오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’

임대차법 개정…계약갱신요구 언제부터 할 수 있나?

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ 오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (21) 개정 주택임대차보호법 살펴보기 - 계약갱신청구권 지난 7월 31일 ‘전·월세 인상율 상한제, 계약갱신청구권 등’을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 개정·시행됐다. 개정된 내용 중 ‘계약갱신청구권’에 대해 먼저 알아보자. ‘계약갱신청구권’이란 ‘① 2회 이상 임대료의 연체, ② 거짓 등 부정임차, ③ 합의된 상당한 보상, ④ 임대인의 동의 없이 임차인의 전대차, ⑤ 고의 또는 중과실에 의한 주택의 파손, ⑥ 주택의 멸실로 목적달성 불가능, ⑦ 철거나 재건축하기 위해 주택의 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 임대인(직계존·비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 현저한 의무위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’가 없는 한, 임차인이 임대인에게 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 권리를 의미한다. 개정 주택임대차보호법은 위 계약갱신청구권에 대한 내용을 신설했고, 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하되, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있다. 개정 전에는 임대인이 2년의 임대차기간 만료 전 계약갱신을 거절하면 임차인은 이사를 가야했다. 하지만 개정법에 따르면 임차인이 임대차기간 만료 전 계약갱신을 요구하면, 임대인은 위의 9가지 사유가 없는 한 계약갱신을 거절하지 못하게 된다. 이로 인하여 임차인은 위 9가지 사유가 없는 한 4년까지 거주할 수 있게 되어 주거안정에 도움을 주게 된다. 임차인은 이러한 계약갱신청구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전에 행사할 수 있다. 예를 들면, 임대차기간 만료일이 2020년 9월 30일인 경우 1개월 전인 2020년 8월 29일까지 계약갱신을 요구하는 의사표시가 임대인에게 도달하여야 한다. 이러한 계약갱신의 의사표시방법에는 제한이 없지만, 증거확보차원에서 말과 함께 문자, 카카오톡, 우편,...
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전세보증금 돌려받는 법! ‘임차권 등기명령’에 대해

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ 오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (17) 주택임차권 등기명령 제도 통상적으로 주택임대차계약을 체결한 후 전입신고를 하고 해당 임차주택을 점유하여 생활하게 된다. 이후 임대차기간이 만료되면 임차보증금을 반환 받고 다른 곳으로 이사를 나가게 된다. 그런데 간혹 임대인이 재정상황이 좋지 못하거나, 새로운 임차인을 찾지 못해 임차보증금을 제때 반환하지 못하는 경우들이 있다. 이때 임차인은 보증금을 받지 못한 상황에서 전출을 할 수 없고, 이사도 나갈 수 없다. 보증금을 받지 못한 상태에서 전출을 하거나 이사를 나가게 되면 전입신고와 점유를 통해 취득한 대항력(주택양수인과 후순위권리자에게 임차권을 주장하는 것)과 우선변제권(주택임대차보호법상 보증금을 우선 받을 수 있는 권리)을 상실할 수 있기 때문이다. 대항력은 전입신고와 점유라는 2가지 요건을 모두 갖추었을 때, 우선변제권은 대항력 요건과 임대차계약증서에 확정일자를 모두 갖추었을 때 취득하게 되고, 위 요건 중 하나라도 갖추지 못하게 되면 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다. 이러한 상황을 해결하기 위해 주택임대차보호법에 따라 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 이미 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추고 있는 때에는 전출신고를 하거나 이사를 가더라도 기존의 효력이 유지되도록 하는 임차권등기명령에 의한 등기 제도를 규정하고 있다. 임차권등기명령에 의한 등기가 이루어지면, 이미 대항력과 우선변제권을 갖추고 있던 임차인은 등기시를 기준으로 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하게 되므로, 임차권등기명령에 의한 등기 후에 이사를 나가거나 전출신고를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지하게 된다. 또한 임차권등기명령에 의한 등기가 이루어진 주택을 임차한 새로운 임차인은 소액임차인의 최우선변제권이 부정된다. 이는 임차권등기명령에 의해 등기를 한 기존의 임차인을...