건설·부동산 애널리스트가 말하는 "청년 재테크, 이렇게 하라!"

애널리스트 채상욱

발행일 2021.11.19. 14:21

수정일 2022.03.29. 17:45

조회 4,562

누구나 차근차근 공부하다 보면 투자의 기회를 잡을 수 있다.
누구나 차근차근 공부하다 보면 투자의 기회를 잡을 수 있다.

0 누구에게나 재테크, 투자 공부는 필요합니다. 체계적으로 자산을 형성해 경제적으로 자립하려면 시장 상황을 읽을 줄 알아야 하고, 자산을 관리할 줄 알아야 합니다. 포컴마스㈜의 채상욱 대표가 투자를 시작하는 이들을 위해 그동안의 경험을 풀어냅니다. 채상욱 대표는 지난 10년간 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트로 일해 왔고, 한국경제신문 베스트 애널리스트 3년 연속 건설 부문 1위, 매일경제신문 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정된 바 있습니다. 최근에는 책과 유튜브로 시장 분석과 투자의 인사이트를 제공하고 있습니다.

건축을 전공했던 저는 건설회사에 다니는 주식투자를 좋아하는 평범한 직장인이었습니다. 주식에 대해 열심히 공부했고, 투자에 대한 자신감도 있었습니다. 그러나 제대로 투자했다고 말할 수는 없을 것 같습니다. 직장 생활을 하면서 겨우겨우 모았던 투자금을, 2008년 글로벌 금융위기에 대부분 손실하면서 직장인 투자자로서의 생활을 마무리했습니다. 이후 기회가 되어 금융시장에 들어오게 되었고 10년간 애널리스트로 일했습니다.  

저 자신이 주식으로 큰 손실을 경험했던 지라 개미투자자의 쓰라린 경험과 애널리스트로 일하면서 쌓은 전문적인 지식과 경험을 나누고자 책도 쓰고 청년들과 독서모임도 하고 있습니다. 특히 독서모임은 6년 넘게 유지하고 있는데요, 읽는 책의 성격이 어떻든 멤버들과 뒤풀이를 하다보면 투자에 대한 청년들의 높은 관심을 체감합니다. 이런 부분이 새삼스럽지가 않은 게, 저 역시 청년시절(사회초년생으로 일반 직장에서 사원~대리 정도라고 해야 할까요)에는 돈을 더 벌고 싶어서 투자와 관련된 책을 몇 백 권 읽고, 투자 모임에 나가고, 온라인 커뮤니티를 둘러보는 일에 열심이었습니다.  

젊은 세대가 돈에 관심을 갖는 것은 저희 선배세대 때도 동일했고, 아마 현재 청년의 미래세대 때도 동일할 것입니다. 이런 욕구는 인간이면 갖는 당연한 본성이므로, 이런 본성을 거부할 필요는 없습니다.  

그러나 최근에는 ‘영끌’, ‘빚투’라는 말이 나올 정도로 투자열기가 뜨겁습니다. 이러한 분위기는 뒤쳐지고 있다는 불안감에서 출발합니다. 청년들의 불안감은 상대적으로 더 크다고 할 수 있습니다. 대학을 졸업했을 뿐인데 빚이 있고, 사회생활을 시작했을 뿐인데 집값은 엄청나게 올라 있습니다. 급할수록 돌아가라는 말이 있습니다. 투자도 그렇습니다. 나와 주변의 상황을 돌아보고 차근차근 공부하다 보면 기회를 잡을 수 있습니다. 

오늘은 투자에 앞서 청년들이 인생의 큰 그림을 그렸으면 하는 마음에서 제 생각을 정리해 보았습니다. 
다양한 소득원에 대해 공부한 후에 투자하는 것이 좋다.
다양한 소득원에 대해 공부한 후에 투자하는 것이 좋다.

첫째는 다양한 소득원에 대해 공부해 보라는 것입니다.

