반값으로 내집마련을? 돌아온 '토지임대부 분양주택'

채상욱 애널리스트

발행일 2023.01.11. 14:00

수정일 2023.01.11. 14:00

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (9) 토지임대부 주택

토지임대부 분양주택으로 500세대를 공급하는 '고덕강일3단지' 조감도

고덕강일3단지 500세대 '토지임대부 분양주택'으로

서울시는 2022년 12월 30일, 서울의 고덕강일주택지구 3단지에 토지임대부 분양주택 500세대를 공급하는 사전예약을 공고했다.

공급의 세부사항을 살펴보니 청년, 신혼부부, 생애최초로 특별공급이 구성되고, 일반공급도 배분되어 있으며, 특별공급은 모집일정이 2월 27일부터, 일반공급은 3월 2일부터 시작한다.

흔한 공공분양 주택의 공고문과 달리, 이 공고문에는 ‘토지임대부’라는 말이 달려 있으니, 일반인들이 볼 때 ‘이 주택은 무엇이 다른가’하고 고개를 갸웃할 법하다.

토지임대부 분양주택 개요 (서울주택도시공사 카드뉴스)

토지와 건물의 소유권 분리해 '반값'으로 공급

이번에 서울시가 고덕강일지구에 공급하는 ‘토지임대부 주택’이란 토지의 소유권은 서울주택도시공사(SH공사)가 가지고, 건축물의 소유권은 분양받은 사람이 갖는 것을 말한다. 이게 일반적인 분양과는 무엇이 다를까?

원래 주택과 같은 부동산은 토지와 건물로 구성되어 있다. 그래서 분양가격을 산정할 때도 대지비와 건축비를 계산해서 이를 합산한 가격으로 분양하곤 한다. 대지와 건물에 대한 구분을 분명히 하고 있다. 그런데, 일반적인 분양의 경우에는 토지의 소유권도 수분양자가 갖고, 건축물의 소유권도 수분양자가 갖는다. 그래서 굳이 이 둘을 구분하지 않는다.

그러나 물리적으로 부동산이란 토지와 건물로 구성되어 있으니, 그 둘을 구분해서 소유권을 분리하는 형태로도 얼마든지 분양을 할 수 있으며, 그런 방식의 공급으로라면 상당히 낮은 가액으로 주택을 공급할 수도 있게 된다.

가령, 주택가액의 상당액에 해당하는 토지는 분양하지 않되 40년 이용할 수 있도록 하고 소액의 임차료만 내게 하는 것이다. 주택은 반대로 소유권을 넘기게 된다면 반값이 아니라, 반의 반값이라고 할 만한 가격에 주택을 공급할 수도 있게 된다.

토지임대부 분양주택의 제도 변천사 (서울주택도시공사 카드뉴스)

토지임대부 분양주택의 과거 사례들

과거 MB정부 시기에 보금자리주택 중 LH 강남브리즈힐이나, LH 서초5단지 등이 이번 서울시의 고덕강일3단지와 같은 방식으로 주택을 공급했다. 당시에도 토지는 LH에게 월마다 임차료만 지불하고, 건축물에 대해서만 분양을 했기에 일반적인 주택공급가격 대비해서 ½ 이하의 가격으로 공급할 수 있었다.

LH 서초5단지의 경우, 2011년 분양했는데, 당시 25평형(전용 59㎡) 기준 공급가액이 1억4,000여만원 수준으로 혁신적으로 낮았다.

또 40년 거주하고, 거주민들이 재건축에 동의한 경우 재건축 후에도 추가 40년을 거주할 수 있는 조건이었기 때문에, 약 80년 이상을 거주할 수 있는 단지라고 할 수 있겠다. 그러니, 거주기간이 짧은 것도 아니다.

주택 구입자금 부족한 청년들 '공공분양' 선호

한편, 현 정부는 2023년 업무보고를 통해 공공분양 50만호, 공공임대 50만호의 계획을 밝히며, 직전 정부 시절의 공공주택 77.6만호(분양 14.4만호, 임대 63.2만호)대비 22.4만호 이상 증가할 것을 천명한 바 있다.

이 중 공공분양의 형태로, 나눔형·선택형·일반형의 구조로 기존대비 차별화된 공급방식을 계획하고 있는데, 고덕강일3단지의 경우에는 '나눔형'의 형태로, 시세 70% 이하로 공급할 수 있는 공공분양주택에 해당한다.

공공분양주택은 2023~2027년에 총 50만호가 공급될 계획인데, 미혼청년에게 5.25만호(즉, 청년 특공), 신혼부부에게는 15.5만호, 생애최초로 11.25만호, 일반 무주택자에게 18만호가 공급될 계획이다. 합산하면 청년층에 약 34만호가 공급될 것으로 예상된다.

청년들의 경우 주택의 구입자금 형성이 잘 안 되어 있는 만큼, 나눔형 및 일반형, 선택형에 대한 수요가 많을 수밖에 없고, 공공분양주택에 대한 인기는 현 정부-서울시 체제에서 매우 높을 것으로 생각된다.

주택시장 안정화에 '저가 공공주택' 공급이 필요하다

과거에도 그랬지만, 토지임대부 주택은 인기가 적을 것이라는 말들이 많았다. 그러나, 2011년 분양하고 5년 후 전매가 허용된 토지임대부 주택의 경우, 최장 80년을 거주할 수 있기에 사실상 일반적인 주택처럼 거래가 되기 시작했다. 2023년 고금리 상황 속에서, 이런 형태의 주택공급은 다시금 인기를 끌 가능성이 높아 보인다.

모쪼록 정부와 서울시가 기획하는 저가 공공주택의 공급이, 탄력을 받고 제대로 시행되기를 바라는 마음이다. 주택시장 안정화에 있어서, 저가주택의 공급은 매우 필요한 부분이기 때문이다.

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