공공관리자 제도로 ‘저급 건축물’ 늘어난다?

Q 공공관리자 제도 시행 이유는.

그동안 재개발·재건축 등의 정비사업은 주거환경개선을 목표로 추진돼 왔습니다. 주거 정비사업이 우리가 사는 곳을 좀 더 편리하고 안락하게 바꿔놓았지만, 그 과정에서 주민갈등, 특정계층의 이익 독점 등의 문제를 남겼습니다.

더욱이 재개발 사업의 시행자가 주민으로 구성된 조합이다 보니 전문성이 떨어져 업체 선정 및 관리가 제대로 진행되지 못한 부분이 있습니다. 주민들은 재산권 행사에 지장을 받으면서 사업진행 과정에서 배제되고, 개발이익은 시공사 등 몇몇 계층만이 나누어 갖는 등 고질적인 문제가 계속돼왔습니다.

또한 공공기관은 재개발·재건축이 민간사업이라는 이유로 부당행위에 대한 감독을 소극적으로 대응해온 것도 사실입니다.

이러한 문제는 기존 제도의 틀을 바꾸지 않으면 근본적으로 해결할 수가 없습니다. 서울시는 이를 위해 지난해 5월부터 전문가를 중심으로 ‘주거환경개선정책 자문위원회’를 구성해 재개발·재건축 사업 등에 대해 원점에서 재검토했습니다. 그 결과 ‘공공관리자 제도’ 를 시행하게 되었습니다.

Q 공공관리자 제도의 핵심은.

공공관리자 제도는 주거 정비사업의 투명화를 위해 해당 구청장이 공공관리자가 되어 정비업체를 선정하고, 조합설립추진위원회 구성과 승인까지 주도적으로 돕는 것을 말합니다. 이번 개선방안의 가장 중요한 내용은 정비사업의 프로세스 개선과 공공관리제도 도입을 통해 정비사업을 투명하게 관리하는 것입니다.

이 제도는 공공에서 업체를 전부 선정하거나 공공이 사업시행을 하려는 것이 아니라, 주민들이 추진위원회를 구성할 수 있도록 지원하는 일을 합니다. 또 설계자나 시공자 등을 선정할 때, 투명하고 공정하게 선정될 수 있도록 주민들의 의사가 제대로 반영되는지를 관리하게 됩니다.

Q 공공기관이 정비용역업체 선정에 개입하다 보면, 오히려 비리 대상이 공공기관으로 옮겨갈 수 있다는 우려가 높은데.

구청장 외에 주택공사나 SH공사가 업무를 대행하게 되면 과연 투명성을 확보할 수 있는지에 대해 우려를 표명하는 분들이 많이 있습니다.
이러한 점을 보완하기 위해 우리시에서는 공공관리 업무 매뉴얼을 작성하고 있습니다. 이 매뉴얼에는 사업단계별, 관련자별 업무 처리내용과 위반시 관리자로서 취하여야 할 조치 등을 담을 예정입니다. 이를 통해 정비사업의 프로세스가 합리적이고 투명하게 운영되도록 하겠습니다.

또, 공공관리 관련자에 대한 교육을 통해 업무에 대해 명확히 파악하도록 하고, 감사 및 감독기능을 강화할 계획입니다.
주택공사나 SH공사도 내부 규정이 있지만 구청장외의 공공관리자 비리에 대해서는 공무원에 준해서 처벌을 하도록 법 개정을 추진하고 있습니다.

Q 조합원 분담금이 1억원 가량 줄어든다는 내용이 발표됐다. 계산 방법은 어떻게 되는지.

재개발사업은 조합설립 후 시공자를 선정하고 내역서 없이 가계약을 진행합니다. 이어서 사업시행인가 후 본계약을 체결합니다. 일반적으로 볼 때 본계약 체결시 가계약 금액에 비해 물가 상승률의 2배 이상 되는 금액이 증액되곤 합니다.

문제는 여기서 발생합니다. 시공자는 인허가 과정의 추가 공사 요구로 상승한다고 하나, 내역이 없기 때문에 확인이 불가하고, 공사비에는 사업초기부터 불필요하게 소요된 각종 비용과 무이자 대여금의 이자까지 포함되어 있습니다.
4-5년간의 공사기간 중 매년 공사비가 증액되나 내역서가 없기 때문에 증액사유가 적정한 지도 확인이 어려운 실정이죠.

그러나 공공관리자 제도를 시행하면, 진행과정이 투명해져 사업비를 절감할 수 있습니다. 구체적으로 말씀드리면 첫째 공사비 절감입니다. 재개발 사업에서 공사비는 사업비의 70~80%를 차지하고 있으며, 주택공사 등의 공동주택 평균 낙찰률이 72%내외임을 감안할 때 현재에 비해 20%정도의 공사비가 줄어들 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

두 번째는, 시공자나 시중은행을 통해 차입하던 자금(보통 7.5%)을 우리시에서 낮은 금리(4.3%)로 융자하여 대여금 이자가 줄게 됩니다. 세 번째는, 사업기간을 8~9년에서 6년 정도로 단축함에 따라 추진위원회 및 조합운영비등에 투입되는 금융비용이 절감됩니다.
네 번째는, 동의서 징구 등 업체간 경쟁으로 인한 음성적 비용과 주민갈등 해소를 위해 지출되던 간접비용이 줄어들게 됩니다.

