상가 임대차법 10년 보장? 개정된 내용 꼼꼼히 살피세요!
정석원 마을변호사
발행일 2022.03.23. 14:50
정석원 변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (7) 개정된 상가건물 임대차보호법
정석원 변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (7) 개정된 상가건물 임대차보호법
1. 들어가며
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다.
구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 합니다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있습니다.
즉 법 시행일인 2018.10.16. 기준으로 이전에 임대차계약한 세입자들은 구 상가건물 임대차보호법에 따라 5년을, 이후 계약했다면 개정 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다.
구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 합니다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있습니다.
즉 법 시행일인 2018.10.16. 기준으로 이전에 임대차계약한 세입자들은 구 상가건물 임대차보호법에 따라 5년을, 이후 계약했다면 개정 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
2. 사실관계
A는 2012.7.20. B에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 건물을 임대하였습니다. 그리고 2014.7.30. B와 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019.7.20.까지 연장하기로 합의, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였습니다.
그리고 2019.4.6. A는 B에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 B는 A에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.
그럼 상기한 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 따르면, 2018.10.16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, A는 B의 갱신 요구를 거절할 수 없는 것인가? B는 2022.7.20.까지 임차인으로서 지위를 누릴 수 있는 것인가?
A는 2012.7.20. B에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 건물을 임대하였습니다. 그리고 2014.7.30. B와 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019.7.20.까지 연장하기로 합의, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였습니다.
그리고 2019.4.6. A는 B에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 B는 A에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.
그럼 상기한 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 따르면, 2018.10.16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, A는 B의 갱신 요구를 거절할 수 없는 것인가? B는 2022.7.20.까지 임차인으로서 지위를 누릴 수 있는 것인가?
3. 대법원 판결(2020다241017) 요지
이에 대하여 대법원은 「임대차계약 체결 당시 B의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, B가 임대차 갱신을 요구한 때(2019.4.6.)에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로, 위 임대차계약은 A의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 ‘개정 상가임대차법’ 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않는다고 판단했습니다.
따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 B는 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판시하였습니다.
즉, 2018.10.16. ‘개정 상가임대차법’ 시행 당시 이미 구법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다면 ‘개정 상가임대차법’의 적용을 받을 수 없는 것입니다.
참고로 상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정(2019헌마106)도 있었습니다.
‘개정 상가임대차법’ 부칙 제2조는 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있어 임대인과 임차인 모두를 보호하는 조항이라 할 것입니다.
따라서 상가건물 임대인과 임차인은 예상하지 못한 결과를 미연에 방지하기 위해서 개정된 상가임대차법의 내용을 꼭 숙지할 필요가 있습니다.
이에 대하여 대법원은 「임대차계약 체결 당시 B의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, B가 임대차 갱신을 요구한 때(2019.4.6.)에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로, 위 임대차계약은 A의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 ‘개정 상가임대차법’ 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않는다고 판단했습니다.
따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 B는 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판시하였습니다.
즉, 2018.10.16. ‘개정 상가임대차법’ 시행 당시 이미 구법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다면 ‘개정 상가임대차법’의 적용을 받을 수 없는 것입니다.
참고로 상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정(2019헌마106)도 있었습니다.
‘개정 상가임대차법’ 부칙 제2조는 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있어 임대인과 임차인 모두를 보호하는 조항이라 할 것입니다.
따라서 상가건물 임대인과 임차인은 예상하지 못한 결과를 미연에 방지하기 위해서 개정된 상가임대차법의 내용을 꼭 숙지할 필요가 있습니다.
서울 임차 소상공인 지킴자금 사업 개요
○ 지원대상 : 연매출 2억 원 미만, 임차 사업장을 운영하는 소상공인
- 2020년 또는 2021년 연매출이 2억 원 미만이며, 2022년 공고일 현재 영업중인 소상공인
※ 휴업 및 사실상 폐업 상태에 있는 사업장 제외
- 사업자등록증상 (주된) 사업장 소재지가 서울이며, 임차 사업장 소재지도 서울
○ 지원금액 : 사업장별 100만 원
○ 신청기간 : 2.7∼3.31 (기간 연장)
○ 신청방법 : 온라인 신청(서울지킴자금.kr) 원칙
※ PC에서 신청사이트 접속 시 크롬(Chrome) 또는 엣지(Microsoft Edge)로만 가능
※ 자주 묻는 질문 ☞ 클릭
○ 문의 : 다산콜센터 02-120
○ 이의신청 : 3.7~4.8 (기간 연장)
○ 관련 기사 보기 ☞ 클릭
- 2020년 또는 2021년 연매출이 2억 원 미만이며, 2022년 공고일 현재 영업중인 소상공인
※ 휴업 및 사실상 폐업 상태에 있는 사업장 제외
- 사업자등록증상 (주된) 사업장 소재지가 서울이며, 임차 사업장 소재지도 서울
○ 지원금액 : 사업장별 100만 원
○ 신청기간 : 2.7∼3.31 (기간 연장)
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