최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

주택임대사업자 의무사항, 위반 시 과태료는?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (29) 주택임대사업자 등록 후 의무 위반 시 과태료 다주택자 중과로 인하여 많은 납세자들이 주택임대사업자를 등록하고 여러 가지 세제 혜택을 받고 있습니다. 다만 세제 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 의무사항을 요구하고 있습니다. 이를 위반하는 경우 작게는 500만 원에서 많게는 무려 3,000만원의 과태료를 부과하고 있습니다. 주택임대사업자를 등록을 한 경우 지켜야할 의무에 대해서 충분히 알고 이를 준수할 필요가 있습니다. 1. 의무임대기간 내 양도금지 의무 주택임대사업자는 임대주택 등록일부터 의무임대기간(4년, 8년) 동안 계속 임대하여야 하며 이 기간 중에 임대주택을 양도할 수 없습니다. 이를 위반하는 경우 주택당 3,000만 원의 과대료가 발생합니다. 다만 의무기간 중 임대사업자에게 양도하는 경우 반드시 지자체단체장에 신고하는 경우 예외적으로 과태료는 없습니다. 특히 잔금수령일 전에 신고를 하여야 합니다. 2. 임대조건 등의 준수의무 주택임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 종전 임대료의 5%를 초과해서는 안 됩니다. 위반건수와 위반횟수에 따라 최소 500만 원부터 3,000만 원까지 과태료가 부과 될 수 있습니다. 3. 임대차 계약 미신고 및 표준임대차계약서 미사용 주택임대사업자는 임대차계약을 체결하는 하거나 변경하면 3개월 이내 주택 소재지 관할지자체에 신고를 해야 합니다. 또한 표준임대차계약을 사용하지 않는 경우에도 위반횟수에 따라 500만 원부터 1,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있습니다. ■ 임대차 계약 위반 시 과태료 위반행위 과태료 1차위반 2차위반 3차위반 의무임대기간 미준수 양도 3,000만원 임대조건 위반 (5% 임대료) a. 위반건수가 10건 이상인 경우 b. 위반건수가 2건부터 10건 미만의 경우 c. 위반건수가...
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

