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새 주택임대차표준계약서 '분쟁발생 사전방지' 강화

전·월세 계약에 쓰이던 기존 계약서는 법으로 정해진 통일된 형식이 없고, 특히 수리비에 대한 항목이 없는 경우가 많았습니다. 따라서, 임대인-임차인 간 수리비 항목에 대한 책임이 명시되지 않아 사후 분쟁이 발생했을 때 임차인이 법의 보호를 받기 힘든 경우가 대부분이었습니다. 쉽게 말해 기존 계약서는 보증금, 계약금, 중도금, 잔금 등 '비용'을 위주로 작성됐었다고 보시면 됩니다.

이에 서울시는 법무부와 공동으로 임대인 및 임차인의 의무와 권리 범위를 명확하게 규정한 새로운 주택임대차표준계약서를 만들어 보급했습니다. 눈에 띄는 부분은 '분쟁발생 사전방지' 항목인데요.  이는 임차인의 권리를 강화했다고 볼 수 있는 부분입니다.  

서식은 서울시 전월세보증금지원센터 홈페이지에서 내려받아 사용할 수 있습니다. 새 주택임대차표준계약서에서 눈에 띄는 부분은 입주 전·후 수리비 부담 등 임차인 보호조항 추가 신설, 계약서 분량 축소, 전자서식 제공 등입니다. 

우선 임대인-임차인간 분쟁발생의 대다수를 차지하는 수리비 부담의 경우 원인규명이 쉽지 않은 만큼 수리가 필요한 시설물 및 비용 부담에 대해 임대차 계약시 미리 합의하면 관련 분쟁을 사전에 방지할 수 있을 것으로 보입니다.

예컨대, 임대인과 임차인은 계약서에 따라 임차주택의 수리가 필요한 시설물 유무, 수리가 필요한 시설물이 있다면 언제까지 수리가 완료돼야 하는지, 약정한 시기까지 미완료시 어떤 식으로 수리비를 부담할지 등을 미리 합의할 수 있습니다.

계약서 분량도 기존 3장에서 2장으로 간소화했습니다. 계약 체결시 반드시 알아야할 법령사항은 별지로 구성했습니다. 이는 기존 표준계약서가 '복잡하다'는 의견을 반영한 것입니다.  

이와 함께 주택임대차표준계약서에는 임차인의 계약 체결부터 종료까지 법적 보호를 받을 수 있도록 계약 체결 전에 반드시 알아야 할 권리 순위, 중개대상물 확인·설명 등과 계약의 시작, 기간 연장, 계약의 종료 및 중개수수료 등의 계약 내용이 포함돼 있습니다.

임대인의 미납 국세와 확정일자 현황을 반드시 확인해야 한다는 점, 보증금을 돌려받기 위한 우선변제권의 확보 방법, 세입자가 임대차 기간에 낸 장기수선충당금을 집주인이나 관리사무소에 청구해 받는 방법 등도 명시돼 계약서 조항을 꼼꼼하게 확인하면 계약 후 분쟁 소지가 줄어들 것으로 보입니다.

서울시 전월세보증금지원센터 운영 2년 만에 상담 11만 건을 돌파

또 전월세 하면 알아둬야 할 곳이 있죠. 바로 서울시 전·월세보증금지원센터인데요. 이곳은 임대차 상담부터 전월세 보증금 대출 지원, 분쟁조정, 법률지원 등 주택 임대차와 관련된 모든 서비스를 원스톱(One-stop)으로 제공하는 곳으로, 운영 2년을 맞았습니다.

전월세보증금지원센터를 통해 이용할 수 있는 서비스는 ▲임대차 관련 상담 ▲임대차 계약 전반에 관한 법률지원서비스 ▲이사시기 불일치 전월세 보증금 대출 지원 ▲분쟁조정 등입니다.

특히 이사를 나가는 날짜와 새집으로 들어가는 날짜가 맞지 않아 전월세 보증금이 급하게 필요한 세입자를 위한 '이사시기 불일치 단기 대출지원'은 2013년 49건, 50억 원에서 작년 169건, 177억 원으로 전년 대비 300% 이상 대폭 증가했습니다. 대출은 서울시 전월세보증금 지원센터의 상담·추천에 의해서만 이루어지며, 방문·전화상담은 서소문 별관 1층 민원실(02-2133-1200~1208)로 문의하면 됩니다.

또 그동안 임차권 등기명령 신청서 작성, 내용증명서 작성·발송 등 집주인과 법률문제로 분쟁관계에 있는 세입자에게 지원한 법률서비스도 2년 간 583건에 이릅니다. 지난 2년간의 실제 상담과 분쟁조정 해결 사례를 담은 '주택임대차 상담사례집'도 나왔으니 관심있는 분들은 찾아보셔도 좋을 것 같네요.

집 계약 할 적마다 부동산 중개인은 말했습니다. 걱정말라고. 집주인이 다 알아서 해줄 거라고. 그러나 세상일이 어디 그렇던가요. 집수리 요청은 임차인의 권리이지만 그 권리를 제대로 누린 이들이 얼마나 될까요. 혹시나 싶어 집주인에게 사정하듯 말하거나 집주인의 기분을 살핀 적이 대부분이었죠. 이젠 현명하게 자신의 권리를 누리셨으면 좋겠습니다.