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최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’(31) 6.17 부동산 대책 - 조정대상지역 추가 지정

정부는 6월 17일 부동산 대책을 발표하였습니다. 집값이 폭등한 해당 지역을 규제 지역으로 신규 지정했습니다. 조정대상지역으로 추가 지정된 경우, 비조정지역과 달리 양도소득세 및 종합부동산세 세법 적용을 달리하고 있습니다. 그럼 주의할 것을 살펴보겠습니다.

1. 다주택자 중과 및 분양권 중과

조정대상지역으로 지정된 후 2채 이상인 다주택 및 분양권을 양도하는 경우 중과됩니다. 2주택자가 먼저 양도하는 주택은 기본세율에 10%(3주택자 20%) 추가 과세가 됩니다. 또한 장기 보유특별공제가 배제됩니다. 분양권인 경우엔 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용합니다.

* 판정기준 : 양도일 현재 조정지역 즉 조정지역 지정되기 전 주택을 취득하여도 매도일 현재 조정지역인 경우 중과대상이 됩니다.
* 예외 : 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우 일반세율이 적용이 됩니다.

2. 1세대 1주택 비과세 2년 이상 거주 요건

조정대상 지역 내 취득하는 주택은 2년 이상 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수가 있습니다.

* 판정기준 : 취득일 현재 조정지역인 판단합니다.

조정지역 지정 전 매수하는 경우 2년 거주요건 불필요합니다. 조정지역 지정 후 매수하였고 그 이후 비조정지역으로 해제가 된 경우에도 판정일 기준 조정지역이였으므로 2년 거주요건이 충족하여야 합니다.

3. 일시적 2주택자 비과세 요건 강화 (조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우)

일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받으려면, 종전 주택을 취득한 1년이 경과한 후 대체 주택을 취득하고, 대체 주택을 취득한 후 일정기간 내 종전 주택을 매도하면 비과세를 받을 수가 있습니다. 이 기간이 세법 개정으로 계속 변경이 되었기 때문에 날짜를 꼭 확인하시길 바랍니다.

1) 대체 주택 취득 2018년 9월 13일 이전
대체 주택 취득일로부터 3년 내 종전 주택 매각

2) 대체 주택 취득 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일
대체 주택 취득일로부터 2년 내 종전 주택 매각

3) 대체 주택 취득 2019년 12월 17일 이후
대체 주택 취득일로부터 1년 내 종전 주택 매각, 1년 이내 대체 주택으로 전입

* 이사를 조정지역 → 비조정지역, 비조정지역 → 조정지역, 비조정지역 → 비조정지역으로 가는 경우에는 대체 주택 취득일로부터 3년 내 종전 주택 매각
* 예외 : 조정지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우 3년 내 종전 주택 매각 가능

4. 조정대상지역 지정 후 취득한 장기임대 주택 특례 종부세 합산 및 중과 적용

세법상 장기임대주택을 등록하는 경우 종합부동산세 합산 배제 혜택 및 중과 배제를 부여하고 있습니다.

2018년 9월 14일 이후 조정지역내 주택을 취득하는 경우 장기임대주택을 등록해도 종합부동산세 합산과세가 되면 다주택에 해당돼 중과 대상이 됩니다.

* 예외 : 2018년 9월 13일 이전 취득 후 그 이후 장기임대 주택을 등록하는 경우에는 종합부동산세 합산 배제 및 중과 적용을 받지 않습니다.

5. 조정지역 지정 관보 공고한 날 효력 발생

뉴스나 정부 보도자료로 조정지역 발표를 접할 수가 있습니다. 그러나 그 효력을 발생하는 날을 정확히 기산하는 것이 중요합니다. 그 효력 발생하는 날을 관보에 공고한 날이므로 꼭 확인하시길 바랍니다.

* 공고되기 전 계약금을 지급하는 경우 납세자의 예측 가능성을 보호하기 위해서 중과 배제가 되므로 중요합니다. 또한 일시적 2주택 기간이 달라질 수 있습니다.

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