일시적 2주택자, 언제까지 팔아야 비과세일까?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (18) 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 정리

입춘도 지나고 곧 봄이 올 듯합니다. 직장, 학업 등 여러 가지 사유로 살다 보면 이사를 할 수밖에 없는데 막상 이사를 가야 하는데 종전주택을 바로 매도할 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다. 이런 경우 세법에서는 유예기간을 주고 그 기간 안에 매도하면 비과세(9억 이하) 혜택을 주고 있습니다. 그런데 유예기간이 지역, 시기에 따라서 달리 적용을 받습니다. 이 부분을 사례를 통해 자세히 알아보기로 하겠습니다.

1. 원칙 : 일시적 1세대 2주택 비과세

1) 기존주택(이하 종전주택)을 구입한 날로부터 1년이 지난 후 새로운 주택(이하 대체주택)을 취득해야 합니다.
2) 양도하는 종전 주택을 2년 보유해야 합니다. 다만 조정대상지역 주택을 취득하는 경우 2년 거주
3) 대체 주택을 취득한 후 3년 내 종전 주택을 양도해야 합니다.

2. 시기와 지역에 따른 판단

1) 조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각 ⇒ 사례1
2) 비조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각
3) 비조정지역에서 비조정지역으로 이사하는 경우 – 기존주택 3년 내 매각
4) 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 – 시기에 따라
① 2018년 9월 13일 이전 – 기존주택 3년 내 매각 ⇒ 사례3
② 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일까지 – 기존주택 2년 내 매각 ⇒ 사례4, 사례5
③ 2019년 12월 17일 ~ 현재 - 기존주택 1년 내 매각 대체 주택에 1년 내 전입신고 ⇒ 사례6
* 예외 : ③의 경우 대체 주택에 임차인이 거주하는 경우 전세 만기일까지 대체 주택 양도 시기 및 전입 기간을 연장(최대 2년) ⇒ 사례7
* 조정지역 : 서울 25개 구 자치구를 포함한 국토교통부 장관이 지정 공고한 지역
[TIP] 지역 판단은 취득 시로 판단하므로 취득 이후 해제 또는 지정은 영향을 받지 않음

■ 사례 1. 취득 시 비조정지역에서 그 이후 조정지역으로 지정되는 경우

A주택 송파구 가락동 2007년 11월 취득 후 거주(조정지역), B주택 용인시 기흥구 2018년 11월 취득 (취득 당시 비조정지역 2018년 12월 31일 조정지역으로 지정)
▶ 판단 : 취득 후 조정지역으로 편입이 되어도 B주택 취득 당시 비조정지역 판단하므로 3년 매각 가능

■ 사례 2. 기존 주택 취득 후 1년 내 대체 취득하는 경우

A주택 금천구 독산동 2017년 10월 취득(조정지역), B주택 동대문구 휘경동 2018년 9월 취득(조정지역)
▶ 판단 : 지역불문하고 기존주택 취득 후 1년 내 대체 주택을 취득하였으므로 비과세 혜택 없음

■ 사례 3. 조정지역 지정 전 분양권 당첨되는 경우 : 2018년 9월 13일 이전

A주택 성동구 왕십리 2013년 11월 취득 후 거주(조정지역), B주택 마포구 대흥동 2016년 12월 분양권 당첨(조정지역, 2020년 4월 입주 예정)
▶ 판단 : 조정지역 B주택은 2018년 9월 13일 이전 매매계약이 체결하였으므로 3년 내 매각 시 A주택 비과세 혜택 가능
* 법 개정 이전에 매매계약을 체결한 납세자에게 세법 예측 가능성을 고려해 개정 전 법을 적용합니다.

■ 사례 4. 취득 시 조정지역에서 그 이후 비조정지역으로 해제되는 경우 : 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일

A주택 서대문구 홍은동 2015년 취득 후 거주(조정지역), B주택 남양주시 호평동 2018년 10월 취득(취득 시 조정지역이였으나 그 이후 2019년 11월 8일 조정지역 해제)
▶ 판단 : 조정지역이 해제되어도 B주택 취득 당시 조정지역이였으므로 취득 시로 판단하여 2년 내 매각 시 A주택 비과세 혜택 가능

■ 사례 5. 조정지역에서 조정지역으로 이사 : 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일

A주택 관악구 신사동 2018년 10월 취득(조정지역), B주택 은평구 신사동 2019년 11월 취득(조정지역)
▶ 판단 : 조정지역으로 이사하는 경우에 해당하므로 2년 내 매각 시 A주택 비과세 혜택 가능. 다만, A주택 취득 당시 조정지역이므로 2년 거주 2년 보유해야 함

■ 사례 6. 조정지역에서 조정지역으로 이사 : 2019년 12월 17일 이후 취득

A주택 서대문구 창천동에 2015년 10월 취득(조정지역), B주택 도봉구 쌍문동에 2020년 1월 취득(조정지역)
▶ 판단 : 2019년 12월 17일 이후 조정지역 주택을 취득하였으므로 1년 내 매각 후 B주택에 1년 내 전입 시 A주택 비과세 혜택 가능

■ 사례 7. 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우 대체 주택에 임차인이 있는 경우 : 2019년 12월 17일 이후 취득

A주택 마포구 대흥동 2016년 취득 후 거주(조정지역), B주택 서초구 서초동 2020년 1월에 취득(조정지역 : 서초동 주택에 임차인 거주 만기일이 2021년 10월)
▶ 판단 : 2019년 12월 17일 이후 조정지역 주택을 취득하였으므로 1년 내 매각 후 1년 내 전입 시 A주택 비과세 혜택 가능. 다만, B주택에 임차인이 거주하므로 2021년 10월까지 연장 가능(취득 후 2년 내)

※ 위 사례주택은 9억 이하 주택을 가정함

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