'9억원 초과 겸용(상가)주택' 상가 세금 따로 낸다

윤수정 마을세무사

발행일 2019.12.27. 14:06

수정일 2020.12.27. 16:17

윤수정 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

윤수정 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (11) 9억원 초과 겸용주택 양도세 분리 적용

1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택에서 발생하는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다. 단, 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다. (소득세법 제89조 비과세양도소득 제1항제3호가목)

대부분 사람들이 알고 있는 1세대1주택비과세 규정은 위의 정도 사항까지 일 것이다. 그러나 실제 비과세 적용을 받기에는 여러 조건, 즉 보유기간, 거주기간 등등을 따져야 한다. 그보다 앞서 위 소득세법의 단서조항은 고가주택을 제외한다는 것이다. 고가주택이란 9억 원을 초과하는 것을 말한다.

세법상 겸용주택(상가주택 혹은 점포주택 이라고 불림)은 외형상 하나의 건물을 주거용(주택)과 비거주용(사무실, 점포)의 다용도로 사용하는 경우이다. 현행 세법에서는 이런 겸용주택의 1세대1주택비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

다만, 주택의 연면적이 주택외 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외 부분은 주택으로 보지 아니한다. 즉, 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전부 주택으로 보아 비과세 규정을 적용하고 있다. 이러한 규정은 비과세 범위를 확대해서 납세자에게 보다 유리하게 적용하고자 함이라고 볼 수 있으나, 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작으면 주택이 아닌 것 아니냐는 오해를 갖는 납세자들이 종종 있었고, 절세효과가 컸던 만큼 실질 사용면적에 대한 판단은 과세관청과 납세자의 다툼의 소지가 되어 왔다.

현재 발표한 세법개정안에 따르면, 실거래가 9억 원 초과 겸용주택의 경우, 주택 부분만 주택으로 보아 주택과 주택외 부분을 분리하여 과세하도록 합리화하였다. 시장의 충격을 감안하여 적용시기는 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용될 예정이다. 기준금액이 9억 원이여서 고가 겸용주택이라고 하지만 겸용주택건물이 9억 원 이하이기도 쉽지 않아 보인다.

따라서 겸용주택건물이 주택이외의 이용면적 비율이 높을수록, 보유기간 10년 이상 정도의 장기보유자일수록 더욱 불리하게 과세될 전망이다. 주택부분으로 보았을 경우 받았을 장기보유특별공제(3년 이상 24%부터, 최대 10년 이상 80%) 적용이 배제되고 주택외 부분은 일반부동산의 장기보유특별공제(3년 이상 6%부터, 최대 15년 이상 30%)를 적용받기 때문이다.

또한 2020년 1월 1일 이후에는 2년 이상 거주요건 충족시에만 장기보유특별공제를 최대 80% 적용받을 수 있다는 점도 고려하여야 한다. 개정세법 적용 이후에도 9억 원 이하인 경우에는 영향을 받지 않는다는 것을 감안하고 예상 양도가액, 임대소득금액, 양도소득세 등을 고려하여 현행세법과 개정세법을 비교한 후 절세할 수 있는 시점을 놓치지 않기를 바란다.

※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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