분양수익 전액, 임대주택 건설·장학금으로 쓴다

내손안에서울

발행일 2004.02.04. 00:00

수정일 2004.02.04. 00:00

▶ 투명한 분양원가 공개로, 시민들에 안정적인 주택공급 약속

어제, 시민들에게 안정적인 주택공급을 약속하기 위해 , 상암7단지 40평형 아파트 분양원가를 공개한 서울시 도시개발공사는 분양수익금 310억원 중 210억원은 공공임대주택 건설재원으로, 100억원은 가정형편이 어려운 고등학생을 위한 장학금 등으로 전액 사용할 예정이다.
이는 공영개발사업으로 발생한 수익금을 공익사업에 재투자함으로써 공기업의 경영윤리와 사회 책임성을 확보하려는 노력에 따른 것이다.

이번에 공개한 분양원가는 도개공의 의뢰를 받은 민간 회계법인이 기업회계 원칙을 적용해 산정했다. 공개된 원가 736만2,000원은 토지보상비와 건축비 등을 합친 순수 공사원가에 이자와 부가가치세 등 기타비용을 포함한 수치다.
1998년 시작된 원주민에 대한 토지보상비는 대지가 300만원선으로 토지보상비에 택지조성비를 포함한 조성원가는 455만원이다. 서울시는 이를 근거로 이 토지를 평당 532만원에 도개공에 매매했으며 도개공은 토지에 170% 정도의 용적률을 적용한 만큼 평당 토지비는 305만9000원으로 계산됐다.

건축비는 분양면적(40평)으로는 평당 340만원, 지하주차장을 포함한 건립연면적(55평)으로 따지면 평당 253만원이다.
도개공은 “분양가를 시세보다 너무 낮게 책정할 경우 시세차익을 노린 투기자만 이익을 보게 된다”며 “이에 따라 같은 해 마포와 용산지역의 평균 동시분양가(작년 말 기준 평당 1350만원)에 근접하는 평당 1,210만2,000원으로 결정했다”고 밝혔다.

⊙ 공개 배경이 궁금하다!!!

"주택이 투기대상에서 벗어나 주거 목적에 충실해지도록"

서울지역의 동시분양 평당분양가는 매년 점진적으로 상승해 왔으며, 특히 최근 2년 동안 43% 가량 급상승했다.
이같은 분양가 인상은 기존 주택의 매매가를 올리고, 매매가격의 상승은 분양가를 다시 끌어올리는 악순환을 유발함으로써 가뜩이나 어려운 서민들의 집 장만을 더욱 어렵게 했다.

서울시는 2002년 5월부터 아파트 동시분양 신청 시 주택건설업체로부터 분양가 산출내역을 제출 받아 소비자 시민단체인 '소비자문제를 연구하는 시민의 모임'에 의뢰하여 분양가 산출내역을 분석한 후 과다하다고 판단되는 업체에 대해서는 분양가를 인하하도록 자율조정권고를 하고 있다.
그리고 이에 응하지 않을 경우 해당업체를 국세청에 통보해 적정 분양가로 분양할 수 있도록 행정지도를 실시하고 있다.

이러한 노력에도 불구하고 강남지역의 일부 고급아파트는 내장재 대부분을 고급 외자재로 사용해 평당 분양가가 2천만원을 상회하는 반면, 무주택 서민들은 임대아파트에 조차 들어가기 힘든 상황이다.
이는 지역간, 계층간 위화감을 심화시킬 뿐만 아니라 서울을 생산성에 비해 집 값이 터무니없이 비싼 고비용구조의 도시로 만들어 '도시 경쟁력'을 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있다.
이에따라 지난 해 분양된 도시개발공사 상암 7단지 40평형 아파트의 분양원가를 시민에게 투명하게 공개함으로써 분양가 안정을 도모하기 위한 것이다. 무엇보다 주택이 투기의 대상에서 벗어나 주거의 목적에 충실해지도록 하고자 분양원가를 공개하기에 이르른 것이다.
서울시 도시개발공사는 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사로 이윤추구를 목적으로 하는 민간업체와는 달리 분양원가를 공개하는데 있어 비교적 자유로운 측면이 있어 가능했으나,민간기업의 공개 여부는 업계 스스로의 자율적 판단에 맡겨야할 것이다.