소득을 예로 들어보면 보통은 일을 하면서 벌어들이는 근로소득이 전체 소득의 대부분인 경우가 일반적입니다. 그런데, 소득의 종류는 사실 매우 다양해서 나중에 금융자산이 쌓이게 된다면 이자소득이 생기고, 배당주식 등에 투자하게 되면 배당소득이 생기고, 혹은 일과 관련한 다양한 수익활동을 하게 된다면 기타 소득 등이 생기기도 합니다. 월세 나오는 부동산을 보유하고 있다면 임대소득이 생기고, 또는 주식이나 부동산을 처분하게 되면 양도소득도 생깁니다. 재테크는 바로 근로소득 외에 다양한 경로의 소득을 만드는 것이죠.

둘째는 들어오는 돈의 규모보다는 자산총량의 개념에서 접근하라는 것입니다.

최근에 주택 투자해서 수익을 꽤 크게 냈더니 일하기가 싫어진다 등의 기사들을 심심찮게 접할 수가 있는데요. 가령 2천만원으로 갭투자를 해서 1억을 벌었다는 기사를 보면 그는 8천만원을 양도소득으로 벌었을 것입니다. 큰돈이죠. 한편, 누군가는 연봉이 500만원 상승했다고 해볼게요. 그럼 이 경우, 누구의 소득이 더 늘어난 것으로 보는 것이 좋을까요?

얼핏 보기에는 8천만원과 500만원을 비교하는 것으로 보일 수 있을 텐데요, 그러나 좀 더 다른 시각에서 볼 필요가 있습니다. 먼저, 연봉은 매년 발생하는 현금흐름을 의미하는 개념이므로 연봉 500만원의 상승은 2.5% 금리로 환산 시 ‘나의 가치’라는 무형의 통장에 2억원이 추가로 적립된 개념입니다. 2억을 2.5% 금리로 환산하면 500만원이 되니까요. 즉, 양도소득인 8천만원은 1회성이고 총액개념입니다. 그러나 연봉 500만원의 상승은 눈에 보이는 현금흐름은 500만원이지만 눈에 보이지 않는 가치상승은 2억원에 해당하는 것이죠.

이처럼 연봉을 높이고 몸값을 높이고 내 경쟁력을 높이는 등의 활동은 당해 연도 현금흐름액만 볼 것이 아니라, 평생 만들어 낼 현금흐름의 총액 개념에서 접근하는 것이 적절합니다.

셋째는 키팩터에 대한 개념을 잡으라는 것입니다.

모든 자산시장에는 시장가격이란 것이 존재하고, 그 시장가격은 그냥 결정되는 것이 아닙니다. 특정한 가격을 움직이게 만드는 변수들이 존재하는데 우리는 그것을 가격의 키팩터(key factor)라고 부릅니다. 가장 대표적으로 유가의 경우 생산량이나 수요, 에너지 전환정책 등이 키팩터가 될 수 있겠죠. 보통의 경우 상장된 주식들은 이익이 키팩터인 경우가 많지만, 플랫폼 기업 등에서는 당장의 이익보다는 사용자수, MAU(월사용자)와 같은 지표들이 키팩터가 되기도 합니다. 블록체인들도 특정 거래소에 추가 상장될 때 시세가 더 나오기도 하고, 혹은 반감기라거나 다양한 이벤트들이 가격을 움직이는 변수가 되기도 하죠. 부동산도 비슷한데 부동산의 수요와 공급, 또 정책이라는 변수들이 만들어지면서 가격흐름을 만들어 내고, 이러한 거의 모든 시장 자산 가격의 변동은 그 자산의 고유한 키팩터를 갖고 있습니다.

앞으로 인생의 긴 시간동안 소득의 일부를 지속해서 투자하게 될 가능성이 높은데요, 투자를 할 대상의 키팩터가 무엇인지 꾸준히 공부한다면 좋은 결과가 있을 것입니다. 제 주변에는 성공한 투자자들이 적지 않은 편인데요, 그들은 특정 자산가격의 키팩터가 무엇인지에 대한 파악을 철저히 한 사람들이고, 이를 통해서 적절한 시점의 투자를 통해서 상당한 성과를 낸 경우가 많습니다.
주거와 주택투자를 구분해서 접근할 필요가 있다.
주거와 주택투자를 구분해서 접근할 필요가 있다.

