오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’

전세보증금 돌려받는 법! ‘임차권 등기명령’에 대해

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ 오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (17) 주택임차권 등기명령 제도 통상적으로 주택임대차계약을 체결한 후 전입신고를 하고 해당 임차주택을 점유하여 생활하게 된다. 이후 임대차기간이 만료되면 임차보증금을 반환 받고 다른 곳으로 이사를 나가게 된다. 그런데 간혹 임대인이 재정상황이 좋지 못하거나, 새로운 임차인을 찾지 못해 임차보증금을 제때 반환하지 못하는 경우들이 있다. 이때 임차인은 보증금을 받지 못한 상황에서 전출을 할 수 없고, 이사도 나갈 수 없다. 보증금을 받지 못한 상태에서 전출을 하거나 이사를 나가게 되면 전입신고와 점유를 통해 취득한 대항력(주택양수인과 후순위권리자에게 임차권을 주장하는 것)과 우선변제권(주택임대차보호법상 보증금을 우선 받을 수 있는 권리)을 상실할 수 있기 때문이다. 대항력은 전입신고와 점유라는 2가지 요건을 모두 갖추었을 때, 우선변제권은 대항력 요건과 임대차계약증서에 확정일자를 모두 갖추었을 때 취득하게 되고, 위 요건 중 하나라도 갖추지 못하게 되면 취득하였던 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다. 이러한 상황을 해결하기 위해 주택임대차보호법에 따라 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 이미 대항력과 우선변제권의 요건을 갖추고 있는 때에는 전출신고를 하거나 이사를 가더라도 기존의 효력이 유지되도록 하는 임차권등기명령에 의한 등기 제도를 규정하고 있다. 임차권등기명령에 의한 등기가 이루어지면, 이미 대항력과 우선변제권을 갖추고 있던 임차인은 등기시를 기준으로 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하게 되므로, 임차권등기명령에 의한 등기 후에 이사를 나가거나 전출신고를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지하게 된다. 또한 임차권등기명령에 의한 등기가 이루어진 주택을 임차한 새로운 임차인은 소액임차인의 최우선변제권이 부정된다. 이는 임차권등기명령에 의해 등기를 한 기존의 임차인을...
서울시청 청사

[설명자료]청년에겐 보증금 버거운 역세권 청년주택

청년에겐 보증금 버거운 역세권 청년주택(2020.05.22.) ◆ “더 큰 문제는 서울시의 소득기준 완화 이후 나타났다. 시가 입주자를 다시 모집할 때 월 560만원 이하인 청년도 신청할 수 있게끔 하자 공무원·금융종사자들이 지원하기 시작한 것이다.… 시가 완화된 소득기준으로 제시한 월 560만원 이하는 사실상 소득 기준을 보지 않겠다고 선언한 셈이다.”는 보도 관련 - 우리 시는 2019.8.14. “역세권청년주택 입주자 선정기준 및 임대료 산정기준”을 수립한 후 지금까지 소득기준을 변경한 사실이 없음 - 입주자 선정 기준은 저소득자를 우선 배려하기 위하여 소득(전년도 3인 이하 도시근로자 월평균 소득 기준)에 따라 공급 시 순위(1~3순위)를 두고 있으며 1순위에서 다 공급되지 않으면, 2~3순위로 순차적으로 넘어 가게 되어 있음 - 역세권 청년주택 중 공공임대주택의 경우 1순위는 기준소득의 50%인 270만원(청년 1인은 40%), 2순위는 70%인 378만원(청년 1인은 50%), 3순위는 100%로 540만원(청년 1인은 70%)이며, - 민간임대주택 특별공급은 1순위가 기준 소득의 50%(270만원), 2순위 100%(540만원), 3순위 120%(648만원)임(`19년 입주자 모집 기준) - 우리 시는 역세권청년주택 입주자의 소득기준을 정할 때 청년단체 및 전문가들과 여러 차례 간담회 등 숙의과정을 거쳐 공공임대주택은 기준 소득의 100% 이하, 민간임대주택 특별공급은 기준 소득의 120% 이하로 결정하였으며, 저소득자의 입주를 촉진하기 위해 순위를 둔 것이며, 기준 결정 후 지금까지 변경 없이 시행하고 있음 문의전화: 02-2133-6289 ...
서울시청사

