서울시내 ‘단독주택 재건축’ 사업에서 세입자 보상대책이 마련된 최초 사례가 나왔다.

‘단독주택 재건축 세입자도 손실보상’ 첫 사례 나왔다

서울시내 ‘단독주택 재건축’ 사업에서 세입자 보상대책이 마련된 최초 사례가 나왔다. 서울시내 ‘단독주택 재건축’ 사업에서 세입자 보상대책이 마련된 최초 사례가 나왔다. 서울시는 '월계동 487-17 일대 주택재건축정비사업'(노원구 월계동 487-17 일대)의 정비계획 변경안에 세입자에 대한 보상 등 지원대책을 포함하는 내용이 포함됐다고 1일 밝혔다. 서울시가 올해 4월 내놓은 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 적용한 1호 구역이다. ‘단독주택 재건축’은 재개발 사업과 달리 이주보상비 같은 세입자의 손실을 보상해 주는 의무규정이 없어 세입자 보호 사각지대라는 지적을 받아 왔다. 서울시는 작년 12월 마포구 아현2구역에서 세입자가 강제철거를 비관해 스스로 목숨을 끊은 사고 이후 단독주택 재건축 세입자들의 주거권 강화와 재정착 지원을 위한 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 발표했다. ‘단독주택 재건축 세입자 대책’은 사업시행자가 세입자에게 재개발에 준하는 손실보상을 하는 경우 그에 상응하는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하는 내용이 골자다. 재개발 지역 세입자처럼 단독주택 재건축 철거 세입자(무주택자)에게도 임대주택 입주기회를 주는 내용도 담겼다. 이번에 이 대책이 처음으로 적용된 ‘월계동 주택재건축정비사업’은 2005년 재해관리구역, 2006년 정비구역으로 지정됐으며, 1만 4,704㎡ 대상지에 지하 2층, 지상 11~20층(아파트 5개동, 347세대) 규모로 재건축하는 내용이다. 고시된 정비계획에 따르면 사업시행자(월계동주택재건축정비사업조합)는 구역 내 세입자(보상대상자)에게 주거이전비(주택), 영업보상비(상가) 등 재개발에 준하는 보상을 시행하고, 이에 따른 용적률 인센티브(5%)를 받는다. 구체적인 보상규모가 확정되는 관리처분계획 인가 단계에서 인센티브를 최종 확정해 정산하는 방식으로 진행하기로 했다. 서울시는 정비계획 변경 협의과정에서 시-구-사업시행자 간 여러 차례 소통과 협의를 통해 세입자 ...
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[국감설명자료]서울시 역세권 청년주택, 개발업자에 막대한 특혜…공공성 미미

◆ 역세권 청년주택이 사업자에게 과도한 이익을 주는 사업이라는 지적은 사실과 다름. 역세권 청년주택은 ①10~30%를 공공임대주택 및 지역 편의시설로 기부채납 받고 ②분양하지 않고 8년 이상 임대주택으로 제공하여야 하며 ③임대료도 주변시세보다 낮게(85~95%)받아야 하는 구조로, 상대적으로 사업성이 낮은 편임. 결코 사업자가 과도한 폭리를 취하는 사업구조가 아님. - 오히려, 8년 이상의 의무임대 기간에 따라 대부분의 사업비가 임대의무기간 동안 묶여 이자를 부담해야 하는 장기투자에 대한 부담이 있고 - 지역주민의 임대주택 반대, 과도한 편의시설 설치 요구 등 사업리스크로 인해 수익성이 낮아 참여하려는 사업자가 없어 추가 활성화 방안을 고민하고 있는 상황임. ◆ 서울시는 주거빈곤에 시달리는 청년층의 주거안정을 위해 청년임대주택의 공급을 늘리는 등 선도적 노력을 기울이고 있지만, 공공에서 임대주택을 건설·공급하는 방식은 서울시 내 가용 토지고갈 및 주택가 임대주택 건립 반대 민원 등으로 인해 쉽지 않은 실정임 - 실제 양천 목동유수지 행복주택, 강남 수서727 행복주택, 용산 용산유수지 행복주택, 광진 구의유수지 행복주택 등 공공임대주택 건설예정이었으나 추진불발 사례가 있음 ◆ 이에 서울시가 새롭게 마련한 대안이 역세권청년주택임. 개발여력은 많으나 높은 지가 등으로 인해 미개발되어 낙후된 역세권 개발을 촉진해 주거난에 시달리는 청년·신혼부부에게 시세보다 저렴한 임대주택을 공급하고 지역경제 활성화를 도모하는 사업으로, 소득이 적은 청년들에게 큰 호응을 얻고 있음. 중단하기 보다는 개선방안을 찾아 잘 추진해 나가는 것이 좋다고 판단됨 ◆ 역세권 청년주택이 인근 시세보다 임대료가 비싸다는 일부 주장도 사실과 다름. 역세권에 위치하고 있고 신축아파트이며, 발코니 확장, 다양한 편의시설을 갖춘 역세권청년주택과 노후 단독·다가구와 오래된 오피스텔을 단순 비교하는 것은 불합리하며 발코니 확장을 포함한 실거주면적과 관리비를 포함하여 비교하면 주...
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[국감설명자료]역세권 청년주택, 정작 청년층엔 ‘그림의 떡?’