자녀 명의 정기적금 가입시 증여세 줄이는 방법

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (26) 자녀 명의 정기적금 가입시 증여세 부모님들이 자녀 명의로 정기적금 또는 펀드에 가입하는 경우가 있는데요, 이런 경우 세금이 얼마나 발생할까요? 적금에 불입할 때 마다 증여세 신고를 해야 하나? 원칙적으로 자녀에게 금전을 무상으로 주는 경우 줄 때마다 신고를 해야 합니다. 물론 금전이 증여재산공제액(성인자녀 5,000만 원, 미성년자녀 2,000만 원)에 미달하는 경우에도 향후 자녀의 자금출처 등 추가적인 세금 문제가 발생하지 않기 위해서 신고를 하는 것이 유리합니다. 그런데 매번 불입할 때마다 신고를 하면 납세자에 번거로움이 있을 것입니다. 자녀 명의 정기적금 가입시 최소 한 번만 신고 증여 목적으로 자녀 명의로 정기적금 및 적립식 펀드에 가입하여 일정금액을 매회 불입 약정하고 입금하는 경우에는 최초 불입일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 유기정기금의 평가방법에 의하여 한 번에 신고를 끝낼 수 있습니다. 만약 정기적금 가입시 증여세 신고를 하지 않는 경우 적금 만기 후 인출하여 사용하는 시점에 증여세 과세가 되므로 예금이자 및 운용수익까지 추가로 과세가 될 수 있습니다. 또한 미리 신고하는 경우 할인율을 반영하므로 절세 효과가 있습니다. 미성년자녀에게 매달 불입 금액 100만 원 3년 만기 정기적금 가입시 1) 최초 불입시 증여세 신고 금액 보충적 평가방법 = Min(①, ②) ✕ 증여지분 / 전체지분 = 33,948,000원 ① = 정기적금 ✕ 연금현가계수(경과년수, 3%)  = 1,000,000원 ✕ 12개월 ✕ 2.829 ✕ 100% / 100% = 33,948,000원 ② = 정기적금 ✕ 20배(1년분 정기금액의 20배를 초과할 수 없다)  = 1,000,000원 ✕ 12개월 ✕ 20 ✕ 100% / 100% = 240,000,000원 2) 만기 후 인출시 신고하는...
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자식에게 재산 증여…얼마까지 공제받을 수 있을까?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (24) 증여재산공제액살면서 어려울 때 가족들에게 금전 등을 무상으로 받을 수가 있습니다. 이때 세법에서는 일정한 금액을 증여과세가액에서 공제를 해 줍니다. 그런데 공제금액은 수증자(증여 받는자)와 어떤 관계인지에 따라 달라집니다.또한 증여재산을 10년간 합산하게 되어 있는데, 이 또한 어렵습니다. 그래서 이 부분을 사례를 통해서 구체적으로 알아보고자 합니다.구 분증여자(주는 사람)수증자(받는 사람)공제금액case1배우자배우자6억원원case2직계존속직계비속(성년자)5천만원직계비속(미성년자)2천만원직계비속직계존속5천만원case3기타친족기타친족1천만원 합산기간10년 case1. 배우자에게 증여하는 경우 우선 제일 가까운 사람은 배우자가 되겠죠. 배우자에게 증여하는 경우 6억 원까지 공제가 가능합니다.case2. 직계 존속이 직계 비속에게 증여하는 경우 직계 존속이란, 본인을 기준으로 혈연으로 연결되어 있는 윗사람을 말합니다. 즉 아버지, 어머니, 할아버지, 할머니 등을 의미합니다. 직계 존속이 직계 비속에게 증여하는 경우 5,000만 원 공제를 받을 수가 있습니다. 일반 납세자분들이 직계 존속에게 증여받는 경우를 가장 어려워합니다.(1) 증여 공제 원칙 10년 간 수증자(받는 사람) 기준으로 5,000만 원(2) 사례 ⓵ 아버지로부터 5,000만 원 증여, 어머니로부터 5,000만 원 증여받는 경우, 자녀는 먼저 증여 받은 재산에서 5,000만 원 공제 가능. 어머니에게는 공제 없음. ⓶ 할아버지로부터 5,000만 원 증여, 아버지로부터 5,000만 원 증여받는 경우 자녀는 먼저 받은 재산에서 5,000만 원만 공제가능. 아버지에게는 공제 없음. ※ 며느리에게는 시아버지가 직계 존속이 아닙니다. 이유는 혈연관계가 아니기 때문입니다. 그러므로 시아버지가 며느리에게 증여하는 경우 5,000만 원이 아니라 1,000만 원 공제 가능합니다.(3) 10년간...
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부동산 공동명의로 세금 얼마나 줄일 수 있을까?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (20) 명의를 나누면 세금이 줄어들까? 우리나라 세법인 기본적으로 인별로 과세를 하고 있습니다. 또한, 현행 세율이 누진세율(구간에 따라 세율이 증가하는 구조)이므로 재산 및 소득을 나누면 세금을 줄일 수가 있습니다. 1. 양도소득세 양도자산을 공동으로 소유하다가 매각하는 경우 절세 효과가 발생할 수 있습니다. 상가를 매도하여 1억의 양도소득 금액이 발생하는 경우 구분 단독명의 공동명의 남편 부인 계 양도소득금액 100,000,000 50,000,000 50,000,000 100,000,000 기본공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 5,000,000 과세표준 97,500,000 47,500,000 47,500,000 95,000,000 산출세액 19,225,000 6,180,000 6,180,000 12,360,000 위 사례처럼 소득금액을 나누게 되면 세율 구간이 낮아지게 되므로 절세 효과가 발생할 수 있습니다. 다만, 단독명의의 재산을 증여하는 경우 취득세 문제가 발생할 수 있습니다. 2. 종합부동산세 주택 한 채를 단독명의로 소유하는 경우 공제금액이 9억이 되지만, 부부 공동명의로 소유하는 경우 종합부동산세 인별 과세하므로 각자 6억 공제(부부합산 12억 공제)가 되므로 공동소유로 보유하는 경우 세부담 감소 효과를 볼 수 있습니다. 기준시가 14억 주택을 소유하는 경우 구분 단독명의 공동명의 남편 부인 계 주택공시가격 1,400,000,000 700,000,000 700,000,000 1,400,000,000 공제금액 900,000,000 600,000,000 600,000,00...
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일시적 2주택자, 언제까지 팔아야 비과세일까?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (18) 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 정리 입춘도 지나고 곧 봄이 올 듯합니다. 직장, 학업 등 여러 가지 사유로 살다 보면 이사를 할 수밖에 없는데 막상 이사를 가야 하는데 종전주택을 바로 매도할 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다. 이런 경우 세법에서는 유예기간을 주고 그 기간 안에 매도하면 비과세(9억 이하) 혜택을 주고 있습니다. 그런데 유예기간이 지역, 시기에 따라서 달리 적용을 받습니다. 이 부분을 사례를 통해 자세히 알아보기로 하겠습니다. 1. 원칙 : 일시적 1세대 2주택 비과세 1) 기존주택(이하 종전주택)을 구입한 날로부터 1년이 지난 후 새로운 주택(이하 대체주택)을 취득해야 합니다. 2) 양도하는 종전 주택을 2년 보유해야 합니다. 다만 조정대상지역 주택을 취득하는 경우 2년 거주 3) 대체 주택을 취득한 후 3년 내 종전 주택을 양도해야 합니다. 2. 시기와 지역에 따른 판단 1) 조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각 ⇒ 사례1 2) 비조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각 3) 비조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각 4) 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 – 시기에 따라 ① 2018년 9월 13일 이전 – 기존주택 3년 내 매각 ⇒ 사례3 ② 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일까지 – 기존주택 2년 내 매각 ⇒ 사례4, 사례5 ③ 2019년 12월 17일 ~ 현재 - 기존주택 1년 내 매각 대체 주택에 1년 내 전입신고 ⇒ 사례6 * 예외 : ③의 경우 대체 주택에 임차인이 거주하는 경우 전세 만기일까지 대체 주택 양도 시기 및 전입 기간을 연장(최대 2년) ⇒ 사례7 * 조정지역 : 서울 25개 구 자치구를 포함한 국토교통부 장관이 지정 공고한 지역 지역 판...
알쏭달쏭 세목별로 달라지는 ‘주택수’ 산정기준