[해명자료]서울시 사회주택 들어갔던 청년들, 월세 보증금 떼일 판

서울시 사회주택 들어갔던 청년들, 월세 보증금 떼일 판(2020.02.11.) ◆ “입주자들은 서울시 담당 부서와 시청 민원 창구를 통해 해결 방안을 찾아달라고 요구하고 있다. 대학생 B씨는 서울시나 업체나 기다려 달라는 말뿐 아무런 조치를 해주지 않는다” 등 “서울시 사회주택 들어갔던 청년들, 월세 보증금 떼일 판”이라는 보도 관련 - 보도된 협동조합은 사회주택 9개 유형 중 하나인 빈집살리기 프로젝트 사업(15개동 166호)을 주로 추진한 사업자이며, 사회주택 운영 중 자체 임대 사업장을 과도하게 확대하면서 ‘19년 초부터 재정난이 심화되어 임대보증금을 돌려주지 못하는 등 정상적인 사업운영이 어려워지게 된 것임 ※ 빈집살리기 프로젝트는 서울시가 정비사업 해제구역 등에 위치한 빈집을 활용해 청년들에게 저렴한 임대주택을 공급하고, 주변 환경 개선 및 지역 활성화를 위해 추진한 사업으로, 서울시에서 주택의 건축이나 리모델링에 필요한 비용의 일부를 민간 사업자에게 지원(면적 별로 2~4천만원)하고, 민간 사업자는 서울시에서 요구하는 저렴하고 안정적인 임대주택을 제공(‘15~’17년말까지 38개동 246호 공급, ‘17년이후로 빈집살리기 프로젝트 사업은 중단) - 이에 서울시는 입주자 등에게 피해가 발생하지 않도록 ‘19.7월부터 사업자 면담 및 한국사회주택협회 등 관계 기관 대책 협의, 회생 전문 법인 컨설팅 등 대책 마련을 위해 노력을 하였으며, 해당 사업장의 안정적인 운영 및 퇴거자 임대보증금 보호 등을 위해 사업자 변경을 추진하였음 - ‘19.10월 한국사회주택협회 산하 회원사들(5개 법인)이 공동 대응을 위한 특수목적법인 ㈜사회주택관리를 설립하고, 해당 사업장 인수 협의를 서울시 참여하에 추진하여 ‘19.12.20. 사업권 양도·양수 협약을 체결하였음 ◆ 현재 서울시는 신규 사업자와 기 퇴거자 미반환 임대보증금 지급을 위한 구체적 지급 계획 마련을 위해 협의 중에 있음 - 신규 사업자는 올해 1월초부터 기 퇴거자들에게 개별적으...
서울시청사

[설명자료]서울시가 운영하는 고척돔 상가, 마지막 밥집마저 “폐업”