◆ 역세권청년주택의 임대료는 공공임대는 주변시세의 30%, 민간임대 특별공급분은 주변시세의 85%, 민간임대 일반공급분은 시세의 95% 이하로 책정됨. 특히, 최초 임대료는 한국감정원의 주변 시세조사 결과를 근거로 전문가로 구성된 ‘역세권 청년주택 운영위원회’가 심의, 결정하기 때문에 대상지 인근 시세보다 높을 수 없는 구조임. ◆ 청년주택 임대료가 주변 원룸보다 두 배나 높다는 일부 언론보도는 노후한 단독·다가구주택의 임대료와 비교한 것으로 신축아파트, 확장형 발코니, 주민편의시설을 갖춘 청년주택과 단순 비교는 불합리함. - 예를 들면, 충정로역 인근에 입주자 모집공고 한 역세권청년주택과 주변 오피스텔 등을 비교한 결과 동일한 보증금일 때 월세 비교 시 20㎡이하는 역세권 청년주택이 다가구(원룸)보다 월 6만원 더 낮으며, - 주변 오피스텔(신축)과 비교 시 면적별로 24~32만원 낮게 나타남 - 청년주택은 개인 거주공간 뿐만 아니라 입주민을 위한 창업공간, 북카페, 빨래방, 육아방 등 다양한 커뮤니티 공간을 담고 있어 공간활용적 측면에서 기존의 원룸과는 다른 측면에서 보아야 함 - 또한, 주거공간은 크기도 중요하지만 그 안을 구성하는 것도 중요하며 이를테면 방음, 단열, 채광, 통풍같은 것들인데 청년주택은 아파트의 구조를 가지고 있어 이러한 부분이 우수한 측면이 있음 ◆ 또한, 공공임대와 민간임대 특별공급에 대해 소득 및 자산에 따라 입주 우선순위를 두고 있음. 공공임대주택 1순위는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 50%이하, 2순위는 70%이하, 3순위는 100% 이하의 소득을 가진 청년계층을 대상으로 하는 등 소득이 낮은 청년계층에게 우선권을 주고 있어, 돈 많은 사람만 들어 갈수 있다는 주장과는 다름. - 실제로 충정로역 인근의 청년층에게 공급되는 민간임대주택 중 월임대료가 가장 비싼 주택의 경쟁률이 14.8로 가장 높았던 것으로 보아 수요자가 체감하는 월임대료는 높지 않은 것으로 판단됨 ◆ 서울시는 보증...
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[국감설명자료]박원순, 여의도·용산통개발 발언에 서울 9억이상 주택 50%↑

