최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

부동산 무상 취득에 따른 취득세 과세표준은?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (39) 부동산 무상 취득시 취득세 과세표준 2020년 8월 12일 이후부터 조정대상지역 내 주택을 증여로 취득하는 경우 취득세율이 인상이 되었습니다. 취득세율이 증가되어 많은 납세자들이 취득세에 관심을 가지게 되었습니다. 부동산을 무상으로 받는 경우 취득세율에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 1. 취득세율 유형 취득가액 세율 (부대비용 포함) 증여 일만/국민주택규모 4.0% / 3.8% 상속 농지/농지외/ 국민주택규모 2.56% / 3.16% / 2.96% - 조정대상 지역 내 3억 원 이상 : 13.4% - 단, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 : 4% 2. 취득세 과세표준 1) 상속 및 증여세법 부동산을 증여나 상속으로 취득하는 경우 증여세는 증여일의 말일부터 3개월 이내 증여세 그리고 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내 상속세를 신고를 해야 합니다. 이때 국세인 상속세 또는 증여세는 시가(매매사례가)로 부동산 가격을 신고해야 합니다. 만약 시가가 없는 경우에는 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정하고 있습니다. 2) 취득세법 부동산을 증여나 상속으로 취득하는 경우 취득세는 취득한 날부터 60일 이내 신고 납부하셔야 합니다. 이때 지방세인 취득세는 무상으로 취득하는 경우 기준시가로 신고할 수 있습니다. 3. 사례 1) 매매사례가 있는 아파트를 증여하는 경우 예시 : 조정지역 내 기준시가 7억, 매매사례가 10억 아파트를 증여하는 경우 (1) 국세 : 증여세 과세표준 10억 (2) 지방세 : 취득세 과세표준 7억 2) 매매사례가 있는 아파트를 부담부 증여하는 경우 예시 : 전세보증금 3억, 기준시가 7억, 매매사례가 10억 (1) 국세 : 양도소득세 부분 ...
윤수정 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

7.10 부동산대책 후속…취득세 개정 핵심 내용은?

윤수정 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 윤수정 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (36) 취득세 개정 7.10 부동산대책의 후속 대책으로 개정 취득세가 8월 4일 국회를 통과함에 따라 오는 8월 11일부터 시행에 들어갈 예정이다. 이번 개정의 핵심사항은 부동산안정화 정책의 후속답게 다주택자와 법인의 주택취득세율 인상이다. 예전에는 주택가액에 따라 1주택에서 3주택까지는 취득세율이 1~3%였지만, 현재는 ▴처음으로 주택을 취득할 경우 주택가액에 따라 1~3%(조정지역 여부 무관), ▴1주택을 보유한 상태에서 두 번째 주택의 경우 조정대상지역은 8%(비조정대상지역 1~3%), ▴2주택을 보유한 상태에서 세 번째 주택인데 비조정대상지역이면 8%, 조정대상지역이면 12%이다. ▴4주택 이상이나 법인은 무조건 취득세율이 12%로 대폭 인상되었다. 단, 정부대책 발표일인 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매계약을 체결하고, 법 시행일로부터 3개월(공동주택 분양계약을 체결한 경우에는 3년) 이내 취득한 경우에는 종전 세율을 적용한다. 아울러 다주택자들이 부동산관련 세부담이 커짐에 따라 남한테 파는 대신 자녀에게 증여하는 사례가 늘어남에 따라 정부는 증여시 취득세율을 인상하였다. 예전에는 3.5% 단일세율이였으나 이제는 조정대상지역내 시가표준액 3억 원 이상 주택이면 12%가 적용된다. 그 외의 주택의 경우 증여시 취득세율은 종전과 동일하다. 단, 1세대 1주택자가 해당주택을 배우자나 직계존비속에게 증여를 한다면 종전의 3.5% 취득세율이 적용된다. (시가표준액은 종합부동산세에서 쓰고 있는 기준시가, 매년 4월에 발표하고 있는 주택고시가격과 같은 말로 지방세에서는 시가표준액이라는 용어를 쓰고 있다.) 개정된 취득세의 시행일은 공포한 날부터 시행한다고 되어 있으나, 7.10 대책 발표일 이전에 주택매매계약(공동주택 분양계약포함)을 체결한 경우에는 해당주택의 주택에 대해 종전 세율을 적용한다. 다만, 해당 ...
최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’(34) 양도소득세와 취득세 주택수 계산