◆ 월세 법정상한선 5% “올 월세, 법정 上限 5% 넘게 올려”와 관련 - 고척돔 지하상가는 ‘공유재산법’의 적용을 받는 행정재산으로 그 대부료 결정은 ‘공유재산법’ 및 동법 시행령에 근거하고 ‘서울특별시 공유재산 및 물품관리조례’의 규정에 따라 대부료가 최종 결정된 것임. - 또한 고척돔 지하상가는 다른 민간상가와는 달리 보증금을 별도로 징수하고 있지 않음. ◆ “폐업하고 나간 점포 24곳의 관리비 부담까지 남은 7개 점포에 분담해 전가했다”와 관련 - 2017년 4월부터 2017년 12월까지는 당초 31개 점포가 부담하던 지하 공용화장실 상하수도요금을 남은 7개 점포가 분담하였음. 해당 기간 동안 7개 점포가 추가 부담한 비용은 1,598,654원임. - 이에 공단은 입점점포의 입장을 고려하여, 2018년 3월에 공용부분 관리비 부과방식을 ‘공실점포 면적 분은 공단이 부담하고 7개 점포는 해당점포 면적분에 대해서만 부담하는 것’으로 개선하였음. 그리고 종전 추가 부과된 금액은 소급하여, 2018년 3월∼5월분 관리비 부과 시 정산, 차감하는 방식으로 환불조치 하였음. ◆ “월세를 올린 결과, 고척돔 흑자가 불어나고 있다” 관련 - 고척스카이돔 전체 수입은 2016년 9,122백만원, 2017년 11,086백만원, 2018년 12,576백만원이며, 지출은 2016년 6,458백만원, 2017년 6,867백만원, 2018년 6,484백만원임. - 2018년 12,576백만원 중 수입내역은 야구경기 1,953백만원, 광고수입 3,492백만원, 공연수입 3,407백만원, 히어로즈 등 사용료 2,435백만원, 기타 주차료 등 1,209백만원, 지하상가 80백만원으로 지하점포가 전체수입에서 차지하는 비중은 0.6% 내외로 월세인상이 고척돔 수입에 미치는 영향은 미미함. ◆ 서울시설공단은 당초 지하판매시설 전체에 대한 운영사업자를 선정하여 위탁운영하였으나 운영사업자의 사용료 체납, 매출금 횡령 등으로 업체에 대한 사용수익...
서울시청

[국감설명자료]역세권 청년주택, 정작 청년층엔 ‘그림의 떡?’

◆ 역세권청년주택의 임대료는 공공임대는 주변시세의 30%, 민간임대 특별공급분은 주변시세의 85%, 민간임대 일반공급분은 시세의 95% 이하로 책정됨. 특히, 최초 임대료는 한국감정원의 주변 시세조사 결과를 근거로 전문가로 구성된 ‘역세권 청년주택 운영위원회’가 심의, 결정하기 때문에 대상지 인근 시세보다 높을 수 없는 구조임. ◆ 청년주택 임대료가 주변 원룸보다 두 배나 높다는 일부 언론보도는 노후한 단독·다가구주택의 임대료와 비교한 것으로 신축아파트, 확장형 발코니, 주민편의시설을 갖춘 청년주택과 단순 비교는 불합리함. - 예를 들면, 충정로역 인근에 입주자 모집공고 한 역세권청년주택과 주변 오피스텔 등을 비교한 결과 동일한 보증금일 때 월세 비교 시 20㎡이하는 역세권 청년주택이 다가구(원룸)보다 월 6만원 더 낮으며, - 주변 오피스텔(신축)과 비교 시 면적별로 24~32만원 낮게 나타남 - 청년주택은 개인 거주공간 뿐만 아니라 입주민을 위한 창업공간, 북카페, 빨래방, 육아방 등 다양한 커뮤니티 공간을 담고 있어 공간활용적 측면에서 기존의 원룸과는 다른 측면에서 보아야 함 - 또한, 주거공간은 크기도 중요하지만 그 안을 구성하는 것도 중요하며 이를테면 방음, 단열, 채광, 통풍같은 것들인데 청년주택은 아파트의 구조를 가지고 있어 이러한 부분이 우수한 측면이 있음 ◆ 또한, 공공임대와 민간임대 특별공급에 대해 소득 및 자산에 따라 입주 우선순위를 두고 있음. 공공임대주택 1순위는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 50%이하, 2순위는 70%이하, 3순위는 100% 이하의 소득을 가진 청년계층을 대상으로 하는 등 소득이 낮은 청년계층에게 우선권을 주고 있어, 돈 많은 사람만 들어 갈수 있다는 주장과는 다름. - 실제로 충정로역 인근의 청년층에게 공급되는 민간임대주택 중 월임대료가 가장 비싼 주택의 경쟁률이 14.8로 가장 높았던 것으로 보아 수요자가 체감하는 월임대료는 높지 않은 것으로 판단됨 ◆ 서울시는 보증...
한국순환자원유통지원센터에서 받은 빈병파우치

쏠쏠한 ‘병테크’ 빈용기 버리지 말고 보증금 챙기세요!

