부동산 구입 단독명의냐 공동명의냐

경제전문기자 명순영의 재테크톡 106

최근 부동산 구입이 크게 늘고 있다. 전세값이 매매값에 육박할 만큼 치솟고 금리가 워낙 낮다보니 전세가 매매 수요로 몰린 것이다. 그런데 부동산을 구입할 때 마다 꼭 따져봐야 할 게 명의다. 부부의 경우 단독명의냐 공동명의냐에 따라 세금이 달라져서다.

결론부터 말하면 주택의 경우 일반적으로는 공동명의가 세 부담에서 유리하다. 취득 단계에서 부담하는 취득세만 놓고 보면 단독명의든 공동명의든 상관없다. 취득세 과세표준은 주택 가격과 면적에 따라 합계(취득세+농어촌특별세+지방교육세) 1.1~3.5%까지 5단계로 분류된다. 5억 9,000만 원짜리 아파트를 취득하면 1.1%의 세율이 적용돼 649만 원의 취득세를 낸다. 만약 6억 1,000만원에 매입했다면 취득세는 1,342만 원(6억 원 초과 시 2.2% 적용)을 낸다. 부부 공동 명의로 취득한다 해도 면적과 구입 가격이 똑같아 같은 금액을 두 사람이 나눠 내는 것에 불과하다.

취득세, 재산세 상관 없지만 종합부동산세는 부부 공동명의 유리

그러나 보유 단계부터 달라진다. 주택을 보유하면서 내는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 주택 한 채를 기준으로 계산하기 때문에 역시 명의가 나뉘어 있다고 해도 절세 효과가 없다. 종합부동산세는 얘기가 달라진다. 종합부동산세는 일정 금액 이상 부동산 보유자에게 재산세 이외 추가로 부과되는 세금이 종합부동산세다. 1세대 1주택인 경우 주택공시가격이 9억 원 초과, 1세대 2주택은 6억 원 초과 부분에 대해 부과된다.

남편과 아내가 각자 주택을 한 채씩 보유한 경우 1세대 2주택에 해당돼 6억 원 초과분에 대해 종합부동산세를 내야 한다. 그러나 종합부동산세는 인별로 산정된다는 특징이 있다. 예를 들어 공시가격 10억 원인 주택이 남편 단독 명의라면 1세대 1주택 9억 원 초과분에 해당하는 1억 원에 대해 종합부동산세를 내야 한다. 하지만, 남편과 아내가 지분을 반반씩 공동 명의로 했다면 각각 5억 원씩이라 종합부동산세를 내는다.

1세대 2주택도 마찬가지다. 전용면적 108㎡인 아파트 한 채(공시가격 8억 2,000만 원)를 남편 명의로 소유하고 있다고 가정하자. 1세대 1주택 공시가격 9억 원 이하로 종합부동산세는 없다. 그런데 추가로 전용 54㎡(공시가격 3억 7,000만원) 아파트를 남편 명의로 새로 취득하면 1세대 2주택 기준 6억 원이 적용돼 공시가격 5억 9,000만원에 대해 종합부동산세 147만 원을 매년 납부한다.

이 때 추가 구입 아파트를 부부 공동명의로 지분을 절반씩 나눴다고 해보자. 남편은 4억 500만 원(남편 전체 지분 10억 500만 원 - 6억 원)에 대한 종합부동산세 101만 원을 납부하면 끝이다. 아내가 소유한 지분 공시가격은 1억 8,500만 원이므로 과세 기준 6억 원에 미달해 종합부동산세를 낼 필요가 없다. 이에 따른 부부의 종합부동산세 절세 효과는 매년 46만 원이다.

같은 경우 두 아파트를 지분 50대 50으로 공동명의했다고 보자. 이 부부의 전체 부동산 자산은 11억 9,000만원이다. 지분이 절반씩이므로 남편과 아내 모두 과세 기준 6억 원에 미달해 인별 산정 원칙에 따라 종합부동산세 제외다.

한쪽 경제력 없다면 부부간 6억 원 증여 때 면세 혜택 활용

주택을 양도할 때 내는 세금인 양도소득세도 따져봐야 한다. 양도소득세는 부동산을 싸게 구입한 뒤 비싸게 팔 때 그 차익에 대해 내는 세금이다. 역시 1세대 1주택 비과세 제도가 있다. 한 세대가 주택을 양도할 때 다른 주택을 소유하고 있지 않고, 양도 주택을 2년 이상 보유하면 주택 가격 9억 원까지 양도소득세가 없다. 이 경우 어차피 양도소득세를 낼 필요가 없어 부부 공동 명의로 따른 절세 효과는 없다.

부부 공동 명의 시 양도소득세 혜택을 보는 건 양도소득 금액을 남편과 아내로 각각 절반씩 나눈 상태의 금액으로 과세표준을 삼고, 거기에서 다시 양도소득 기본공제 250만 원을 추가로 받을 수 있어서다. 예를 들어 양도가액에서 필요경비 등을 제외한 양도 차익이 2억 원을 초과하면, 단독 명의일 때 세율 38% 구간을 적용받는다. 공동 명의일 때는 각각 1억 원으로 1억 5,000만 원 이하 세율인 35%를 적용받는다.

전문가들이 말하는 최적의 명의 설정 방법은 남편과 아내가 각각 5대 5다. 다만 각자의 경제력이 그만큼을 감당할 수 있어야 한다는 전제가 따른다. 부인이 경제력이 없는데 공동명의로 하는 경우는 증여로 간주된다. 다만 배우자에게 증여할 때 6억 원까지 면세 혜택이 있다는 점을 활용할 수 있다.