헷갈리는 ‘양도세와 취득세 주택수’ 제대로 알아보자

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’(34) 양도소득세와 취득세 주택수 계산 최근 7월 10일 다주택자 취득세율 강화 대책이 발표됐습니다. 그런데 취득세율 적용하는 주택수 판정하는 것이 생각보다 어렵습니다. 또한 양도소득세 주택수와 달리 적용이 되므로 신중하게 판단하셔야 합니다. 그럼, 오늘 칼럼에서는 주택수 판정에 관해서 사례 및 법령을 정리해 보겠습니다. 법령을 정리하는 것이 좀 따분할 수도 있지만, 이 부분에 대한 정확한 해석을 위해서 같이 기술하겠습니다. Q1. 30세 미만 독립세대 미혼 자녀가 보유한 주택수 1. 주택수 포함 여부 a. 양도소득세 : 주택수 불포함 b. 취득세 : 주택수 포함 2. 법령 a. 양도소득세 소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위) 3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 10 분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 b. 취득세 지방세법 시행령 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 (중간 생략) 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가... (이하 생략) 3. 법령 해석 a. 양도소득세 소득세는 실질과세라는 원칙에 따라 30세 미만 미혼자녀라고 할지라도 본인의 소득으로 생활을 할 수 있다면 별도 세대를 구성할 수 있습니다. b. 취득세 취득세는 법령 자체에 30세 미만 미혼의 경우 같은 가구에 속한 것으로 본다고 규정을 하였기 때문에 실질보다는 형식에 의해서 법을 적용하는 것입니다. 4. 사례 ...
알쏭달쏭 세목별로 달라지는 ‘주택수’ 산정기준

알쏭달쏭 세목별로 달라지는 ‘주택수’ 산정기준

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (15) ‘양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세, 취득세’ 적용시 주택수 현재 세법에서는 ‘주택수’에 따라서 법 적용을 달리하고 있습니다. 그런데 양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세 그리고 취득세에서 주택수 산정기준이 조금씩 다릅니다. 오늘 칼럼에서는 세법마다 달라지는 주택수 산정방법을 알아보겠습니다. ■ 양도소득세 양도소득세에서 주택 1채(9억 이하)의 경우 비과세, 하지만 조정지역 2주택 이상인 경우 10% 또는 3주택의 경우 20% 중과가 되므로 주택수 산정이 매우 중요합니다. 1. 1세대(동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구)의 세대 구성원의 주택수는 모두 포함하여 산정. 2. 배우자 공동 소유 : 배우자 공동 소유시 1주택. 3. 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 소수 지분자는 주택수 계산시 제외 1. 아버지&어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역, 동일세대) : 1세대 구성원 주택수는 모두 합산하므로 3채 보유 1) 공동소유 주택A 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용 2) 아버지 주택B 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용 3) 자녀 주택C 매도시 : 3주택 중 한 채 매도 20% 중과 세율 적용 30세 미만 자녀가 세대분리를 하고 중의소득 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도 세대로 인정. (미성년자 제외) ■ 종합부동산세 종합부동산세에서 주택수에 따라 3주택 및 조정지역 2주택의 경우 세율이 1주택과 달리 적용되므로 중요합니다. 또한 다음 연도 세부담 상한에 영향을 미칠 수가 있습니다. 1. 종합부동산세는 인별 과세이므로 세대원의 주택수를 합산하지 않음. 다만, 1세...
서울시 최준석 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

상속세는 안 내도 취득세는 내야한다? 절감 방법은?

