분양권 전매제한 완화…'실거주 의무' 확인은 필수!

채상욱 애널리스트

발행일 2023.04.05. 17:54

수정일 2023.04.07. 09:40

애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (13) 분양권 전매제한과 실거주 의무

정부가 ‘실거주 의무’ 폐지를 추진하고 있지만, 주택법 개정이 되지 않아 부동산 거래에 주의가 필요하다.

미분양 대책 쏟아졌지만, 위기는 현재 진행 중

정부는 2022년 9월부터 미분양 관련 대책들을 발표하기 시작했다. 올해 초에는 1.3대책(국토교통부)으로 분양권 전매를 대폭 완화하고, 실거주 의무를 폐지하고, 12억 초과하는 분양주택에 대한 중도금 대출을 일제히 허용했다. 동시에 무순위 청약에 주택요건을 폐지하고, 세대주 뿐 아니라 세대원도 모두 청약 가능, 청약조정지역의 폐지 등 그야말로 숨 쉴 틈 없이 미분양을 풀어내기 위한 대책들을 몰아서 발표한 지난 6개월이었다.

하지만 2023년 2월 미분양이 7.5만호로 전월과 동일한 수치로 발표되었다. 미분양 대책들에도 불구하고 미분양 위기는 현재에도 진행 중이다. PF와 유관한 금융기관 리스크가 시중에 팽배하기 때문이다.

정부는 2022년 9월부터
미분양 관련 대책들을 발표하기 시작했다.
미분양 대책에도 불구하고
미분양 위기는 현재에도 진행 중이다.

그러나, 다행스럽게도 ‘서울 미분양’을 대표했던 올림픽파크포레온(구 둔촌주공)의 미분양이 여러 대책으로 해소되는 흐름이 나오면서, 서울시 미분양 위기는 정점을 지난 것으로 평가받고 있다.

현재의 미분양은 ‘비수도권 미분양’으로 요약된다. 왜냐하면 비수도권 지역의 미분양 수치가 전체 미분양의 80%가 넘기 때문이다. 그리고 지역 기반의 실수요가 아니라, 전국 기반의 투자수요가 분양권을 적극 취득하게 된다면, 자연스럽게 지방보다는 서울 및 수도권에 몰릴 것이고, 이런 흐름도 ‘비수도권 미분양’의 확대로 이어진다.

분양권 전매제한 기간 줄인다…둔촌주공 8년→1년으로

그런데 최근, ‘분양권 전매제한’과 ‘실거주 의무’라는 패키지 정책이 삐걱대는 흐름이 나오면서, 분양권 시장에 미묘한 기류가 흐르고 있다.

먼저, 분양가상한제 주택의 분양권 전매를 제한하는 규정은 최대 10년까지 전매제한을 하였다가, 1.3대책으로 전매제한이 대폭 축소되었다. 국토교통부는 4월 4일 국무회의에서 전매제한 완화 등의 '주택법 시행령' 일부 개정안이 의결되어 4월 7일부터 시행된다고 밝혔다. ☞국토교통부 설명자료(4.4)

둔촌주공의 경우에도 8년의 전매제한이 1년으로 대폭 축소되는데, 이렇게 된다면 분양권 상태에서 팔 수 있다.

전매제한 제한기간 개선 [출처 : 국토교통부 설명자료(4.4)]

전매제한 제한기간 개선
수도권	공공택지 또는 규제지역*	과밀억제권역	기타
수도권	3년**	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역*	광역시(도시지역)	기타
비수도권	1년	6개월	없음

* 투기과열지구, 조정대상지역(과열지역), 분양가상한제 적용지역
** 3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주

‘실거주 의무 폐지’ 주택법 개정은 불투명…통과하지 않은 정책은 꼼꼼히 확인!

그런데, 종전 2~5년인 분양가상한제 주택의 실거주 의무 규제를 폐지하는 것이 1.3대책이었으나, 이 내용은 주택법 개정이 필요한 사항이다. 하지만 아직 국회 소위(국토교통위원회)에서조차 논의가 제대로 된 바 없다. 그리고 현 정부가 발의한 법률의 통과율이 한 자릿수로 낮은 것을 감안하면, 주택법은 통과하지 못할 가능성이 매우 커진다.

그렇다면, 지방에서 올림픽파크포레온 분양권을 전매제한 완화 시행으로 투자목적의 청약을 한 사람들이, 실거주를 해야 하는 상황이 되는 것이다. 결국 둘은 세트라는 것이다. 세트가 완성되지 못한다면 세트효과가 잘 나지 않는 것이다.

현 정부의 주택정책들은 법규 개정사항과 시행령 개정을 혼합해서 내고 있으나, 법 개정 사항에 대해서는 매우 소극적으로 보여진다. 부동산 시장에서 잘 생존하려면, 발표는 되었지만 통과하지 않은 내용들을 꼼꼼히 체크할 필요가 있을 것 같다.

태그