재개발 걸림돌 '2종 7층' 규제 푼다! 25층까지 가능, 주거비율 상향
내 손안에 서울
발행일 2021.10.21. 15:40
주택공급 확대, 주택시장 안정화를 위한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’이 개정‧시행된다.
주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발‧재건축 추진 저해 요인으로 꼽혔던 ‘2종 7층’ 규제가 풀렸습니다. 이에 따라 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역은 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해집니다. 상업‧준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 주거비율을 높였습니다. 그동안 일률적으로 적용됐던 규제가 완화되면 민간의 참여가 많아지는 만큼 주택공급 확대와 주택시장 안정에 도움이 될 것으로 보입니다.
주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발‧재건축 추진시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 ‘2종7층’ 규제가 풀렸다. 또한, 상업‧준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮아졌다.
시는 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.
시는 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.
지구단위계획 수립기준 개정 내용 요약
| 개정항목 | 대상사업 | 개정(완화)내용 | 비 고 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 항목 | 기정 | 개정 | |||
| 제2종7층 용도지역변경기준 (제2종7층 ⇨ 제2종) |
정비사업 (재건축,재개발) 지구단위계획 수립대상 아파트 (5천㎡ 또는 100세대 이상) |
공공기여 | 10% | 삭제 | 위원회에서 필요하다고 인정한 기반시설은 사업자가 설치 후 제공 |
| 용적률 | 기준170% 허용190% 상한250% |
기준190% 허용200% 상한250% |
도시관리계획 관련 (위원회 심의를 통해 완화) |
||
| 상업‧준주거지역 비주거비율 기준 |
공공정비사업 (재건축,재개발) 정비지원계획 (신속통합기획) |
비주거용도 지상층 설치비율 |
용적률 10%이상 |
용적률 5%이상 |
정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간 내 (위원회 심의를 통해 한시적으로 완화) |
우선, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%→200%(허용용적률)로 상향된다.
‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.
2종7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.
정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.
다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.
또한, 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 용적률 10% 이상 지상층에서 용적률 5% 이상 지상층으로 3년 간 한시적으로 완화한다.
주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다.
서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다. 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안했다. ☞[연구보고서] 서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화
‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.
2종7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.
정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.
다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.
또한, 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 용적률 10% 이상 지상층에서 용적률 5% 이상 지상층으로 3년 간 한시적으로 완화한다.
주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다.
서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다. 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안했다. ☞[연구보고서] 서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화
서울시는 이번 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화로 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리 지었다.
시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발, 공공재건축)에 우선 적용한다. 우선 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간(3년) 동안 적용·운영한 후 연장‧확대를 재검토할 계획이다.
이번 서울특별시 지구단위계획 수립기준 개정은 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 도시 및 주거환경정비 기본계획을 변경(9.23.)한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.
6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 후보지 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
이번 서울특별시 지구단위계획 수립기준 개정은 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 도시 및 주거환경정비 기본계획을 변경(9.23.)한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.
6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 후보지 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
문의 : 도시관리과 02-2133-8376
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