한국순환자원유통지원센터에서 받은 빈병파우치 일요일은 우리 아파트의 재활용 분리수거 날이다. 종이, 플라스틱, 캔과 함께 신랑과 반주로 마시는 맥주병, 소주병도 포함된다. 빈병을 반납하면 보증금을 돌려받는다는 것은 알고 있지만, 얼마 되지 않는 동전을 위해 따로 모으는 것도 번거롭고, 무거운 병을 들고 가는 것도 귀찮기만 하다. 그런데 얼마 전 한국순환자원유통지원센터에서 빈병파우치를 선물로 받았다. 빈병파우치에는 빈병 6개가 들어간다. 빈병파우치를 선물로 받으니 괜히 사용하고 싶어졌다. 빈병을 파우치에 담아 아파트 상가 수퍼마켓에 가니, 세상에~ 소주병 하나에 100원이란다. 가만히 병을 살펴보니 빈용기보증금액이 적혀 있다. 빈병 6개를 반납하고 내 손바닥에는 500원짜리 동전 하나와 100원짜리 동전 하나가 생겼다. 울 막내가 좋아하는 과자 한 봉지를 살 수 있는 가격이다. 동네 슈퍼마켓에 빈용기 6개를 반납했더니 600원을 받았다. 빈용기를 자세히 보면 보증금액이 적혀있다. 집으로 돌아와 한국순환자원유통지원센터 홈페이지에 들어가 보았다. 빈용기보증금액이 2017년 1월 1일부터 올랐는데 전혀 모르고 있었다. 규격별 빈용기보증금액 (출처:한국순환자원유통지원센터) 빈용기보증금제도는 빈용기의 회수 및 재사용을 촉진하기 위한 제도이다. 빈용기는 집 앞의 가까운 수퍼마켓부터 대형마트까지 모든 소매점에서 반환할 수 있다. 마트가 오픈하지 않는 시간에는 빈병 무인회수기를 이용하면 된다. 빈병 무인회수기는 전국에 50여 개 정도 설치돼 있다. 빈병의 보증금은 190mL 미만의 크기는 70원, 400mL 미만은 100원, 1000mL 미만은 130원, 그 이상의 크기는 350원이다. ☞ 빈용기보증금제도 자세히 보기 한국순환자원유통지원센터는 빈용기보증금제도를 홍보하기 위해 12월 16일까지 페이스북 이벤트를 진행 중이다. 한국순환자원유통지원센터에서는 빈용기보증금제도에 대해 홍보하기 위해 페이스북 이벤트를...
주택ⓒ뉴시스

최대 4,500만원 지원 ‘장기안심주택’ 500호 공급

서울시가 무주택 서민들의 주거비 부담을 덜어주기 위해 전월세보증금의 30%를 지원하는 ‘보증금지원형 장기안심주택’ 500호를 공급한다. 이번 공급은 2017년도 공급물량 1,500호 중 3차에 해당한다. 500호 중 30%(150호)는 우선공급 대상이다. 이 가운데 20%(100호)는 신혼부부에게, 10%(50호)는 태아를 포함한 미성년자가 3인 이상인 다자녀가구에게 우선 지원한다. 시는 2016년도 9월부터 수시신청 접수를 받아 신청자들이 상시적으로 접수 할 수 있는 시스템을 갖추어 공급하고 있다. ‘보증금지원형 장기안심주택’은 전월세보증금 30%, 최대 4,500만원까지 최장 6년간 무이자로 지원하는 주거지원사업으로서 지난 2012년 도입 이후 매년 신청자를 받아 2016년 12월말 기준으로 5,681호에 전월세 보증금을 지원해 왔다. 주택 물색 시 개업공인중개사에게 중개 받을 경우, 법정 중개보수는 세입자가 부담하고, 주택소유자가 지급해야 하는 중개보수는 전액 시 재원으로 대납하고 있다. 지원 대상 주택은 순수 전세주택과 보증부월세주택(반전세)으로, 보증금 한도는 1인 가구의 경우 순수 전세의 전세금 또는 보증부월세의 기본보증금과 전세전환보증금의 합이 2억 2,000만 원 이하, 2인 이상의 가구의 경우 최대 3억 3,000만 원 이하의 주택이다. 다만 보증부월세의 경우 월세금액 한도는 최대 50만 원까지다. 특히, 서울시는 조례를 지난 5월 18일 개정해 전월세 보증금이 1억 원 이하(기존 6,000만 원 이하)에 해당하는 경우, 지원금액을 전월세 보증금의 50%, 최대 4,500만 원(기존 3,000만 원)까지로 상향하여 지원하도록 했다. ■ ‘보증금 지원형 장기안심주택’ 지원한도 구분 전세 보증부월세 대상주택 면적 전용면적 60㎡ 이하 (2인 이상 가구는 전용면적 85㎡ 이하) 보증금 등 전세...
주택ⓒ뉴시스

