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아직도 부족한 청년주택, 역세권에서 답을 찾다

서울시가 역세권 규제를 완화해 청년주택을 대량 공급하는 ‘역세권 2030 청년주택’ 방안을 마련했습니다. 지난해 서울시가 청년들의 목소리를 반영해 만든 `2020 청년정책`의 4대 분야 중 ‘살자리’ 대책에 해당합니다.

역세권은 대중교통 이용이 편리하고 도서관, 어린이집 같은 서비스 시설이 충분하지만 각종 규제에 묶여 개발밀도가 서울시 평균에도 못 미치고 있는데요. 이곳에 고밀도 개발을 허용해 청년들을 위한 임대주택을 제공한다는 것이 주요 내용입니다. 

이를 위해 시는 역세권 용도지역을 준주거지역, 상업지역까지 상향해 용적률을 높이고 심의·허가 절차를 간소화해 민간사업자의 참여를 이끌어낼 계획입니다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 됩니다.

단, 민간사업자는 규제완화와 용도지역 변경 혜택을 받는 대신 주거면적 100%를 준공공임대주택으로 지어야 합니다. 시는 이 가운데 10~25%를 ‘소형 공공임대주택(전용 45㎡ 이하)’으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세의 60~80%로 제공할 계획입니다. 나머지 준공공임대주택의 경우, 임대의무기간은 8년, 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한됩니다.

서울시는 위와 같은 내용을 골자로 하는 ‘역세권 2030 청년주택’ 공급 방안을 23일 발표하고, 3년간 한시적으로 운영해 교통 편리한 역세권에 청년들의 안정적인 ‘살자리’ 마련을 지원합니다. 규제 완화를 지속할 경우 실제 개발사업은 이뤄지지 않고 땅값만 오를 수 있어 기한을 3년으로 정했습니다.

이번 방안을 통해 대형주택과 민간의 분양 거래 위주였던 역세권 주택 공급이 소형 임대주택의 형태로 청년들에게 돌아가게 됩니다. 그렇게 되면 집값부담으로 인해 서울 외곽으로 가야만 했던 청년세대의 이탈을 다소나마 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.

역세권을 중심으로 ‘서울시는 지원, 민간은 임대주택 제공’

사업 대상지는 철도가 2개 이상 교차하거나 버스전용차로 또는 30m 이상 도로에 위치한 역세권에서 250m(승강장 기준) 이내인 대중교통중심지입니다. 세부 요건에 따라 용도지역 변경이 가능합니다. 단, 전용주거지역, 제1종일반주거지역, 한양도성으로 둘러싸인 도심은 제외됩니다.

예컨대, 제3종일반주거지역(250%)에서 상업지역으로 변경될 경우 기본용적률 680%를 적용받아 430%의 용적률 상승 혜택을 받을 수 있습니다.

용도지역 상향요건

시는 이 기준에 부합하는 역세권 지역을 파악한 결과, 가용지의 사업율이 30%만 개발돼도 전용 36㎡ 이하 주택이 총 21만호, 공공임대주택은 4만호가 공급될 것으로 내다보고 있습니다.

민간사업자의 사업성을 담보하기 위해 기존의 ‘용도용적제’ 대신 의무화된 기본요건을 충족하면 최소 용적률을 보장해주는 ‘기본용적률(준주거지역 400%, 상업지역 680%)’이 새롭게 도입됩니다.

‘용도용적제’는 주거비율이 높아질수록 전체 용적률을 낮추는 제도로, 상업지역 내에 주상복합건물을 지을 때 사업성을 떨어트리는 대표적 규제로 손꼽힙니다.

사업시행 절차도 더 간소화할 계획입니다. 위원회별로 제각각 심의를 받지 않고 '통합심의위원회'에서 도시·교통·건축위원회 심의를 한 번에 받아 인허가에 소요되는 시간이 대폭 단축될 것으로 보입니다.

또, 역세권은 대중교통 이용이 편리한 보행활동 중심지인 만큼, ‘주차장 없는 주거공간’ 조성을 목표로 주차장 설치 비율을 줄입니다. 그 대신 필요할 때마다 빌려 타는 '나눔카'를 적극 활용할 수 있도록 관련 시설을 갖출 예정입니다. 이를 위해 시는 공공임대주택의 경우 차를 소유하지 않은 청년에 한해 입주할 수 있도록 자격을 제한한다는 계획입니다.

아울러 서울시는 민간사업자와 입주자의 비용 부담을 덜어줄 재정적 지원도 병행합니다. 사업시행자에게는 재산세, 취득세를 감면해주고, 호당 시세 1억 5,000만 원 한도 건물에 대한 대출이자를 보전해주는 방식으로 대출이자의 2%에 해당하는 금액을 지원합니다. 입주자에게는 기존 장기안심주택 제도를 통해 호당 4,500만 원 한도의 보증금을 지원합니다.

시는 즉시 시의회와의 긴밀한 협의를 거쳐 관련조례를 제정·시행하고 본격 사업에 착수한다는 계획으로, 빠르면 2017년 상반기부터 '역세권 2030 청년주택'을 공급할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다.

이와 관련해 7월부터 충정로역, 봉화산역 역세권 지역에서 시범사업이 추진됩니다. 대상 지역은 제3종 일반주거지역으로 준주거지역으로 상향할 수 있는 요건을 갖췄으며, 충정로역의 경우 준주거지역으로 변경 시 340세대 규모 임대주택이 건립될 예정입니다.

박원순 서울시장은 “사상 최악의 청년 실업률과 경제적 빈곤 속에서 고시원 같은 임시 거주지를 전전하며 도심 속 난민으로 떠돌고 있는 이 시대의 청년들이 안정된 주거공간에서 살 수 있도록 역세권 2030청년주택 사업을 최선을 다해 추진하겠다”고 말했습니다.

☞ '역세권 2030 청년주택' 공급방안 기자설명회 영상 바로가기

문의 : 임대주택과 02-2133-7053