은평 뉴타운 분양 수익률 5%선

분양가 논란이 일고 있는 은평 뉴타운의 분양원가가 공개됐다.

34평형의 분양원가는 1천151만원, 41평은 1천321만7천원, 53평형은 1천425만6천원, 65평형은 1천446만9천원이었다. 34평의 경우 입주 예정자의 70% 이상이 원주민이라는 점을 고려해 분양가격을 원가와 동일하게 책정했고 나머지 평수는 분양원가에 수익률 5%를 얹어 각각 1천391만3천원, 1천500만7천원, 1천523만1천원으로 결정했다.

수익률 5%는 주변 시세와의 차익, 미분양으로 인한 리스크 관리, 과도한 시세 차익으로 인한 투기 방지 등을 위한 것으로 추가 분양될 은평 뉴타운에도 이 수익률이 적용될 예정이다.

서울시는 전체 분양 물량 1만5천200가구 중 이번에 분양되는 2천66가구의 분양 수익은 680억원 정도로 예상하고 있다. 이 수익금은 공공 임대주택 건설 재원 및 임대 아파트 운영 등 저소득 시민을 위한 공익사업으로 사용된다.

임야대신 대지면적 많아 토지보상비 크게 증가

은평 뉴타운의 평당 분양가가 높다는 일부 지적에 대해 서울시는 평당 분양가를 구성하는 토지비와 건축비, 기반시설비를 항목별로 나누어 설명했다.

우선 토지보상비의 경우 판교 등 다른 택지개발사업지역과 달리 은평 뉴타운은 30여년 전부터 개발되어 온 지역이 대부분이다. 따라서 임야보다 대지 비율이 현저히 높아 토지 보상비에서 큰 차이가 날 수 밖에 없었다. 서울시 관계자는 “토지 보상비의 경우 판교가 111만6천원인데 비해, 은평이 321만원 수준으로 세 배 가량 차이가 난다”며 “은평의 경우 대지가 40%(판교는 6%)에 달하는 등 개발된 지역이 많았기 때문”이라고 설명했다.

ㆍ 은평 : 대지 40%, 임야 24%, 전답 31%, 기타 5%
ㆍ 판교 : 대지 6%, 임야 48%, 전답 38%, 기타 8%

또 기반시설비 측면에서 보면 그 동안 시행되었던 서울지역 공영개발사업의 가용면적(전체 사업면적에서 처분이 가능한 면적) 비율이 60～70%에 이르고, 최근 사업을 시행한 상암지구의 경우도 58%를 넘고 있다.

기반시설부지 많고 용적률 낮은 것도 주요 원인

그러나 은평 뉴타운의 경우, 환경친화적인 전원도시 건설을 목표로 사업이 추진되다보니 가용면적 비율이 51%에 불과하고 나머지 49%가 도로, 공원, 녹지등 기반시설 부지로 제공됐다. 용적률 역시 타 지역의 2종일반주거지역 용적률이 200%이고 판교의 경우도 평균 용적률이 164%에 이른다. 이에 비해 은평 뉴타운은 평균 용적률을 152%로 계획함에 따라 대지지분이 증가하고 이에 따른 토지비가 상승할 수 밖에 없었다.

이밖에 쓰레기 수송관로와 첨단 자원회수시설, 유비쿼터스(Ubiquitous) 기술을 통한 정보화 도시(u-City)의 조성, 수변공원, 자연습지 건설 및 복원 등으로 사업비가 증가했으며 광역교통 개선대책 및 군부대 이전 등에 소요되는 각종 분담금과 부담금 등이 기타 비용 상승요인으로 작용했다.

고층 대신 중층 개발·단위세대 유형 다양화로 비용증가

건축비의 경우 판교 신도시는 대부분 고층(최고 35층, 용적률 164%)으로 건립되나, 은평 뉴타운은 중층(평균 10층 이하, 용적률 152%)으로 개발되어 건축비 상승 요인이 발생했다. 중층 개발 시에는 기초 및 지상·지하구조물, 엘리베이터, 기타 부대시설 등 공용으로 사용하는 부분에 대한 공사비가 판교와 같은 고층(21층 이상)에 비해 늘어나기 때문이다.

또 주택유형을 다양화하고 조화있는 도시경관을 연출하기 위해 중정형, 연도형, 타워형, 판상형, 복층형, 펜트하우스 등 여러 주택유형을 도입했고, 가로 경관을 크게 지배하는 건물외관에 다양한 변화를 주기 위해 162개의 단위세대 유형으로 설계함에 따라 건축 골조공사비 등 건축공사원가가 상승했다. 판교지구의 경우에는 단위세대 유형이 약 120개 정도였다.

이밖에 주차기준 강화에 따른 지하주차장 설치비용 증가, 외장재 고급화에 따른 비용 증가 등으로 추가 비용이 소요되었다.

※ 판교는 분양공고 시 공시된 분양가 자료(A8-1 블럭 분양가, 용적률150%) 은평은 국민주택규모 초과 전체 평균 분양가격임.