‘전월세 보증금 지원’ 장기안심주택 500호 공급

서울시가 무주택 서민들의 주거비 부담을 덜어주기 위해 전월세보증금의 30%를 지원하는 ‘보증금지원형 장기안심주택’의 올해 공급물량 1,500호 중 2차로 500호를 공급한다고 밝혔다. 이번에 공급하는 500호 중에 30%(150호)는 우선공급 대상이다. 이 가운데 20%(100호)는 출산장려 등을 위해 신혼부부에게, 10%(50호)는 태아를 포함한 미성년자가 3인 이상인 다자녀가구에게 우선 지원한다. ‘보증금지원형 장기안심주택’은 전월세보증금 30%, 최대 4,500만 원까지 최장 6년간 무이자로 지원하는 주거지원사업으로서 지난 2012년 도입 이후 매년 신청자를 받아 지난해 12월말 기준으로 5,681호에 전월세보증금을 지원해 왔다. 전세주택·보증부월세주택을 개업공인중개사에게 의뢰·중개 받을 경우에 법정 중개보수는 세입자가 부담하고, 임대인인 주택소유자가 지급해야 하는 중개보수는 장기안심주택 공급정책에 적극 협조할 수 있도록 전액 시재원으로 대납하고 있다. 보증금 한도는 1인 가구의 경우 순수 전세의 전세금 또는 보증부월세의 기본보증금과 전세전환보증금의 합이 2억 2,000만 원 이하, 2인 이상의 가구의 경우 최대 3억 3,000만 원 이하의 주택이다. 다만 보증부월세의 경우 월세금액 한도는 최대 50만 원까지다. 보증금이 6,000만 원 이하인 경우(전세, 보증부월세 모두 해당)에는 50%, 최대 3,000만 원까지 무이자로 지원한다. 구분 전세 보증부월세 대상 주택 면적 전용면적 60㎡ 이하(2인 이상 가구는 전용면적 85㎡ 이하) 보증금 등 전세보증금 2억 2천만원 이하 (2인 이상 가구는 전세보증금 3억 3천만원 이하) 기본보증금+전세전환보증금의 합계가 2억 2천만원 이하이며월세 50만원 이하 (2인 이상 가구는 보증금 합계 3억 3천만원 이하) 지원금액 전세보증금의 30% (최대 4천5백만 원) 기본보증금의 30% (최대 4천5백만원) ※ 6천만원 이하 보증금은 5...
서울시 전월세 보증금 지원센터

