거래 뜸한 하락시장…'최저가 급급매물' 시세일까, 아닐까
채상욱 애널리스트
발행일 2022.10.19. 14:30
애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (4) 시장성 없는 시장가격
주택거래량 1/10로 뚝…전국 매매‧전세 하락세 진입
한국은행이 금통위를 열어 기준금리를 2.5%에서 3.0%로 50bp(1bp=0.01%p) 인상한 2022년 10월 13일, 같은 날 한국부동산원에서도 전국주택가격조사 주간자료를 발표했다. 주간자료에 따르면 10월 2주를 기준으로 지난주 대비 주택 매매시장 하락률이 전국 0.23%, 서울 0.22%, 전세는 전국 0.25%, 서울 0.22% 하락했다.
부동산원은 총 176개 지역을 대상으로 매매가격을 조사하는데, 이 중 166개 지역이 하락했고, 2개 지역이 보합, 8개 지역이 상승하면서 사실상 95%의 지역이 하락한 것으로 나타났고, 이는 자료조사 후 최대수치였다. 즉, 전국이 하락세로 진입했다.
반면, 10년 만의 최대 하락률을 보이는 통계에도 불구하고, 실거래가 없어서 혹은 적어서 하락장이 아니라고 보는 전문가들의 의견도 종종 있다. ‘하락거래가 없는데 웬 하락이냐?’ 라는 주장이다.
실제 주택 매매거래량은 2022년 8월 기준 3.5만호로 전월 대비 10% 감소했고, 전년 대비 60% 감소했다. 유형별로는 주택 중 아파트의 8월 거래량이 2.1만 건인데, 이는 전년 대비 64% 감소한 것이다. 특히나 서울의 경우엔 아파트 매매거래가 8월 중 907건으로, 2021년 대비 89.6% 감소했고, 5년 평균으로도 80% 감소하며 사실상 1/10토막이 났다고 볼 수 있을 정도다.
부동산원은 총 176개 지역을 대상으로 매매가격을 조사하는데, 이 중 166개 지역이 하락했고, 2개 지역이 보합, 8개 지역이 상승하면서 사실상 95%의 지역이 하락한 것으로 나타났고, 이는 자료조사 후 최대수치였다. 즉, 전국이 하락세로 진입했다.
반면, 10년 만의 최대 하락률을 보이는 통계에도 불구하고, 실거래가 없어서 혹은 적어서 하락장이 아니라고 보는 전문가들의 의견도 종종 있다. ‘하락거래가 없는데 웬 하락이냐?’ 라는 주장이다.
실제 주택 매매거래량은 2022년 8월 기준 3.5만호로 전월 대비 10% 감소했고, 전년 대비 60% 감소했다. 유형별로는 주택 중 아파트의 8월 거래량이 2.1만 건인데, 이는 전년 대비 64% 감소한 것이다. 특히나 서울의 경우엔 아파트 매매거래가 8월 중 907건으로, 2021년 대비 89.6% 감소했고, 5년 평균으로도 80% 감소하며 사실상 1/10토막이 났다고 볼 수 있을 정도다.
이런 적은 수의 거래에도 불구하고, 사상 최대 하락률이 나오는 것은 그만큼 개별 주택거래가의 하락폭도 크다는 것을 의미한다. 실제 1,000세대가 넘어가는 주요 단지들의 실거래는 종전 대비 3~4억 이상 훅훅 빠지는 그런 거래들도 적지 않게 보이고, 일부 지역은 5~7억원 이상 하락 거래하기도 한다.
사정이 이렇다보니 ‘적은 거래량에 파는 게 누구냐’는 심리가 나타난다. 부동산 어플 등에 개설된 단지별 커뮤니티에서 급락거래가 나타나면 ‘이렇게 급매로 내놓은 사람이 누구냐’는 등의 불만 섞인 소유주들의 글들이 보이고, 댓글로 ‘이 가격이 정상’ 혹은 ‘더 내려야 정상’ 등 옥신각신하는 모습들은 지금 2022년의 ‘거래가 뜸한 하락장세’의 한 단면을 보여주는 것이 아닐까 한다.
사정이 이렇다보니 ‘적은 거래량에 파는 게 누구냐’는 심리가 나타난다. 부동산 어플 등에 개설된 단지별 커뮤니티에서 급락거래가 나타나면 ‘이렇게 급매로 내놓은 사람이 누구냐’는 등의 불만 섞인 소유주들의 글들이 보이고, 댓글로 ‘이 가격이 정상’ 혹은 ‘더 내려야 정상’ 등 옥신각신하는 모습들은 지금 2022년의 ‘거래가 뜸한 하락장세’의 한 단면을 보여주는 것이 아닐까 한다.
전국 주택매매가가 하락세에 진입했다.
실거래 없으니 ‘하락장’은 시세가 아니다?
이쯤 되면 ‘시가’ 즉 시장가격이란 무엇인지 되묻게 된다. 현 상증세법(상속세 및 증여세법)에서는 재산의 평가에서 시가의 개념을 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이라고 규정하고 있다. 즉, 특수관계인 사이의 거래라거나 혹은 자유롭지 않은 상황에서의 거래보다는, 매수자나 매도자 모두 ‘이 가격대라면 서로 거래를 반복해서 할 만한’ 그런 가격을 시장가격이라고 하는 것이다. 이런 의미에서 현재의 주택매매가액은 낮은 거래량과 함께 ‘시가’로서의 개념은 다소 부족하다고 할 수 있다.
그러나, 그 반대의 경우도 상황은 유사했다. 2020~2021년의 강세장에서도 한두 건의 거래로 수천에서 수억원씩 상승하며 최고가격으로 고공 행진하는 경우가 적지 않았기 때문이다. 특히 5년 혹은 10년 만에 거래로 두배 이상 오르는 경우도 컸던 것이 2020~2021년이었다.
올라갈 때는 한두 건의 거래를 시세로 보고, 내릴 때는 한두 건의 거래가 시세가 아니라고 한다면 이마저도 이중 기준에 해당하니, 중개업소를 통한 제3자간의 거래는 시세라고 보는 것이 합당하다. 그렇다면, 현재의 하락세도 거래량이 적을 뿐이지 하락폭이 매우 큰 약세장이라는 평가에 대해서 부정하는 것은 부적절할 것 같다. 위든 아래든 실거래를 존중해야 할 때가 아닐까 싶다.
그러나, 그 반대의 경우도 상황은 유사했다. 2020~2021년의 강세장에서도 한두 건의 거래로 수천에서 수억원씩 상승하며 최고가격으로 고공 행진하는 경우가 적지 않았기 때문이다. 특히 5년 혹은 10년 만에 거래로 두배 이상 오르는 경우도 컸던 것이 2020~2021년이었다.
올라갈 때는 한두 건의 거래를 시세로 보고, 내릴 때는 한두 건의 거래가 시세가 아니라고 한다면 이마저도 이중 기준에 해당하니, 중개업소를 통한 제3자간의 거래는 시세라고 보는 것이 합당하다. 그렇다면, 현재의 하락세도 거래량이 적을 뿐이지 하락폭이 매우 큰 약세장이라는 평가에 대해서 부정하는 것은 부적절할 것 같다. 위든 아래든 실거래를 존중해야 할 때가 아닐까 싶다.
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