분양시장 최대어? '둔촌주공'으로 본 청약제도의 현주소

채상욱 애널리스트

발행일 2022.12.14. 15:35

수정일 2022.12.14. 15:51

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (7) 청약제도

둔촌주공 재건축 견본주택에 마련된 단지 모형

자녀 3인부터 다자녀 가구…49㎡ 미달은 당연한 결과

전 국민이 기다렸다고 해도 과언이 아닐 둔촌주공(올림픽파크포레온)아파트의 청약이 진행됐다. 첫날 특별공급의 경쟁률이 일부 미달, 둘째 날 1순위 경쟁률이 약 3.8대 1 정도로 마무리됐다.

10만 청약통장 신청설부터 시작해서, 청약이 폭망할 거라는 전망까지… 긍정과 비관 양극단의 내용이 미디어에 쏟아졌다. 청약이라는 것이 마치 게임처럼 받아들여진 것이 2022년 마지막 달의 모습이었다.

이번 둔촌주공 특별공급에서는 다자녀 가구 특공이 미달됐다. 전용 49㎡ 다자녀 배정은 62가구였는데, 해당·기타지역 합산 45가구가 지원한 것이다.

그런데 이는 어쩌면 당연한 결과다. 3명 이상의 자녀가 있는 5인 이상 가구가 전용 49㎡에 청약을 한다는 것은 사실 매우 불합리한 처사다. 전용 49㎡가 과거 21평 수준이라고 한다면, 5인 가족을 21평형에 배정하는 것은 1인당 4.2평의 면적에 거주시킨다는 개념이기 때문이다.

둔촌주공 재건축 청약 특별공급 신청에서 49㎡ 다자녀 가구 전형은 미달됐다.

둔촌주공 재건축 청약 특별공급 접수 현황. 49㎡ 다자녀 가구 전형은 미달됐다.

주거의 질에서 가장 중요한 개념은 '최소주거면적'

현재, 우리나라의 1인당 주거면적 평균은 10평(33㎡)이 된다. 서울시는 이보다 약간 낮아서 9평(30㎡) 정도가 된다. 물론 이는 연면적 기반의 계산이어서 사실은 이보다 약 2~30% 정도가 더 넓다고 보는 것이 맞을 것 같다.

2000년대 초반에는 주거의 질 측면도 주택공급계획의 목표이기도 했는데, 주거의 질 측면에서 가장 중요한 개념 중 하나가 최소주거면적이다.

가구원수에 비해 주거면적이 과도하게 낮으면 최저주거기준에 못 미친다고 보는데, 현재 한국은 주거기본법 및 주택법에서 정한 최저주거기준이 1인가구는 14㎡, 5인가구는 46㎡이다.

가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수(최저주거기준, 2011. 5. 27)

가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수(최저주거기준, 2011. 5. 27 시행)
가구원 수(인)	표준 가구구성	실(방) 구성*	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	14
2	부부	1 DK	26
3	부부+자녀1	2 DK	36
4	부부+자녀2	3 DK	43
5	부부+자녀3	3 DK	46
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	55

*K는 부엌, DK는 식사실 겸 부엌을 의미하며, 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수

59㎡와 84㎡에 다자녀 특공이 없는 이유

즉, 둔촌주공의 전용 49㎡의 경우는 이 기준에 가까스로 부합해서 그래도 다자녀 가구 특별공급이 가능했고, 전용 39㎡의 경우에는 1인당 3평 정도가 되어 이 기준을 하회하므로 분양을 하지 않았다.

제도에 가까스로 부합한 21평형에만 다자녀 특별공급이 존재했는데, 그렇다면 왜 전용 84㎡나 59㎡에는 다자녀 특공이 없을까. 이것은 9억 넘는 주택의 경우, 특공이 없도록 한 부분 때문에 그렇다. 청약제도가 정교하지 못한 제도라는 것이 여기에서 드러난다.

한국의 주거면적 평균 반영한 '새 기준' 필요한 시점

'면적'의 경우 이미 한국 평균 주거면적이 1인당 10평인 33㎡가 된 요즘이다. 1인 가구 최저주거기준을 종전 14㎡에서 30㎡로 높이는 주거기본법 개정안을 신동근 의원(더민주)이 발의하기도 했다. 발의안에서는 1인이 30㎡, 2인 40㎡, 3인 50㎡, 4인 60㎡, 5인은 70㎡가 최저주거기준으로 제시됐다. 이렇듯 대형 평형으로 갈수록 다자녀 가구가 거주할 수 있는 기반을 마련하는 방향으로 청약제도 개선이 전개되어야 한다.

'가액'도 문제다. 평수가 커질수록 주택가액이 높아질 수밖에 없는데, 모든 청약의 특별공급을 가액 9억원 기준으로 선을 그어놓은 것이 매우 불합리하다.

정부의 청약제도 개편방향이 이미 예고되었긴 하지만, 사소한 부분까지 더 챙겨서 합리적 청약제도로 정착되었으면 하는 바람이다.

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