15억 초과 주택도 LTV 50% 허용…시장반응은?

채상욱 애널리스트

발행일 2022.11.02. 14:45

수정일 2022.11.02. 17:04

조회 2,762

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (5) 대출완화
애널리스트 채상욱의 ‘내 손안에 부동산’

다시 열린 ‘주택담보대출’…1주택자에 LTV 50%

정부는 2022년 10월 26일 청약제도 개편을 발표하고, 바로 다음 날인 10월 27일에 비상경제회의를 주최하면서 부동산 관련 대책을 잇따라 발표했다.

특히 ‘10.27 부동산 대책’은 15억을 넘는 초고가 주택에 대한 대출을 다시 허용하고, 1주택자의 경우에는 주택의 가격과 상관없이 LTV(주택담보대출비율)를 50%까지 허용하는 내용을 담고 있어서, 2014년에 이어 두 번째로 “빚내서 집 사라”는 메시지를 시장에 전달하고 있다.

2021년부터 가계대출이 심각한 문제가 되고 있다. 가계대출이 GDP의 100%를 넘기 시작하면서 ‘2008년 글로벌 금융위기’ 시기의 미국과 유사한 환경으로 흘러가고 있다는 지적들이 나왔기 때문이다. 

물론 경제주체별로 GDP의 100%를 넘는 경우도 많다. 가령, 일본은 정부부채가 GDP의 약 250% 수준이다. 하지만 이를 고려하더라도 ‘가계’는 ‘소비의 주체’다 보니, 부가가치를 창출하기보다는 부채가 너무 많은 것에 대한 우려의 시각이 존재했다. 이를 관리하기 위해서 가계부채 관리방안과 DSR(총부채원리금상환비율)의 전폭적인 확대를 발표하면서 가계대출 성장율을 둔화시키고자 노력해 왔던 것이다.

실제로 2022년 가계신용의 증가는 2020년, 2021년에 연평균 약 130조원씩 증가하던 것과 달리, 올해 9월까지 누적으로도 5조원도 증가하지 않았다. 그만큼 가계신용증가세 관리가 혹독하게 이뤄졌다고 할 수 있다.
‘10.27 부동산대책’이 서울 집값에 미치는 영향은?
지난 10월 27일, 주택담보대출 확대 등의 내용을 담은 부동산대책이 발표됐다.

‘가계대출 늘리기’로 위기 대응…주택가격 방어에 일정 효과 기대

그러나 최근 들어 미분양이 증가하고, 이로 인해 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제가 본격화되고 있으며, 이는 금융기관 리스크 및 건설사와 시행사 등 리스크로 확대될 소지가 있다.

결국 위기 대응 차원에서 민간인 가계의 대출을 다시 한번 활용하는 것으로 돌아섰다는 것이 중요한 점이다. 그만큼 이번 PF 위기를 진지하게 생각한다는 것이고, 만능 키처럼 가계대출 싸이클을 다시 열어 놓은 것이다.

다만, 모든 가계라기보다는 DSR을 유지하면서 대출한도만 증가시켰기 때문에, 결국은 소득 5분위 이상이라고 할 수 있는 소득이 높은 가구들에게 LTV 50%로 대출을 일으켜서 주택을 구입할 수 있도록 길을 열어준 것이다.

이번 정책은 결국 기존에 9억 초과 주택에 LTV 20%, 15억 초과 주택에 LTV 0%였던 것과 비교해볼 때, 서울시 주택시장에 가장 큰 효과가 있을 것이라고 볼 수밖에 없다.

최근 서울시에서도 서초·강남권을 제외하면 거의 예외 없이 나머지 모든 구가 일제히 하락 폭이 커지고 있는 만큼, 서울시 주택가격 방어에도 일정한 효과가 있을 것이라 보인다.
'가계대출 완화' 정책은 주택가격이 높아진 현 상황에서 효과가 아주 크기는 어려워 보인다.
'가계대출 완화' 정책은 주택가격이 높아진 현 상황에서 효과가 아주 크기는 어려워 보인다.

주택가격 매우 높아져 ‘가계대출 증가’는 미지수

단, 고소득이라 하더라도 현재의 주택가격이 매우 높은 수준이라는 점이 2014년의 첫 번째 “빚내서 집 사라” 시절과 다른 점이 아닐까 한다. 그 당시의 PIR(소득대비주택가격)과 현재의 PIR은 매우 큰 차이가 있기 때문이다. 

서울 기준 당시 PIR은 8배 수준이며, 현재는 14배 수준이다. 금액으로는 가장 비싼 서울시 아파트 5분위 주택가격이 당시에는 9억원이었으며, 현재는 24억원이다(KB부동산 시세 기준). 

따라서, 8년간 소득이 아무리 늘었어도 이 정도 가격차이를 극복하는 소득증가가 있었던 가구는 소수일 수밖에 없고, 두 번째 “빚내서 집 사라”의 효과가 아주 크기는 어렵다는 것이 중론으로 보인다.

위기는 대응해야 한다. 그러나, 가계대출이 위험한 상황에서 다시 한번 가계대출 증가를 기대하는 정책을 쓴다는 것이 적절한 위기대응 방법인지 우려스럽다.
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