‘이사시기 불일치 보증금 대출’ 대상 확대

지난해 9월 들어올 세입자가 없어 새로 이사가는 임대주택에 9천만원의 잔금납부를 하지 못할 상황에 처해 있던 임 모씨. 집주인에게 수차례 보증금 반환을 요구하였으나, 집주인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다는 입장만 표명하고 있는 상태였다. 우연히 tbs라디오방송을 통해  알게된 '이사시기불일치  대출지원'의 도움으로 계약금 손실없이 안전하게 이사갈 수 있었고 보증금 미반환시 법률착수 진행절차까지 안내받을 수 있었다. 서울시는 ‘이사시기 불일치 보증금 대출’의 지원 대상을 기존 ‘임차주택 보증금 2억 원 이내 세입자’에서 ‘3억 원 이내 세입자’로 확대하고 대출 금리도 2%에서 1.8%로 인하한다고 밝혔습니다. 서울시는 2013년 7월부터 전월세보증금지원센터를 통해 이사 날짜가 맞지 않아 보증금 문제로 어려움을 겪는 전‧월세 세입자들에게 단기간 최고 1억 8천만 원까지 대출 지원을 하고 있습니다. 이를 통해 지난 2013년부터 지난해 12월까지 총 261건, 약 260억 원의 대출이 이루어진 바 있습니다. 대출을 원하는 세입자는 서울시 전월세보증금지원센터에 전화(02-2133-1200~8) 또는 방문 상담 후, 계약기간 종료 전에 신청을 완료해야 합니다. 단, 대출에 소요되는 기간은 3~4주(공휴일 제외)정도 이므로 이를 감안하여 신청할 것을 당부드립니다. 대출 상환은 보증금을 받는 즉시 해야하는 것이 원칙입니다. 시는 한국감정원 공표자료와 한국은행 기준금리를 반영해 대출 조건을 개선했으며 이는 최근 전세 가격 상승률과 금리 경향을 반영하지 못한다는 이용자들의 의견을 수렴한 것입니다. 한편 서울시는 전월세보증금지원센터를 통해 주택 임대차와 관련된 분쟁조정, 법률지원 등 모든 상담 서비스를 원스톱(One-stop)으로 제공하고 있습니다. 정유승 서울시 주택건축국장은 “서울의 전세주택이 점차 월세 등으로 전환되면서 전세 물량이 줄어들고 있는 상황에 ‘이사시기 불일치 보증금 대출’은 유용한 서민 주거지원 정책...
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월세 더 내고 있는지 확인해보세요!

종로구에 사는 김모씨는 2011년 10월 1억 원에 전세를 계약했다. 오는 10월 말이면 재계약을 해야 하는데 집주인은 오른 전세금을 월세로 내는 반전세를 요구하고 있다. 이때 적정한 월세는 얼마일까? 전월세 전환율이란 전세 또는 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 비율을 말한다. 산정은 (월세/(전세금-월세보증금))*100이며, 연이율 환산시 12개월을 곱한다. 위의 예에서 보면 2011년에 전세보증금 1억 원에 전세 계약을 했다. 2011~2013년 전세가상승률을 10%로 가정하면 2013년 10월엔 1억1,000만 원으로 재계약이 가능하다. 그러나 이것을 반전세로 전환한다고 하자. 월세보증금을 8,000만 원으로 하고 월 임대료가 20만  원인 계약으로 신고되었다면 월세 이율은 0.66%((20만 원/1억1,000만 원-8,000만 원)*100)이다. 매월 20만 원 임대료를 부담한다고 하면 연 전월세 전환율은 7.92%(=0.66×12)이다. 아래 <2013년 3분기 주택유형별‧권역별 전월세 전환율> 표와 비교해 적정 수준을 감안할 수 있다. ■ 2013년 3분기 지역별 전월세 전환율 주택유형별․권역별 전월세 전환율(%)   도심권 동남권 동북권 서남권 서북권 아파트 7.8 6.3 6.9 7.3 7.2 단독·다가구 9.4 8.3 7.7 7.9 7.5 다세대·연립 7.8 7.1 7.8 7.2 7.9 전 체 8.6 7.2 7.8 8.0 7.9 · 도심권 : 종로구, 중구, 용산구  · 동남권 : 서초구, 강남구, 송파구, 강동구  · 동북권 : 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구  · 서남권 : 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구  · 서북권 : 은평구, 서대문구, 마포구 전원세 전환율은 전세 또는 보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 연이율을 말한다. 전월세 전환율이 ...