마지막으로 주거문제에 있어서는 주거와 주택투자를 구분해서 접근하는 것을 권해봅니다.

주거는 필수죠. 어딘가에는 다 살아야 하니까요. 그러나 주택투자는 필수가 아닙니다. 주택 역시 전 세계적으로 좋은 투자대상이 되는 시대를 살고 있고 우리나라 역시 마찬가지입니다. 그러나 이 둘은 반드시 같이 가는 것은 아니에요.

주거는 서울시의 다양한 지원 사업(역세권 청년주택, 장기안심주택)등을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 형편이 좋다면 부모의 도움을 받을 수 있고, 여러 친구들이 합심해서 주거를 해결할 수도 있을 거예요. 주거 문제는 온 힘을 다해서 가장 가성비가 좋고 본인에게 도움을 주는 기관을 찾아가는 걸 게을리 하지 마십시오. 의외로 많은 청년들이 어떤 주거지원 서비스가 있는지 모르는 경우가 많아서 자격이 되는데도 혜택을 못 받기도 합니다.

앞서 말했듯이 주택투자는 필수가 아닙니다. 주택투자를 하지 않으면 자산을 형성하지 못하고, 또 형성하지 못하면 주변 사람들보다 뒤쳐진 것 같다는 생각이 들게 되는데요, 주거는 주거로 풀고, 투자는 앞서 말했던 다양한 소득원들에 대해 먼저 공부한 후에 하셔도 충분하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

그 투자란 자기 자신에 대한 투자를 포함해서, 현존하는 거의 모든 투자대상을 다 일컫는 것입니다. 최근에는 암호화폐나 NFT시장에 대한 관심도 많을 텐데요, 이런 새로운 시장 역시 키팩터를 공부하고 투자대상을 분석도 해 보면서 기회를 잡으시기 바랍니다. 투자대상에 대한 공부 없이, 그냥 눈에 보이니까 주택에 투자하는 일은 위험할 수 있습니다. 이제 그런 생각을 바꿀 필요가 있습니다.

사실 저의 투자론은 먼저 나 자신의 몸값을 높이는 것이 가장 큰 투자라고 생각하고 이것이 된 이후에 다른 투자를 해도 늦지 않다고 생각을 하는데요, 물론 이러는 저 역시 청년시절에는 조급함으로 인해 저의 모든 자산을 특정 기업에 올인 하다시피 하고 다시는 복구하기 어려운 궤멸적 손실을 본 경우도 있었습니다. 그래서 누구보다 그 조급함을 잘 이해하고 있습니다. 그러나 결과적으로 저를 다시 일으킨 것은, 또 자산상황을 나아지게 만든 것은 나의 높아지는 몸값이었고, 그것이 기반이 되어서 다른 투자활동을 할 수 있었습니다. 이런 방식이 다른 여러 자산가들이 성공해 가는 스토리가 아니었나 싶습니다.
청년이라면 서울 영테크를 통해 투자 교육과 재무상담 등을 받을 수 있다.
청년이라면 서울 영테크를 통해 투자 교육과 재무상담 등을 받을 수 있다.

지난 12일 서울 영테크가 시작됐습니다. 서울 영테크는 서울에 거주하는 만 19~39세 청년을 대상으로 재테크 교육과 재무상담을 해주는 플랫폼입니다. 의외로 많은 청년들이 혼자만의 방법으로 공부하고 실행하다가 다시 돌이킬 수 없는 궤멸적 투자손실을 입는 경우가 적지 않습니다. 승자의 스토리는 남지만 패자의 스토리는 기억하지 않는 것이 사회니까요, 저 역시 혼자 이것저것 해보다가 실패했던 경험을 갖고 있습니다.

그래서 더더욱 서울시가 진행하는 서울 영테크 사업이 제대로 정착해서 투자에 고민을 갖고 있는 많은 청년들에게 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
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