양재천~대모산~구룡산 잇는 친환경 마을 조성된다

서울시 최초 정비계획 가이드라인을 반영한 지구단위계획 결정

서울시는 지난 3월 23일, 제5차 도시·건축공동위원회를 개최하고, 강남구청장이 결정(변경) 요청한 강남구 도곡동, 개포동, 일원동 일원의 면적 3,937,263㎡에 대한 「개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위계획 재정비(안)」을 심의하여 수정가결하였다.

개포택지개발지구의 이번 계획안 통과가 중요한 이유는 그것이 서울시 최초의 정비계획 가이드라인을 반영한 지구단위계획이기 때문이다. 1981년 택지개발사업이 시행된 이후 주거·사회환경의 변화와 공동주택 노후화 등으로 주민들의 개별적인 재건축 요구가 증대되고 있던 이 지역은 2007년 5월 지구단위계획 변경을 위한 용역에 착수하여 2009년 9월 시에 지구단위계획 결정요청을 하였다. 그러나 대단위 단지인 데 비해 단지별 재건축 시 도로 등 기반시설의 연계성과 확보에는 한계가 있었다. 결국 서울시는 이러한 문제를 해소하기 위하여 지구 전체 차원의 광역적 관점에서 통합적으로 계획을 수립할 필요성을 제시했고, 강남구는 이를 수용했다. 그리고 1년여에 걸친 정비계획 가이드라인 및 마스터플랜 용역결과가 지구단위계획에 반영되어 이번 결정에 이르렀던 것이다.

공원·녹지 확충, 자전거도로 네트워크 등 자연친화적인 단지 조성

확정된 계획안을 조금 더 들여다보자. 현재 32개 단지의 28,704세대는 12,431세대로 늘어나 41,135세대가 거주할 수 있게 된다. 그에 비해 도로면적은 65만㎡(도로율 16.5%)에서 79만㎡(20.0%)로 확대되어 차량소통은 원활할 것 같다. 공원과 녹지도 79만㎡(20.1%)에서 87만㎡(22.1%)로 크게 확충하여 전체적으로 자연친화적인 단지의 모습으로 거듭날 것으로 보인다.

양재천과 대모산, 그리고 각 광장과 공원의 연계는 물론 지구 전체를 연결하는 보행계획이 주목할 만하다. 기존 도로망과 양재천, 지하철, 학교, 공원 등을 연계한 자전거도로 네트워크는 부러울 정도다. 지하철역 광장에는 자전거 전용주차장을, 주요공원 진입부에는 자전거 쉼터를 설치하니 자전거 이용자들에게는 천국이다. 기존의 좁은 보도환경도 도로 성격에 따라 각각의 도로변으로 건축선을 3~10m 지정하였으므로 충분한 보행공간은 물론 자전거도로도 확보될 수 있고 가로변 녹지경관도 연출이 가능하다.

건물들의 외적인 미관도 아름다울 것 같다. 시뮬레이션을 통하여 저층구간 및 고층배치구간을 설정하여 다양하고 변화가 있는 스카이라인을 형성하도록 계획하였으며, 특히 고층구간을 군식으로 설정하여 지구 어디서든 항상 대모산, 구룡산, 양재천을 볼 수 있도록 열린 조망축을 확보하였다. 아울러 양재천변으로는 다양한 주거형태와 입면을 통하여 다채로운 도시경관 및 주거공간을 계획하였으므로 양재천변 경관이 훨씬 멋있어질 것이다.

재건축 소형주택 확보로 원주민 재정착 배려, 도시 서민의 주거안정 고심

현재 이 지구에 소형아파트가 입지하고 있는 점을 감안하여 소·중·대형 등 다양한 아파트가 건립될 수 있도록 유도하기 위하여 소형아파트(장기전세주택 포함)를 포함하여 재건축하는 경우 법에서 정한 용적률까지 허용하기로 하였다.

건축물의 층수는 현재 저층 아파트가 입지하고 있는 제2종일반주거지역은 대지의 일부를 공공시설 부지로 기부채납 하는 경우에는 평균층수 18층 이하로 하고, 평균층수 범위 내에서 고층배치구간은 최고 35층까지 건축이 가능하도록 하였으며, 제3종일반주거지역에 대해서는 최고층수를 35층 이하로 건축할 수 있도록 하였다.

지난 2월 9일에 개최한 제2차 도시·건축공동위원회 심의결과, 소형주택 추가확보 의견에 대해서는 상한용적률을 당초 235%에서 230%로 하향 조정하여 소형주택을 3,805세대에서 4,080세대로 추가 확보하도록 하였다. 소형 임대주택의 규모(60㎡이하)도 조정(40㎡, 59㎡)하여 임대주택을 860세대 추가 확보할 수 있도록 하였으며, 그 밖에 민간임대주택 확보 방안으로 부분임대가 가능한 독립임대형 가능구조를 도입하여 6,857세대를 확보했다. 이로서 원주민들의 정비사업으로 인한 경제적인 부담을 감소시켜 재정착을 유도하고, 임대주택 수요자가 다양한 면적의 임대주택을 선택할 수 있게 되었다.

용적률 인센티브 규정은 서울시 도시·주거환경정비기본계획에서 정한 공동주택 재건축 인센티브 규정을 적용하도록 하고, 건폐율은 다양한 건축배치를 위하여 법정건폐율(제2종 60%, 제3종 50%) 이하에서 적용하도록 하였으며, 공원에 연접한 고층 배치는 당초(안)을 일부 수정하여 개포근린공원 주변은 건축계획 심의시 구체적인 건축계획을 통해서 배치(안)을 결정하도록 수정하였다. 이렇게 해서 개발될 이 지구의 이름은 정겹게도 개포여울마을. 장차 서울의 노후 지역 개발의 좋은 모범사례가 될지 귀추가 주목된다.

문의: 도시계획국 도시관리과 02) 6361-3546