알쏭달쏭 세목별로 달라지는 ‘주택수’ 산정기준

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (15) ‘양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세, 취득세’ 적용시 주택수 현재 세법에서는 ‘주택수’에 따라서 법 적용을 달리하고 있습니다. 그런데 양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세 그리고 취득세에서 주택수 산정기준이 조금씩 다릅니다. 오늘 칼럼에서는 세법마다 달라지는 주택수 산정방법을 알아보겠습니다. ■ 양도소득세 양도소득세에서 주택 1채(9억 이하)의 경우 비과세, 하지만 조정지역 2주택 이상인 경우 10% 또는 3주택의 경우 20% 중과가 되므로 주택수 산정이 매우 중요합니다. 1. 1세대(동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구)의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함하여 산정. 2. 배우자 공동 소유 : 배우자 공동 소유시 1주택. 3. 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 소수 지분자는 주택수 계산시 제외 1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역, 동일세대) : 1세대 구성원 주택수는 모두 합산하므로 3채 보유 1) 공동소유 주택A 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용 2) 아버지 주택B 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용 3) 자녀 주택C 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용 30세 미만 자녀가 세대분리를 하고 중의소득 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대로 인정. (미성년자 제외) ■ 종합부동산세 종합부동산세에서 주택수에 따라 3주택 및 조정지역 2주택의 경우 세율이 1주택과 달리 적용되므로 중요합니다. 또한 다음 연도 세부담 상한에 영향을 미칠 수가 있습니다. 1. 종합부동산세는 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않음. 다만, 1세...
윤수정 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

‘12.16 부동산 대책’으로 달라지는 세금 정보 4가지

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (12) ‘주택시장 안정화 방안’ 이후 달라지는 것 정부에서 집값을 안정화하기 위해서 지난 12월 16일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’(부동산 대책)을 발표했습니다. 이중 주요한 내용을 정리해 보았습니다. 법이 개정되는 경우 적용시기를 꼭 확인하시길 바랍니다. 1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용 보유기간 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년 이상 1주택 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 다주택 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20~30% * 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택에 해당하는 고가주택은 2년 이상 거주하고 양도해야 연간 8% 장기보유특별공제 적용 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가 보유기간 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년 이상 1주택 합계 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80% 보유 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40% 거주 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40% 다주택 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20~30% ■ 사례적용 1주택자가 고가주택 취득일로부터 5년(거주기간 2년) 경과 후 양도 5년 × 8% = 40% 보유 5년 × 4% + 거주 ...
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