◆ 개별단독주택의 공시가격 증가의 원인을 한 가지로 규정하는 것은 무리임. 특히 중앙정부가 아파트에 대한 공시가격 현실화에 발맞춰 개별단독주택의 공시가격도 현실화하는 정책을 추진함에 따라 그 증가분이 반영된 점을 고려해야 함. - 부동산 공시가격과 관련해 중앙정부는 ‘19년 1월 공시가격 형평성을 제고하겠다는 입장을 밝힌 바 있음. - 공동주택보다 단독주택이 상대적으로 저평가되어 있어 고가주택일수록 시세반영율이 떨어지는 경향이 있어 고가주택의 공시가격 현실화를 우선적으로 시행하겠다고 발표함. ◆ 서울시의 9억 원 이상 개별단독주택 수는 꾸준히 증가해왔고(19년 전년대비 37.6% 상승), 특히 국토부의 고가주택 공시가격 현실화로 인해 ‘19년 공시가격이 상승(전년 대비 14% 상향)함. ◆ 서울시는 주택시장 안정화를 위해 주택시장을 고려한 면밀한 모니터링을 실시하고, 국토부와 다각도로 협력하고 있음. ◆ 무엇보다 서울시는 주택은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이 돼야 한다는 확고한 철학 아래, 공공임대주택을 획기적으로 확대하고 있음. 공공임대주택의 스톡이 일정 부분 확보되면 주택가격에 영향을 미치는 수준에도 이를 것으로 판단하고 있음. - 7년간 13만호라는 물량을 대거 공급한데 이어 24만호를 추가 공급하고, 거기에 더해 8만호 주택을 도심을 중심으로 공급하고 있음. ◆ 아울러 서울의 부동산 문제는 불평등 화두와도 연관돼 있음. 강남 북의 기울어진 운동장을 바로잡는 지역균형발전 정책을 적극 가동해 지속가능한 변화를 만들어 나가고 있음. 문의전화: 02-2133-7042 ...
서울시는 이전비 보상·임대주택 지원 등의 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 발표했다.

단독주택 재건축 세입자도 이전비 보상·임대주택 지원

서울시는 이전비 보상·임대주택 지원 등의 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 발표했다. 작년 12월 단독주택 재건축 아현2구역에서 거주하던 고(故) 박준경 씨가 강제철거를 비관하다 스스로 목숨을 끊은 안타까운 사고가 있었습니다. 서울시는 이러한 일이 반복되지 않도록 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 마련, 발표했습니다. 재개발 사업과 달리 단독주택 재건축 사업은 주거이전비 같은 손실보상을 받을 수 있는 근거나 제도가 없는데요. 서울시는 단독주택 세입자라는 이유로 철거‧이주 시점이 되어 살던 집에서 일방적으로 내몰리지 않도록 이전비 보상·임대주택 지원 등의 대책을 마련했습니다. 서울시가 주거취약계층의 문제 해결을 위해 힘을 보태겠습니다. 서울시가 ‘단독주택 재건축 세입자 대책’을 발표했다. 이는 살던 집에서 하루아침에 내몰려야 했던 단독주택 재건축 세입자에 이전비를 보상하는 등 지원책을 처음 마련한 것이라 의미가 있다. ‘단독주택 재건축’은 노후 단독·다가구·다세대·연립 주택 등을 허물고 아파트로 재건축하는 정비사업이다. 기반시설이 열악한 지역이 많아 사실상 재개발 사업과 큰 차이가 없고, 세입자 대책 부재로 주민갈등이 발생하는 등의 이유로 2014년 8월 도정법 개정과 함께 폐지됐다. 제도 폐지 당시 지정된 사업구역은 286개로 이중 사업추진이 지지부진했던 198개 구역은 주민동의를 통해 해제됐고 22개 구역은 준공됐다. 다만, 66개 구역(17개 구역 착공)이 여전히 사업 진행 중에 있어 이에 대한 세입자 보상대책 등이 필요한 상황이다. 아현2구역 사고도 제도의 사각지대에 놓인 단독주택 재건축 구역에서 발생했다. 이번 대책의 핵심은 두 가지다. 우선, 재건축 사업시행자로 하여금 철거세입자에게 재개발에 준하는 손실보상(주거이전비, 동산이전비, 영업손실보상비)을 하도록 한다. 이때 시는 손실보상에 상응하는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여해 사업시행자의 자발적 참여를 이끌어낸다는 계획. 시는...
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올해 서울시내 단독주택 가격, 마포구 가장 많이 올라

