서 순수기업형 임대주택을 공급하기도 하였는데, 이들도 종전의 공급과는 다른 형태의 주거공급이었다.
서울시내 아파트 단지
'주택'에서 '주거서비스' 공급으로의 전환
그간 주택을 공급한다는 것은 물리적 주택공급만을 의미했다면, 이제는 주택 공급에서 주거서비스 공급으로의 전환이 이뤄지고 있는 시기가 아닌가 한다.
사실 주택은 토지와 건물이라는 물리적 분해가 가능하다. 토지에 대한 소유권을 확보한 채로 건축물만의 사용권과 처분권을 공급하거나, 혹은사용권만 제공하는 방식도 가능하다. 이렇듯 전체 소유권의 이전을 전제로 한 공급이 아니라, 다양한 권리분해 방식을 통해 적절한 주거서비스 공급을 더욱 확대할 수 있다.
또한 선 임대, 후 분양전환, 선 분양, 후 분양, 임대단독 등 다양한 주거패턴도 도입이 가능해졌다. 그래서 이번에 10.26 대책에서 발표한 공공분양 50만호의 정책은 그간 누적된 다양한 주택공급 방식을 다양화한다는 점에서 선택의 폭이 넓어지는 발전이 있다고 감히 평가할 수 있는 게 아닌가 한다.
사실 주택은 토지와 건물이라는 물리적 분해가 가능하다. 토지에 대한 소유권을 확보한 채로 건축물만의 사용권과 처분권을 공급하거나, 혹은사용권만 제공하는 방식도 가능하다. 이렇듯 전체 소유권의 이전을 전제로 한 공급이 아니라, 다양한 권리분해 방식을 통해 적절한 주거서비스 공급을 더욱 확대할 수 있다.
또한 선 임대, 후 분양전환, 선 분양, 후 분양, 임대단독 등 다양한 주거패턴도 도입이 가능해졌다. 그래서 이번에 10.26 대책에서 발표한 공공분양 50만호의 정책은 그간 누적된 다양한 주택공급 방식을 다양화한다는 점에서 선택의 폭이 넓어지는 발전이 있다고 감히 평가할 수 있는 게 아닌가 한다.
시장이 수용할 수 있는 공급계획, 세심한 배려 필요해
관건은 이렇게 다변화되는 주택공급의 형식을 민간 주택시장이 제대로 잘 받아들일 만큼 성숙했는지 여부다.
한국은 그간 민간분양과 공공임대가 혼합된 정비사업인 소셜믹스 정책에서부터, 출입구를 다르게 둔다던가, 동을 별도로 뺀다던가 하는 식으로 주거환경을 매우 다르게 해 논란이 있었기도 했다.
따라서, 주택공급 형식을 다변화하는 만큼, 실제 지어지는 주택의 위치나 물리적 특징들이 주변 건축물들과 잘 어울리도록 하는 콘텍스트에도 세심한 배려를 기울여 완성도 높은 공공주택 공급계획으로 발전되기를 바란다.
한국은 그간 민간분양과 공공임대가 혼합된 정비사업인 소셜믹스 정책에서부터, 출입구를 다르게 둔다던가, 동을 별도로 뺀다던가 하는 식으로 주거환경을 매우 다르게 해 논란이 있었기도 했다.
따라서, 주택공급 형식을 다변화하는 만큼, 실제 지어지는 주택의 위치나 물리적 특징들이 주변 건축물들과 잘 어울리도록 하는 콘텍스트에도 세심한 배려를 기울여 완성도 높은 공공주택 공급계획으로 발전되기를 바란다.
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