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 매주 금요일(발행일 기준)에 연재되는 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ 세 번째 시간, 이번 연재는 최준석 세무사가 맡아 진행합니다. 최준석 세무사는 서대문구 마을세무사, 네이버 전문상담위원으로 활동하고 있으며, 생활에 꼭 필요한 세무 상식을 누구나 이해하기 쉽게 풀어낼 예정입니다. 새롭게 바뀐 ‘내 손안에 서울’ 전문칼럼에 많은 관심과 성원을 부탁드립니다. 최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (3) 상속재산에 대한 취득세와 양도세 상속은 나와 상관없는 얘기일까? 상속세를 계산할 때 기본적으로 5억 원 또는 10억 원을 공제받을 수 있습니다. 상속재산이 상속공제액 이하에 해당돼 납부할 상속세가 없더라도 상속재산이 부동산인 경우에는 주의를 기울이셔야 합니다. 조금만 살펴보면 상속으로 취득한 주택의 취득세 및 양도세를 절감할 수 있는데요, 사례를 통해 알아볼까요? 시골에 아버지와 어머니가 생활하시던 아버지 명의 주택이 한 채 있었습니다. 자녀는 아들과 딸이 있었습니다. 그러던 와중 아버지께서 돌아가셨습니다. 두 명의 자녀에게는 각자의 주택이 있었습니다. 취득세 보통 주택을 취득하게 되면 상속 등기시 취득세가 발생합니다. 다만 무주택자가 주택을 상속받는 경우 취득세를 2% 감면받을 수가 있습니다. 주택을 공동으로 상속 받은 경우 지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 무주택자 여부를 판단합니다. 만약 무주택자인 어머니의 지분이 조금이라도 많다면 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 그러므로 주택 지분을 어머니에게 조금 양보한다면 취득세를 감면 받을 수가 있습니다. (지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 많은 사람 순으로 판정) 상속 취득 후 양도 어느덧 시간이 흘러 아버지에게 상속 받은 주택을 양도하는 경우 상속으로 인한 주택의 취득가 산정에 대한 문제가 발생합니다. 상속으...
민간어린이집이 2년 미만 내에 국공립어린이집으로 용도 변경해도 `취득세 면제`를 유지할 수 있게 됐다

민간어린이집, 국공립 전환해도 취득세 면제돼요

민간어린이집이 2년 미만 내에 국공립어린이집으로 용도 변경해도 `취득세 면제`를 유지할 수 있게 됐다 A씨는 2014년 민간어린이집 설립 당시 취득세를 면제받았다. 2016년 초 A씨는 국공립어린이집 전환을 위해 관련 서류를 신청하고 위탁운영계약을 체결했다. 자치구는 이를 2년미만 용도 변경(지방세특례제한법 제178조)으로 판단하고 취득세를 다시 추징하였다. 이에 A씨는 보육정책에 부응하기 위해 국공립어린이집으로 전환해 위탁운영할 뿐 어린이집을 계속 운영하고 있어 취득세 추징이 부당하다고 주장했다. 민간어린이집이 국공립으로 전환해도 설립 당시 면제받았던 취득세를 내지 않아도 된다는 결정이 나왔다. 서울시 지방세심의위원회는 지난 28일 '공개 세무법정'을 열고 민간어린이집이 국공립으로 바뀌어도 설립 당시 면제받았던 취득세를 다시 내지 않아도 된다는 판단을 내렸다. 이번 공개 세무법정은 국공립어린이집으로 전환 후 1,200만원의 취득세를 추징하게 된 A씨가 지방세심의위원회에 지난 7월 이의신청을 제기하면서 열리게 됐다. 공개 세무법정은 비공개로 진행됐던 지방세 이의신청에 대한 심의과정을 시민들에게 공개하고 민원인이 직접 참여해 자신의 입장을 변론할 수 있도록 하는 권리구제 제도다. 서울시는 타 지자체도 해당되는 사안으로 판단해 행정안전부에 유권해석을 의뢰했으며 행정안전부는 ‘어린이집의 설치‧운영 범위에 부합하게 연속되는 경우 취득세 추징 요건에 해당되지 않는다’고 해석했다. 지방세심의위원회는 행정안전부의 유권해석을 바탕으로 A씨에게 취득세를 다시 돌려주라는 결정을 내렸다. 이번 결정으로 국공립으로 전환했다가 취득세를 추가 징수당한 어린이집 3곳이 취득세를 다시 돌려받게 된다. 아울러 국공립으로 전환 예정인 30개 민간어린이집도 취득세 추징을 면하게 됐다. 조욱형 서울시 재무국장은 “이번 결정으로 민간어린이집의 국공립 전환에 보다 탄력을 받을 것으로 기대된다”며 “앞으로도 공개 세무법정을 통해 시민들이 억울하게 세금을 내는 일...
건물