서울시는 4월 30일(수) 각 자치구청장이 결정·공시한 2014년도 단독주택 35만호의 가격이 전년대비 평균 4.09% 상승했다고 발표했다. 이번에 공시한 단독주택가격은 지난 1월 29일 국토교통부장관이 공시한 서울시 표준단독주택 상승률 3.98%를 반영된 것으로 표준단독주택 1만 7천호는 제외되었다. 단독주택 수는 전년대비 5천 9백호 감소한 35만 7천여호로써 이는 재개발(건축), 뉴타운 사업 추진 및 임대수익을 목적으로 하는 원룸형 도시형생활주택의 수요가 증가함에 따른 것이다. 또 단독주택 가격수준면에서는 2억 원 초과 4억 원 이하 주택이 16만 6천호로 전체의 46.5%를 차지해 가장 많은 것으로 나타났다. 2억원 이하의 주택이 크게 감소한 원인으로는 단독주택가격 소액밀집 지역의 재개발(건축)에 따른 주택멸실이 전년대비 15.9% 증가 (22,826호)함에 따른 것이다. 공시가격 6억원 초과 주택은 총 2만 7천호로 전체 단독주택수의 7.7%를 차지하는 것으로 나타났으며, 강남 3구의 경우 총 13,339호로(강남 6,263호, 서초 4,402호, 송파 2,674호) 전체의 48.2%를 차지하여 이들 3개구에 집중되어 있는 것으로 파악됐다. 서울시의 가격 상승폭은 4.09%로 전국 단독주택평균 상승률(3.73%) 보다 높은 것으로 나타났다. 이는 그 동안 타 지역보다 실거래가 반영률이 낮았기 때문으로 분석된다. 서울시에서 가장 많이 상승한 지역은 마포구로서 5.13% 상승하였는데, 주요원인은 홍대근처의 상권발달과 상암동단지 활성화에 따라 쾌적한 주거환경 및 편리한 교통여건이 조성된데 따른 것으로 파악된다. 강남3구의 경우 평균 상승률 이상(강남 4.93%/ 서초 4.64%/ 송파 4.95%)으로 상승한 것으로 나타났는데, 세곡동 및 우면동 보금자리주택 건설, 수서 KTX 역세권 개발, 9호선 주변 및 신분당선 주변 등 활성화, 제2롯데월드 개발사업 등의 영향에 기인한 것으로 밝혀졌다. 단독주택가격은 4월 30일(수)부터 ...
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노후주택만 모아 2~3년 내에 ‘신속’ 개발

지난 2일 서울시는 5,000㎡(1512.5 평) 미만 소규모 정비사업 모델을 개발, 하반기 법제화(도정법)를 통해 내년부터 시범사업에 들어간다고 밝혔다. 휴먼타운이 노후한 기반시설을 공공에서 정비하고 개별단위 집들은 개인이 정비하는 방식이라면, 소규모 정비사업은 도로, 공원 등 양호한 기반시설은 그대로 두고 노후한 주택만 공동으로 묶어 주거정비를 하는 방식이다. 정비계획 수립에 따른 도시계획 절차를 생략하고, 주민합의와 구역지정 요건에 맞으면 스스로 사업계획을 수립하여 추진하게 된다. 사업 소요기간 평균 8년 6개월에서 2~3년으로 대폭 단축 특히 서울시는 소규모 정비사업을 추진하는데 있어 구역지정을 위한 정비계획수립 및 주민공람, 도시계획위원회 심의 등의 도시계획 절차를 생략해 평균 8년 6개월 걸리던 사업기간을 2~3년으로 대폭 단축할 계획이다. 사업기간이 단축됨에 따라 신속한 주거정비는 물론 주민부담금도 상당히 낮아질 전망이다. 기존 대규모 정비방식으로 성냥갑 아파트만 양성할 경우 현재 지정된 정비(예정)구역만 완료돼도 아파트 비율이 80%에 이르게 되지만, 소규모 정비사업이 추진되면 단독주택, 다가구주택 등 저층주거지의 특성을 유지하면서 주거유형을 다양화 할 수 있다. 소규모 정비사업은 1천~5천㎡ 미만의 저층주거지 중 토지구획정리사업이나 택지개발사업 등으로 기반시설이 비교적 양호하고 폭 6m이상 도로에 접한 구역을 대상으로 한다. 적용지역은 제1종 또는 제2종 일반주거지역으로 기반시설의 추가 확보 없이 기존 도시골격을 유지하면서 노후건축물을 공동으로 정비할 수 있는 곳이다. 건축물은 7층 이하로 층수를 제한한다. 1종 지역은 4층 이하로 제한한다. 이에 따라 용적률은 1종 지역은 160%, 2종 지역은 220%로 다른 정비사업 기준 용적률보다 10% 높게 책정했다. 대지안의 공지 규정도 3m에서 2m로 완화한다. 또한 거주민의 공동체를 활성화하기 위해 1층에는 가로에 접한 2면 이상에 생활편의시설이나 커뮤니티시설을 배치하고, 반지하 ...