⊙ 분양가격 어떻게 산정됐나

시세보다 너무 낮게 책정할 경우 차익을 노린 투기자만 이익

도개공은 무주택 서민들 위해 공공임대 아파트와 국민주택 규모 이하의 분양아파트를 주로 건설하여 공급해 왔으나, 상암지역은 동북아 최첨단 도시로 개발됨에 따라 주변지역과 조화를 이룰 수 있도록 국민주택 규모를 초과하는 중형 아파트도 건설하게 된 것이다.
2003년 12월말 현재 9만4,818세대가 지어졌으며, 이중 임대 4만1,417, 분양 5만3,301(국민주택 규모이하 52,964, 국민주택규모 초과 437)세대로 구성됐다.
도개공이 아파트를 건립하는 사업지구에는 택지개발사업지구와 같이 택지를 저렴하게 확보해 비교적 수익이 많이 발생하는 지역이 있는 반면, 불량주택이 밀집되어 있는 주거환경개선사업 지구처럼 사업여건이 열악해 사업손실이 발생하더라도 무주택 저소득 서민에게 공급하는 점을 감안해 분양가격을 원가 수준이하로 결정하는 지역도 있다.

또한 국민주택 규모(전용25.7평)이하 아파트의 경우 무주택 서민의 주거안정지원차원에서 공영개발 사업지구내 철거가옥주 또는 도시계획사업철거민, 무주택 청약저축 가입자 등에게 저렴한 분양가격으로 공급하여 왔다.
그러나,상암7단지 40평형아파트(전용 32평)는 국민주택규모를 초과하기 때문에 주택공급에관한규칙 제12조에 의거 주택소유와 상관없이 청약예금 1,000만원 가입자를 대상으로 일반 분양하도록 규정되어 있다.

따라서 40평형아파트 분양가격을 시세보다 너무 낮게 책정할 경우 오히려 시세차익을 노린 투기자만 이익을 보게되기 때문에 같은 해(2003) 마포, 용산지역의 평균 동시분양가에 근접하는 평당 1,210만2천원으로 분양가격을 결정하게 된 것이다.

▶ 분양원가 어떻게 산출했나

그동안 민간건설업체 뿐만 아니라 공기업의 경우도 분양원가를 공개한 전례가 없었다. 이에따라 도시개발공사는 민간회계법인에 분양원가 산출용역을 의뢰해 기업회계 기준의 순수공사원가에 토지매입이자, 건설자금 이자, 판매비, 일반관리비, 부가가치세를 포함하여 분양원가를 산출했으며, 분양원가는 평당 736만2천원이다.

아파트 분양원가는 사업지구의 토지시세, 지장물의 정도, 택지매입의 난이도 등 사업여건에 따라 토지비의 차이가 발생하며 기업의 노하우와 경영기술, 건축공법에 따라 건축비에 있어서도 많은 차이가 발생하고 있다.
따라서 금번에 공개하는 상암7단지 분양원가는 상암지구와 같이 공영개발로 건립하는 아파트의 분양원가를 산출하는 데에는 참고할 수 있겠지만, 개발 방식과 택지확보 방법이 서로 다른 민간업체와 분양원가를 단순 비교 분석하는 것은 큰 의미가 없을 것이다.
또한 분양가격은 분양원가만을 기준으로 책정하는 것이 아니라, 그 지역의 주거여건, 장래의 발전전망, 교통의 편리성 등 종합적인 여건을 고려하여 결정하는 것이며, 동일한 사업조건하에서도 기업의 노-하우, 경영기법에 따라 차이가 발생할 수 있다.

※토지구입가격은 평당532만원이며 토지비 및 건설자금이자는 국민주택기금 이자율 적용