‘연말정산 꿀팁’ 신용카드vs체크카드 황금비율은?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (9) 신용카드를 써야하나, 체크카드를 써야하나? 어김없이 돌아오는 연말에는 근로자들이 연말정산에 대한 궁금증이 생기기 마련입니다. 신용카드, 체크카드 그리고 현금영수증 등 다양한 결제수단이 있습니다. 하지만 결제수단마다 소득공제율이 상이합니다. 그렇기 때문에 어떤 결제 수단을 써야 할지 고민을 하게 됩니다. 사례1) 총 급여 4,000만 원이고 카드 등 사용실적이 1,000만 원인 경우2) 총 급여 4,000만 원이고 카드 등 사용실적이 2,000만 원인 경우 먼저 소득공제를 받고자 하는 경우 총급여액의 25% 이상을 카드를 사용을 해야 합니다. 그 초과사용액에 대해서 근로소득금액에서 공제가 가능합니다. 또한 신용카드는 15%, 체크카드, 현금영수증은 30%로 공제율이 다르게 적용 됩니다. * 전통시장, 대중교통 사용은 공제율 40% (결제수단과 무관)* 도서, 공연비 사용은 공제율 30% (결제수단과 무관) 여기서 고민이 신용카드를 사용하면 보통 2%정도 적립금을 사용할 수 있고 각종 할인 혜택이 있지만 체크카드와 현금영수증은 보통은 혜택이 없기 때문에 이 부분과 함께 고려해서 결제수단을 조절하면 절세가 가능합니다. 총 급여액의 25%까지는 신용카드를 사용하고 그리고 그 이상 지출액은 체크카드 및 현금영수증을 사용하는 것이 근로자에게 가장 유리하게 공제를 받을 수 있는 방법입니다. 1) 총 급여 4,000만 원이고 카드 등 사용실적이 1,000만 원인 경우 총 급여 4,000만 원*25% = 1,000만 원 이하로 사용하기 때문에 공제가 없으므로 본인이 원하는 결제 수단을 선택하여도 좋습니다. 신용카드를 선택하는 것이 적립금이 있기 때문에 전액 신용카드 사용이 유리 합니다. 2) 총 급여 4,000만 원이고 카드 등 사용실적이 2,000만 원인 경우 총 급여 4,000만 원...
서울시 최준석 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

상속세는 안 내도 취득세는 내야한다? 절감 방법은?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 매주 금요일(발행일 기준)에 연재되는 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 세 번째 시간, 이번 연재는 최준석 세무사가 맡아 진행합니다. 최준석 세무사는 서대문구 마을세무사, 네이버 전문상담위원으로 활동하고 있으며, 생활에 꼭 필요한 세무 상식을 누구나 이해하기 쉽게 풀어낼 예정입니다. 새롭게 바뀐 ‘내 손안에 서울’ 전문칼럼에 많은 관심과 성원을 부탁드립니다. 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (3) 상속재산에 대한 취득세와 양도세 상속은 나와 상관없는 얘기일까? 상속세를 계산할 때 기본적으로 5억 원 또는 10억 원을 공제받을 수 있습니다. 상속재산이 상속공제액 이하에 해당돼 납부할 상속세가 없더라도 상속재산이 부동산인 경우에는 주의를 기울이셔야 합니다. 조금만 살펴보면 상속으로 취득한 주택의 취득세 및 양도세를 절감할 수 있는데요, 사례를 통해 알아볼까요? 시골에 아버지와 어머니가 생활하시던 아버지 명의 주택이 한 채 있었습니다. 자녀는 아들과 딸이 있었습니다. 그러던 와중 아버지께서 돌아가셨습니다. 두 명의 자녀에게는 각자의 주택이 있었습니다. 취득세 보통 주택을 취득하게 되면 상속 등기시 취득세가 발생합니다. 다만 무주택자가 주택을 상속받는 경우 취득세를 2% 감면받을 수가 있습니다. 주택을 공동으로 상속 받은 경우 지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 무주택자 여부를 판단합니다. 만약 무주택자인 어머니의 지분이 조금이라도 많다면 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 그러므로 주택 지분을 어머니에게 조금 양보한다면 취득세를 감면 받을 수가 있습니다. (지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 많은 사람 순으로 판정) 상속 취득 후 양도 어느덧 시간이 흘러 아버지에게 상속 받은 주택을 양도하는 경우 상속으로 인한 주택의 취득가 산정에 대한 문제가 발생합니다. 상속으...