구역마다 조합원수, 건립세대수, 구역 특성 등 여건이 다르기 때문에 모든 구역이 같을 수는 없지만 실제 사업이 진행되고 있는 2개 구역을 검토해 본 결과, 총사업비의 약 20% 사업비가 줄어드는 것으로 나타났습니다. 조합원별로 한 구역은 1억원, 한 구역은 7천만원 정도 분담금이 줄어드는 것을 알 수 있었습니다.

Q 분담금이 줄어들더라도 투자가치는 상승해 개발구역 집값이 급등할 가능성도 있는데.

주택시장은 경기변동, 주택수급 불균형과 개발호재의 발생 등 다양한 요인에 의해서 반응하기 때문에 조합원의 분담금이 줄어드는 사유만으로 주택가격이 급등한다고 보기는 어렵습니다.
공공관리자 제도를 도입하면 사업추진이 투명해지고, 사업기간 단축과 사업비 절감을 가져오기 때문에, 우선 조합원의 부담이 줄어들지만, 공동주택의 분양가를 낮추는 효과도 있어 오히려 주변지역의 주택가격에 안정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

Q 공공관리자 제도는 공영개발이라는 말에 대해선? 오히려 도시의 자유로운 발전을 해할 우려도 많다는 지적이 나오고 있는데.

대형 건설사 등 일부에서는 구청이나 주택공사, SH공사가 시공자의 영역을 잠식하는 것이라는 주장을 하고 있으나, 이는 그렇지 않습니다. 사업 시행의 주체는 토지소유권을 갖고 있는 주민이지 공공이 임의로 주민의 재산권을 침해할 수는 없습니다.

다시 말씀 드리면, 공공관리자 제도는 정비사업의 프로세스를 공정하게 관리하고 투명한 정보를 제공하여 주민의 의사결정을 돕는 것입니다. 따라서 사업 전반에 대한 의사결정은 주민 스스로 하고 책임지게 되므로, 공영개발이라는 말은 맞지 않다고 생각합니다.

Q 주민 의견을 반영하지 못할 거라는 의견에 대해선.

우선, 추정사업비 산정프로그램을 개발 보급하여 주민들이 사업초기에 개략적인 분담금을 알고 사업 참여 여부를 주민스스로 결정할 수 있도록 지원할 것입니다.

또한, 현재의 주민 갈등은 투명하지 않은 업무처리와 관련하여 나오는 만큼, 올해 안에 ‘클린업 시스템’을 오픈하여 정보공개와 주민의견을 적극 수렴할 계획입니다.
‘클린업 시스템’에는 사업계획서와 회계감사보고서, 월별 조합비 지출 결과와 설계 변경 내역 등 총 15개 항목에 대한 세부 내용이 공개되며, 이 시스템을 통해 시민들은 투명한 재개발 정보를 공유하는 것은 물론 다른 지역의 재개발 사업을 살펴볼 수 있습니다.

Q 공공관리자 제도로 ‘저급 건축물’이 건립될 것이라는 의견도 나오고 있는데.

공사비 절감은 공사의 질 저하를 연상할 수 있으나, 사업 초기부터 발생하는 각종 불필요한 비용과 이주비 무이자 대여금의 이자까지 공사비에 포함되어 있는 점을 감안하면, 실질적인 공사비가 적어지는 것은 아니라고 봅니다.

공공은 설계업체 선정시 선정 지침서를 제시하고, 현상설계경기 등을 통한 공모업체 등을 비교·검토하여 이를 총회에서 공개합니다. 그러면 조합원은 경제성, 브랜드 비교하여 우수한 설계안을 선택하게 됩니다.
이러한 과정을 거쳐 선정된 업체가 시공을 하게 되므로 불필요하거나 과다한 사업비를 줄이는 것이지 공사비를 무조건 낮추는 것은 아닙니다.

Q 공공기관이 주도적으로 나서면 예산이나 조직문제도 순차적으로 진행할 수밖에 없다. 그렇게 되면 후순위로 밀리는 지역은 금융비용 증가나 사업이 지연될 수 있는데.

구청장이 공공관리자가 되므로 구청에서 직접 관리하는 구역과 주택공사나 SH공사 등에 위탁하는 구역이 있으므로 큰 문제는 되지 않을 것으로 보이며, 앞으로 구청의 인력보강과 구청 담당자의 교육을 통해 공공관리자 제도가 정착되면, 많은 예산이 소요되지는 않을 것으로 보입니다.

또한, 제도 도입 초기에는 구청의 인력과 전문성이 부족하여 주택공사나 SH공사 등에 위탁할 수 있습니다. 그러나 구청장이 구역의 특성 및 단계별 추진사항을 검토하여 우선 순위를 정하여 추진하되, 가급적 주민의 호응도를 고려할 예정입니다.

Q 현재 국토해양부와 업무추진은 어느 정도인가.

우리시는 지난 6월부터 공공관리자 제도 도입에 대한 법령개정을 추진하면서 국토해양부와 여러차례 협의해 왔습니다.
그동안 국토해양부는 개선방향에 대해 원칙적으로 동의하면서도, 정비사업이 그다지 많지 않은 데다가 재정여건도 열악하여 신중하게 검토하여야 한다는 의견이었습니다.

그러나 지난 8월 20일 국토해양부와 우리시는 공공관리자 제도 시행의 근거 마련과 세부 추진 내용의 법령개정에 대해 협의를 완료했습니다.
또한, 지난 7월 중순에 공공관리자 제도 도입과 관련 도정법 개정안 2건이 의원입법으로 발의되어 올해 정기국회에서 심의를 거치면 연말 공공관리자 제도의 법률적 근거가 마련될 것으로 보입니다.

문의 : 공공관리과 ☎ 02) 3707-3624

하이서울뉴스/조선기