초보 세입자가 꼭 알아야 할 10가지

서울시는 오는 23일 시행되는 ‘주거기본법’을 바탕으로 ‘세입자가 알아두어야 할 임대차 법률상식’과 ‘현행 주거복지제도’를 한 권의 책으로 묶었습니다.

이 책은 서울시복지재단에 속한 서울사회복지공익법센터에서 시민들이 어렵고 애매한 복지법률을 쉽게 활용할 수 있도록 만든 ‘알기 쉬운 복지법률 시리즈’ 권리집 세 번째 편인 ‘주거권’입니다.

그 중에서도 집 계약이 처음인 학생과 나홀로 직장인들을 위해 반드시 알아두어야 할 집계약 기본 상식 열 가지를 안내해드립니다.

① 등기부등본 어떻게 보나요?

마음에 드는 집을 발견했다면, 계약에 앞서 반드시 등기부등본을 떼어보아야 합니다. 임차주택의 소유자, 담보 유무 등을 확인할 수 있기 때문인데요.

등기부등본은 누구든지 열람 및 발급이 가능합니다. 가까운 등기소를 방문하거나 무인발급기를 이용할 수도 있고, 인터넷 등기소를 통해 손쉽게 발급할 수 있습니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 임대차 계약시 가장 중요한 것은 ‘갑구’와 ‘을구’에 압류, 가압류, 저당권 등의 등기가 있는 지 확인하는 것입니다.

표제부는 부동산의 소재, 구조, 종류 등 기본적인 사항들이 기재돼 있습니다. 표제부상 주소가 내가 계약하려는 주택이 맞는지 우선 확인하고, 건물 종류와 용도 등을 살펴보세요.

갑구에는 부동산의 소유권에 관한 사항이 표시돼 있습니다. 부동산 소유자가 누구인지, 소유권이 언제 무슨 이유로 누구에게 이전됐는지, 소유권에 제한이 있는지를 나타냅니다. 구체적으로 현재의 소유자, (가)압류, 가처분, 경매신청 등기 기재되며, 취소선이 그어져 있는 사항들이 이미 말소되었음을 의미합니다. 소유자와 경매 진행 사항 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

을구에는 부동산의 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시되어 있습니다. (근)저당권, 전세권, 지역권 등이 표시되며, 관련 내용이 없는 경우에는 을구를 두지 않을 수 있습니다. 선순위 (근)저당권 유무에 따라 임차주택이 경매로 넘어갈 시 임차인의 지위가 크게 달라질 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

② 혹시 이 원룸이 방 쪼개기?

‘방 쪼개기’란 건물주가 다세대·다가구주택의 임대수익을 올리기 위해, 부동산 등기부등본 상 전유부분을 쪼개어 더 많은 원룸을 임대하는 것입니다. 이렇게 방을 쪼개면 소방시설, 이동통로 등 안전을 위한 공간이 축소될 수밖에 없어서 안전에 심각한 문제가 될 뿐만 아니라, 나중에 건물번호 확인이 되지 않아 보증금을 받지 못할 수도 있습니다.

따라서 등기부등본 표제부에 입주하려는 건물이 단독건물(단독, 다가구)인지, 집합건물인지를 확인한 후 만일 집합건물이라면 전유부분란에 자신이 계약하려는 원룸의 동호수가 정확히 기재돼 있는지를 반드시 살펴보세요.

③ 원룸인 줄 알았는데 고시원?

집주인들이 수익을 더 많이 얻기 위해 고시원으로 지은 건물을 나중에 원룸으로 불법 용도 변경하는 경우가 빈번합니다. 고시원은 주차장 건설비용이 적게 들어 건축비용을 크게 절감할 수 있기 때문입니다. 하지만 불법 용도 변경 건물이 적발되면 개별 취사시설을 철거해야 하고, 상대적으로 소음에 취약하니, 사는 동안은 큰 불편을 감수할 수밖에 없습니다.

따라서 원룸 전세 계약을 할 때는 등기부등본 표제부에 건물의 용도가 ‘고시원’이 아닌지 살펴볼 필요가 있습니다.

④ 보증금을 이체하려는데 입금 계좌가 집주인 이름과 다르다면?

원룸의 경우 임대물건이 많기 때문에 임대인(집주인)이 일일이 임차인과 직접 계약하는 것이 아니라 부동산 중개인 또는 관리인에게 임대차 계약을 위임하는 경우가 많습니다.

이 때 간혹 부동산 중개인 또는 관리인이 전세로 계약했지만 집주인에게는 월세 계약한 것으로 속이거나 보증금 액수를 달리 하는 방법으로 보증금을 가로채는 사고가 심심치 않게 발생합니다.

따라서 보증금 입금계좌가 임대인 명의인지 살펴보고, 반드시 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 만약 이름이 다르다면 임대인의 위임장을 요구하거나, 여의치 않다면 임대인과 직접 통화한 후 계약을 진행해야 합니다. 물론, 임대인과 직접 계약하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

⑤ 6개월만 살 건데 전입신고 꼭 해야하나요?

