주택수에 포함되는 '분양권', 세법 꼼꼼히 따져보세요!

최준석 마을세무사

발행일 2021.11.05. 15:03

수정일 2021.11.05. 17:11

조회 26,816

최준석 세무사
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (69) ‘분양권’은 주택일까?

소득세법상 2021년 1월 1일 이후(지방세법 2020년 8월 12일 이후) 취득하는 아파트 분양권은 주택이 아니지만 주택 수 계산에 포함하기 때문에 세법에 많은 영향을 받습니다. 이번 칼럼에서는 아파트 분양권이 세법에 미치는 영향을 알아보겠습니다. 또한 아파트가 아닌 오피스텔 분양권을 취득하시는 분도 있어서 이 부분을 간략하게 살펴보겠습니다. 

1. 취득세

1) 아파트 분양권

2020년 8월 12일 이후 취득하는 아파트 분양권은 향후 주택을 취득할 것이 예정되었기 때문에 주택 수에 산입하여 판단합니다.

Q. 2021년 11월 11일에 A아파트 분양권 취득, 2022년 11월 11일에 B주택(조정지역) 취득 시 B주택 취득세율은? (2022년 11월 11일 A아파트 분양권 상태)
A. A아파트 분양권을 보유한 상태에서 B주택을 취득하는 경우 2주택으로 보아 취득세 중과세율이 적용됩니다.

2) 오피스텔 분양권

A 분양권이 오피스텔인 경우는 주택 수에 포함이 안 되므로 다른 주택 취득세율에 영향을 주지 않습니다.

2. 단기 양도세율

주택을 취득 후 1년 또는 2년 내 매각하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 하지만 세법에서는 주택 취득 후 1~2년 내 매각하는 경우 부동산 투기로 보아 더욱 높은 세율을 적용하게 됩니다. 다만, 오피스텔 분양권의 경우 주택을 취득할 수 있는 권리가 아니므로 아파트 분양권과 달리 세율이 적용됩니다. (기획재정부 조세법령운용과–840, 2021.09.30.)

단기 양도세율
구분 1년 미만 1~2년 2년 이상
아파트 분양권 70% 60% 60%
오피스텔 분양권 50% 40% 기본세율

3. 비과세 판정

1) 아파트 분양권

2021년 1월 1일 이후 취득하는 아파트 분양권은 비과세 판정 시 주택 수 산정에 포함되므로 이 점을 꼭 확인하셔야 합니다.

Q. 2019년 11월 11일 A주택 취득, 2021년 11월 11일 B주택 취득, 이후 비조정지역 A주택과 B주택을 일시적 2주택으로 양도할 계획 중에 2021년 12월 24일 C아파트 분양권 취득, 이런 상황에도 A 주택을 비과세 받을 수가 있나요?
A. 실무에서 실제로 발생하였는데 이런 경우 A주택 매각 당시 C아파트 분양권을 소유함에 따라 3주택자가 되므로 비과세를 받을 수가 없습니다. 이런 경우 C아파트 분양권 취득 전에 매각해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수가 있습니다.

2) 오피스텔 분양권

오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 비과세 판정에 영향을 주지 않습니다.

4. 1주택 비과세 판정 시 보유, 거주 기간 기산

1) 아파트 분양권

아파트 분양권과 일반주택을 보유하다가 아파트 분양권을 매도하는 경우 남은 일반주택을 비과세를 받기 위해서는 아파트 분양권을 매도 후 2년 보유(조정지역 2년 거주)하여야 비과세를 받을 수 있습니다.

특히 양도 당시 현재 1주택만 있다고 비과세를 받을 수 있다고 생각하시는 때도 있는데, 양도 전 매각한 주택 또는 분양권을 언제 매각했는지 꼭 확인하셔야 합니다. (양도, 서면-2021-법령해석재산-0565 [법령해석과-1745] 2021.05.17.)

Q. 2018년 11월 11일 A주택 취득, 2021년 1월 11일 B아파트 분양권 취득, 2021년 11월 11일 B아파트 분양권 양도 이후 A주택 비과세 받기 위해서는 몇 년 보유 또는 거주해야 하나요?
A. B 분양권 매도 후 2년 보유( 조정지역 2년 거주)하셔야 A주택 비과세를 받을 수가 있습니다.

2) 오피스텔 분양권

오피스텔 분양권은 주택 수에 포함이 안 되므로 보유, 거주 기간에 영향을 받지 않습니다.

5. 일시적 2주택

1) 아파트 분양권

기존주택을 보유하는 동안 새롭게 이사를 하려고 분양권을 취득하는 경우가 발생합니다. 이런 경우 기존주택을 언제까지 매각해야 하는지 궁금하신 분들이 있습니다.

2021년 1월 1일 이후 아파트 분양권이 주택 수에 산입됨에 따라 소득세법 시행령 제 156조의 3, ② ③ 에 새롭게 규정을 하였습니다. (조정지역 비조정 지역 상관없음) 다시 한 번 언급하는데 2021년 1월 1일 이전 취득한 분양권은 적용이 안 됩니다.

[사례1]
종전 주택을 취득 후 1년이 경과 후 분양권을 취득하는 경우, 분양권 취득 후 3년 내 종전 주택을 매각하는 경우 종전 주택을 비과세 받을 수가 있습니다.

[사례2]
현실적으로 분양권을 취득해도 완공이 되지 않는 경우 이사를 갈 수가 없으므로 분양권을 취득한 후 아파트로 완공이 된 이후 2년 내 이사를 하여 1년 이상 거주하는 경우 종전 주택 매도 시 비과세를 받을 수가 있습니다.

아파트 분양권
구분 사례1 사례2
종전 주택 요건 비과세 요건 충족 비과세 요건 충족
분양권 취득 요건 종전주택 취득 후 1년 이후
분양권 취득
없음
종전 주택 처분 요건 분양권 취득 후 3년 내
종전주택 처분
신규아파트 완공 후 2년 내 이사,
1년 이상 거주 완공 후
2년 내 종전주택 처분

Q. 2019년 11월 11일 A주택 매수 거주 시작, 2021년 11월 11일 B 아파트 분양권 취득, B아파트 분양권이 비조정지역에 있는 경우 신규아파트 완공 후 3년 내 A아파트 매각하여도 비과세를 받을 수 있나요?
A. 새롭게 신설된 조문에 따라 신규아파트 완공 후 2년 내 종전 주택을 처분해야 비과세를 받을 수가 있습니다. 비조정지역도 3년이 아닌 2년 내입니다. (2021년 1월 1일 이후 취득한 아파트분양권)

2) 오피스텔 분양권

오피스텔 분양권의 경우 위에서 언급한 것처럼 주택 수에 포함이 안 됩니다. 위 조문은 아파트 분양권에만 해당이 됩니다.

아파트 분양권이 주택 수에 포함되어서 세법이 많이 복잡해 졌습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 아파트 분양권을 소유한 납세자의 경우 더욱 꼼꼼하게 상황을 파악하여 매도, 매수하시길 권해드립니다. 또한 실제 사례를 적용하는 경우 전문가와 상의하시는 것이 절세의 방법입니다.
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