부동산 무상 취득에 따른 취득세 과세표준은?

최준석 마을세무사

발행일 2020.09.11. 16:00

수정일 2020.12.27. 16:32

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (39) 부동산 무상 취득시 취득세 과세표준

2020년 8월 12일 이후부터 조정대상지역 내 주택을 증여로 취득하는 경우 취득세율이 인상이 되었습니다. 취득세율이 증가되어 많은 납세자들이 취득세에 관심을 가지게 되었습니다. 부동산을 무상으로 받는 경우 취득세율에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

1. 취득세율

유형	취득가액	세율 (부대비용 포함)
증여	일만/국민주택규모	4.0% / 3.8%
상속	농지/농지외/ 국민주택규모	2.56% / 3.16% / 2.96%

- 조정대상 지역 내 3억 원 이상 : 13.4%
- 단, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 : 4%

2. 취득세 과세표준

1) 상속 및 증여세법
부동산을 증여나 상속으로 취득하는 경우 증여세는 증여일의 말일부터 3개월 이내 증여세 그리고 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내 상속세를 신고를 해야 합니다. 이때 국세인 상속세 또는 증여세는 시가(매매사례가)로 부동산 가격을 신고해야 합니다. 만약 시가가 없는 경우에는 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정하고 있습니다.

2) 취득세법
부동산을 증여나 상속으로 취득하는 경우 취득세는 취득한 날부터 60일 이내 신고 납부하셔야 합니다. 이때 지방세인 취득세는 무상으로 취득하는 경우 기준시가로 신고할 수 있습니다.

3. 사례

1) 매매사례가 있는 아파트를 증여하는 경우
예시 : 조정지역 내 기준시가 7억, 매매사례가 10억 아파트를 증여하는 경우
(1) 국세 : 증여세 과세표준 10억
(2) 지방세 : 취득세 과세표준 7억

2) 매매사례가 있는 아파트를 부담부 증여하는 경우
예시 : 전세보증금 3억, 기준시가 7억, 매매사례가 10억
(1) 국세 : 양도소득세 부분 과세표준 3억, 국세인 증여세 과세표준 10억-3억=7억
(2) 지방세 : 매매로 원인으로 인한 취득세 부분 과세표준 3억, 증여로 원인으로 하는 취득세 부분 과세표준 7억-3억 = 4억

* 양도세 취득가액, 장기보유공제 그리고 기본공제 없는 것으로 가정
* 증여세 기본공제 없는 것으로 가정

4. 감정평가

요즘 부동산가격 변동이 심하기 때문에 추후 발생하는 가산세 문제 및 양도소득세를 고려하여 감정평가를 받아서 상속세 및 증여세를 신고하는 경우 종종 있습니다. 이런 경우 감정평가를 받아도 취득세 과세표준은 기준시가로 신고 가능합니다. 물론 국세인 상속세 및 증여세는 감정평가 받은 금액으로 신고해야 합니다.

※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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