신축건물 취득세 신고, 이젠 쉽게 하세요

서울시는 신축건물에 대한 취득신고시 과세표준이 되는 취득비용을 납세자가 전문가의 도움 없이도 스스로 점검할 수 있도록 ‘신축비용 A to Z’를 개발, 4월 1일부터 시민들에게 제공합니다.취득세와 같은 신고납부 세목은 납세자가 납부할 세금을 직접 계산하여 납부하도록 되어 있으나, 신축건물의 경우 지방세법상 포괄적으로만 규정되고 구체적인 가이드라인이 없어 과세표준을 확정하는데 어려움이 많았습니다.지방세법 제10조 및 같은 법 시행령 제18조에 의하면 신축건물 취득세는 취득시기를 기준으로 당해 건축물을 취득하기 위해 지급하였거나 지급하여야 할 직접‧간접비용 및 그에 준하는 비용으로 신고하여야 합니다. 그러나 시민들이 ‘간접비용 및 그에 준하는 비용’을 판단하는데 어려움이 많아 가산세 부담 등 납세불편으로 개선이 시급했습니다. 신축건물 `신축비용 A to Z`을 이용한 취득세 신고 순서서울시는 신축건물에 대한 ‘신축비용 A to Z’ 마련을 위해 지난 11~12월 세무공무원, 공인회계사회·세무사회 등과 합동 세미나 개최 및 25개 자치구 관계 공무원 의견수렴을 거쳤습니다.‘신축비용 A to Z’는 기본점검 사항과 신축 과세표준 점검표로 구성하였고, 건축물이 단일용도가 아닌 경우 사용용도별(일반, 중과, 감면) 과세표준 안분계산방법을 첨부하였습니다.기본점검사항에서는 취득세율과 취득일, 납부일을 알려주고, 신축건물 과세표준 점검표는 일괄도급공사와 부분도급·직접공사로 나누어 일괄도급공사는 도급공사금액과 각종 부담금의 항목으로, 부분도급 ·직접도급공사는 대분류, 중분류, 세분류로 구성항목을 정형화했습니다.사용용도별(일반, 중과, 감면) 안분계산방법은 해당용도별 면적에 따라 과세표준을 구분 산출하여 지방세법에서 규정한 세율(일반세율 2.8%, 중과세율 2.8~8.4%, 감면세율 2.8% × 25~100% 감면)을 적용하여 취득세액을 간이 계산할 수 있도록 구성했습니다.부분도급 · 직접 공사에 대한 과세표준 구성항목은 재료비, 노무비, 경비로 대분류하고 그 안에 지급수수료, ...
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새해 공공요금과 세금, 무엇이 바뀌나

오르는 공공요금도 있고, 줄어드는 세금도 있다. 공원이 늘어나는가 하면 역사적 명소가 복원되고 시민들의 건강을 위협하는 위해물질과 공기질에 관한 관리는 더욱 철저해진다. 경제·주택·환경 분야에서 올해 달라지는 시의 주요한 정책들을 알아본다. 상ㆍ하수도 요금 인상 11년간 동결됐던 상수도 요금이 드디어 2012년 3월부터 평균 9.6% 인상된다. 가정용 1단계(0~30㎥)의 요금은 현행 320원에서 40원 인상된 360원. 3인 가족을 기준으로 하여 월평균 17톤을 사용한다면 680원을 추가 부담하게 되는 셈이다. 하수도 요금도 오른다. 인상율은 작년 대비 평균 35%. 원가(775원/1㎥) 현실화율이 37%정도인 현재 상황에서 불가피한 조치로 가정용 1단계(0~30㎥)의 요금은 현행 160원에서 60원 인상된 220원이며, 3인 가족 기준 월평균 17톤 사용시 작년의 2,720원에서 1,020원 오른 3,740원을 부담해야 한다. 주택 유상거래 취득세 감면비율 변경, 상속으로 인한 취득세 신고 납부기한 변경 2012년 1월부터는 서민 세부담 경감을 위해 ‘9억원 이하 1주택자’의 경우 50%를 감면하여 2%의 세율을 적용하게 된다. 물론 9억원 초과 주택과 2주택 이상 소유자는 종전과 같이 매매대금의 4%에 해당하는 취득세를 내야 한다. 한편 상속을 받은 경우 이제까지는 국세인 상속세와 지방세인 취득세 신고․납부기한이 서로 달라 혼란을 초래했으나 2012년부터 똑같은 기한으로 변경되어 편해졌다. 상속에 따른 취득세 신고·납부기한은 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내다. '대학생주택' 희망하우징 공급 확대 하숙집과 자취방 대란에 시달리는 대학생들의 '방 걱정'을 덜기 위해 다가구주택을 매입해 대학생 주택으로 전환하는 희망하우징(유스하우징) 사업이 올해 한층 확대된다. 뉴타운, 정비사업 구역 내의 임대주택, 부분임대아파트 공급을 비롯해 노후공가 개보수, 시·구유지를 활용한 임대주택 신축, 정비사업구역 내의 대학생 기숙사 건립 등 다양한...