오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’

개정된 주택임대차 보호법…전월세 인상율 상한제

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ 오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (22) 개정 주택임대차보호법 살펴보기 – 전·월세 인상율 상한제 지난 7월 31일 ‘전·월세 인상율 상한제, 계약갱신청구권 등’을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 개정·시행됐다. 지난 칼럼에 이어 오늘은 개정된 내용 중 전·월세 인상율 상한제에 대해 알아보자. 전·월세 인상율 상한제와 관련해 개정 주택임대차보호법에서 달라진 점은 크게 2가지이다. 첫 번째는 종전 시행령에 규정하고 있던 전·월세 인상율 5% 상한제를 상위법령인 법에서 직접 규정한 점이고, 두 번째는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도의 경우 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 다르게 정할 수 있도록 한 점이다. 주택임대차보호법은 당사자가 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는 차임증감청구권을 인정하면서, “증액”의 경우 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록 전·월세 인상율 5% 상한제를 규정했다. 전·월세 인상율 5% 상한제는 임대료를 인상하더라도 종전 임대료의 5%를 초과해 인상할 수 없다는 내용이다. 즉, 임대료를 인상하더라도 최대 5% 또는 5%보다 낮게만 인상할 수 있다. 한편, 임대인과 임차인이 임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 5%초과 인상하는 것에 합의하였더라도, 5%를 초과한 부분은 주택임대차보호법에 위반되어 무효가 되고, 임차인은 초과부분에 대하여 임대인에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있다. 임대료 인상은 약정한 차임 등이 조세 등 부담증감, 경제사정 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에만 인정되므로, 임차인이 임대인의 임대료 인상 요구에 항상 응해야 하는 것은 아니다. 또한 특별시·광역시 등에서 조례로 인상율 상한을 5...
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임대차법 개정…계약갱신요구 언제부터 할 수 있나?

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ 오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (21) 개정 주택임대차보호법 살펴보기 - 계약갱신청구권 지난 7월 31일 ‘전·월세 인상율 상한제, 계약갱신청구권 등’을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 개정·시행됐다. 개정된 내용 중 ‘계약갱신청구권’에 대해 먼저 알아보자. ‘계약갱신청구권’이란 ‘① 2회 이상 임대료의 연체, ② 거짓 등 부정임차, ③ 합의된 상당한 보상, ④ 임대인의 동의 없이 임차인의 전대차, ⑤ 고의 또는 중과실에 의한 주택의 파손, ⑥ 주택의 멸실로 목적달성 불가능, ⑦ 철거나 재건축하기 위해 주택의 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 임대인(직계존·비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 현저한 의무위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’가 없는 한, 임차인이 임대인에게 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 권리를 의미한다. 개정 주택임대차보호법은 위 계약갱신청구권에 대한 내용을 신설했고, 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하되, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있다. 개정 전에는 임대인이 2년의 임대차기간 만료 전 계약갱신을 거절하면 임차인은 이사를 가야했다. 하지만 개정법에 따르면 임차인이 임대차기간 만료 전 계약갱신을 요구하면, 임대인은 위의 9가지 사유가 없는 한 계약갱신을 거절하지 못하게 된다. 이로 인하여 임차인은 위 9가지 사유가 없는 한 4년까지 거주할 수 있게 되어 주거안정에 도움을 주게 된다. 임차인은 이러한 계약갱신청구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전에 행사할 수 있다. 예를 들면, 임대차기간 만료일이 2020년 9월 30일인 경우 1개월 전인 2020년 8월 29일까지 계약갱신을 요구하는 의사표시가 임대인에게 도달하여야 한다. 이러한 계약갱신의 의사표시방법에는 제한이 없지만, 증거확보차원에서 말과 함께 문자, 카카오톡, 우편,...