원룸 세입자들 중 이사를 자주 다녀야 하는 학생들의 경우, 일일이 전입신고를 하는 게 번거롭고, 혼자 사는 세입자는 우편물을 받을 주소지로 적합지 않다고 생각해 신고를 하지 않는 경우가 많습니다. 하지만 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않으면 추후 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생합니다.

전입신고를 하면 임차인은 살고 있는 동안 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되어 주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있습니다. 또 임대기간이 만료되더라도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.

⑥ 확정일자는 왜 필요한가요?

임차인이 전입신고를 하고 확정일자까지 받으면 임차주택이 경매되는 경우에 경매대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 하지만 확정일자를 받지 않았다면, 건물에 담보를 설정한 사람들이 경매대금에서 우선적으로 배당을 받은 후에도 배당금이 남아있어야 배당 받을 수 있습니다.

또 임차주택의 계약기간이 끝나 재계약을 할 땐 반드시 새로운 확정일자를 다시 부여받아야 하고 이전 확정일자를 받은 계약서도 보관해야 합니다.

⑦ 계약기간이 끝났는데 보증금 못 받으면 어떡하죠?

집주인이 보증금을 주지 않는다면 보증금반환소송절차를 진행하셔야 합니다.

크게 정식소송절차와 약식소송절차로 구분되는데 정식절차는 법원에 소장을 제출하고 법원에 출석해 재판을 받는 것입니다. 약식절차는 법원에 소장 대신 지급명령신청서를 제출하는 것인데, 장점은 상대방이 이의를 제기하지 않을 경우 법원에 출석하지 않아도 재판이 끝납니다.

전자소송 사이트에서 이용방법을 확인할 수 있으며, 서울 시민의 경우 서울시 전월세보증금 지원센터(전화 02-2133-1200)에 분쟁조정을 신청하실 수 있습니다.

전세보증금보험제도를 활용하는 방법도 있습니다. 전세보증금에 보험을 드는 제도로, 대한주택보증과 서울보증보험이 운영하고 있습니다. 일정한 보험료를 내면 집주인이 보증금을 주지 않아도 보증금을 보험금으로 받는 것입니다. 보증금이 5,000만 원 이하라면 보험료는 연 10만 원 정도입니다. 자세한 조건과 기준은 해당 회사로 문의하시면 됩니다.

⑧ 은행대출이 많은 임차주택 계약해도 될까요?

운좋게 싸게 나온 방을 구했다 싶었는데 등기부등본을 보니 근저당 설정돼 있는 경우, 계약을 할까말까 많이 고민되시죠?

우선 그 금액이 얼마인지 확인하세요. 주택가액에 비해 근저당채권 금액이 현저히 적다면 비교적 안전합니다. 하지만 주택가액과 근저당채권의 금액이 비슷하거나 채권 금액이 더 높다면 보증금을 받지 못할 수도 있습니다. 또 선순위 근저당권자들이 배당을 다 받더라도 보증금을 전액 확보할 수 있는지 판단한 후 임대차 계약을 진행하시기 바랍니다. 물론, 근저당, 전세권, 가등기 등이 없는 임차주택을 계약하는 것이 가장 안전합니다.

⑨ 계약 기간이 끝나긴 했는데 집주인이 나가란 말을 안 하면 계속 살아도 되나요?

임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약 해지에 대한 어떠한 통지도 하지 않았다면, 계약기간이 만료되더라도 기존의 계약은 동일한 조건으로 갱신됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 합니다.

묵시적 갱신이 된 경우, 계약이 만료된 시점으로부터 계약기간은 2년으로 늘어납니다. 따라서 보증금도 그대로 동일하게 적용됩니다. 단, 임차인이 2개월 이상 월세를 내지 않은 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않습니다.

⑩ 보일러 고장나면 수리비는 누가 부담하나요?

임대인은 임차기간 중 임차인이 거주할 수 있는 상태로 임차주택을 유지해야 하는 의무를 가집니다. 즉, 집주인은 임차주택에 문제가 생겨 임차인이 제대로 거주할 수 없는 지경에 이르렀다면 이를 수선해 주어야 한다는 것입니다. 단, 임차인의 부주의로 고장난 경우라면 임차인이 책임져야 합니다.

만약 임대인이 수선의무를 지고 있음에도 고쳐주지 않는다면 임차인은 우선 자신이 수리를 하고 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 단, 사전에 집주인에게 수리 사실과 대략적인 비용을 미리 알리는 것이 좋습니다.

이외에도 ‘주거권’에서는 임대차계약에서 자주 발생하는 주요 법률지식을 문답 형식으로 쉽고 자세히 다뤘습니다. 또 주거복지제도와 관련해서는 취약계층을 위한 각종 주거복지제도 이외에 협동조합형 임대주택 등 서울시가 시도하는 새로운 주거복지 모델 등도 자세히 풀이했으며, 부록에 각종 서식을 수록하여 실질적인 가이드북 역할을 할 수 있도록 했습니다.

‘알기 쉬운 복지법률 시리즈’ 소책자는 구청과 동주민센터, 복지관 등에 배포할 예정이며, 공익법센터 홈페이지에서 파일을 내려 받으실 수도 있습니다.